Как защититься арендаторам в условиях пандемии

Коронавирус создает все новые вызовы бизнесу и экономике страны в целом.

Арендаторы коммерческой недвижимости вынуждены нести бремя несения арендных платежей, несмотря на полный отток клиентов, они являются сейчас крайне незащищенными.

Власти приняли отдельные нормативные акты, которыми ввели запрет на осуществление определенных видов предпринимательской деятельности. Временно закрыты магазины непродовольственных товаров, приостановлена работа кафе, ресторанов, торговых центров, парков культуры и отдыха; аналогичные меры затронули и другие секторы бизнеса (например, стоматологии, салоны красоты, автосалоны и др.).

Какие варианты возможны для арендаторов?

• Самый очевидный: переговоры

Основания для этого:

1. Ограничительные меры являются существенным изменением обстоятельств, поэтому условия договора аренды должны быть изменены или договор аренды должен быть расторгнут (статья 451 и часть 4 статьи 614 ГК РФ).

2. Ограничительные меры являются обстоятельством непреодолимой силы, поэтому арендатор не должен нести ответственность за просрочку по внесению арендных платежей (статья 401 ГК РФ).

3. Договор аренды не может быть исполнен в силу невозможности исполнения обязательств (статьи 416 и 417 ГК РФ).

4. Изменение или расторжение договора аренды по соглашению сторон (450 ГК РФ).

Скажем, если вы намерены сохранить договор аренды в силе, но вам нужна отсрочка оплаты арендных платежей, – следует обсуждать изменение условий договора по соглашению сторон без привязки к карантину (статья 450 ГК РФ) или в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ).

В другом случае, если вы понимаете, что действие карантина продлится неопределенное время и вы понесете значительные убытки, то сохранение договора аренды в силе представляется нецелесообразным. Аналогичное решение допустимо и в тех случаях, когда ваш договор аренды истекает до окончания действия карантина.

Очевидно, что арендодатели также не получают какой-либо выгоды от последствий карантина. Арендодатели в нынешних условиях должны быть восприимчивы к потребностям арендаторов. Арендодатели понимают, что даже после окончания карантина его последствия будут сопровождать арендный бизнес еще долгое время. Поэтому "жесткая позиция" арендодателя сейчас может создать для них еще большие проблемы в будущем.

• Самый долгий и трудный вариант: судебное решение.

Если арендодатель вам отказывает, то вы вправе требовать в суде:

• изменения условий договора аренды;

• расторжения договора аренды;

• признания договора аренды прекращенным;

• взыскания убытков с арендодателя.

Следует отметить, что все случаи споров должны рассматриваться индивидуально и надо обосновать свои требования.

В судебной практике имеются случаи, когда суды вставали на сторону арендаторов и изменяли/расторгали договоры аренды в связи с распространением инфекции.

• Самый легкий: государственная поддержка.

Правительство определило 22 отрасли, которые первыми получат господдержку. Таким отраслями являются авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки; культура, организация досуга и развлечений; физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт; деятельность туристических агентств и других организаций в сфере туризма; гостиничный бизнес; общественное питание, организации дополнительного образования и негосударственные образовательные учреждения; деятельность по организации конференций и выставок; деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Этим отраслям будет оказана поддержка, в том числе отсрочка для малого и среднего бизнеса по уплате арендных платежей за федеральное имущество.

Консультирую индивидуально, представляю интересы.

Читайте на нашем канале также как правильно поступить:

Как вернуть деньги за купленный б/у товар?

Как правильно закрыть ИП?

Как законно узнать информацию о квартире?

Как защитить имущество с помощью брачного договора?

Как написать жалобу в управляющую компанию