В прошлой статье мы рассмотрели на примере Соединённых Штатов проблемы и риски, которые возникают сейчас для тех, кто активно вкладывается в недвижимость. Сегодня же - поговорим о возможностях, которые есть всегда (но не все о их понимают).
В США в группах арендодателей и инвесторов в недвижимость на Facebook не так давно наблюдался всплеск активности "троллей" - активистов против арендодателей. Они сеют вокруг себя такие слова, как "капиталист-стервятник", а в некоторых случаях - даже публикуют личную информацию домовладельцев и инвесторов, такую как их домашние адреса и номера телефонов, с призывами "атаковать их".
Что заставляет задуматься: почему покупать недвижимость во время падении на рынке менее этично, чем покупать акции, облигации или товары? А если никто не инвестирует в арендную недвижимость, то кто обеспечит жильем 43 миллиона арендаторов страны? Не думаю, что антикапиталисты думали так далеко наперёд.
Пандемия COVID-19 изменила планы многих людей по инвестированию в недвижимость, но всё равно есть те, кто намерен покупать. Будет много возможностей найти сделки для смекалистых инвесторов, располагающих ресурсами для покупки.
Низкие рыночные цены
Мы уже видим, как цены на жильё падают. Ранние данные показали, что цены на новые акции упали на $21,000. В последние недели цены стабилизировались, но спрос на покупку жилья снижается на 19% в годовом исчислении.
Хотя не стоит ожидать, что цены на жильё резко упадут, как в среднем по стране, по крайней мере, не сразу - некоторые рынки будут падать гораздо сильнее, чем другие.
Рынки, сильно зависящие от туризма, отдыха и гостеприимства, также сильно пострадают. Инвесторы могут найти желающих продавцов на этих рынках.
Вся недвижимость является местной - нет такого понятия, как "общенациональный рынок недвижимости".
Продажи в бедственном положении
В этой отрасли мы имеем в виду "три D" проблемных продаж: дефолты, разводы и смерть. Ни один из этих факторов не замедляется в разгар пандемии. Совсем наоборот.
Многие продавцы ушли с рынка, предпочитая переждать кризис. Но многие другие оставили свои листинги на месте, некоторые из них срочно нуждаются в продаже. Их причины варьируются, но определенный процент этих срочных продавцов предпочли бы согласиться на быстрое, уверенное урегулирование, а не на высокую продажную цену.
Помогает, если вы можете сделать предложение наличными, учитывая жёсткие условия кредитования прямо сейчас. Так же важно, как и иметь план финансирования сделок - убедитесь, что у вас есть стратегия выхода или получения дохода в случае непредвиденных обстоятельств. Вы же не хотите найти себе очередного хрупкого арендодателя с неработающими арендаторами, и у Вас нет возможности заменить их платящими арендаторами.
Хрупкие, уставшие арендодатели
Одним из лучших источников внебиржевых сделок является "уставший домовладелец", который просто не может вынести ещё один телефонный звонок в 3 часа ночи о перегоревшей лампочке, ещё одно оправдание о неуплате или ещё одного проблемного субъекта, который переехал к вашему милому, наивному арендатору.
Все эти антикапиталистические активисты, которые так разглагольствуют, кричат и ненавидят домовладельцев? Оказывается, они страдают от того же заблуждения, что и новички-землевладельцы: Большинство людей понятия не имеют, с какими расходами сталкиваются домовладельцы.
Опытные арендодатели ссылаются на "правило 50%". То есть вы можете рассчитывать на то, что потеряете около 50% от арендной платы на расходы, не связанные с ипотекой. Именно поэтому важно, чтобы люди учились, как спрогнозировать денежный поток от аренды, потому что большинство новых арендодателей так неправильно это понимают.
Многие арендодатели с неплатёжеспособными арендаторами сейчас не могут позволить себе сохранить свою недвижимость. Считайте их ещё одним типом проблемной продажи: владельцы недвижимости, которые предпочитают быстрый расчёт, а не высокую цену.
Инфляция и потенциальный всплеск цены
С учётом того, что триллионы новых долларов были влиты в экономику как Федеральной резервной системой, так и Конгрессом (напомню - мы рассматриваем пример США), многие аналитики ожидают, что инфляция сильно ударит по экономике после того, как она начнёт восстанавливаться.
Конечно, это может не произойти в течение некоторого времени. Но рано или поздно это произойдёт.
А недвижимость идеально страхует от инфляции.
Если не брать в расчёт инфляцию, то, судя по историческим данным, жилищные рынки склонны преодолевать спады гораздо лучше, чем акции.
На самом деле, индустрия недвижимости исторически помогает вытащить экономику из спада. Людям всё ещё нужно жилье, а жилищная индустрия обеспечивает миллионы рабочих мест, как прямо, так и косвенно.
И если ничто из этого вас не убеждает, считайте, что США вступили в пандемию с нехваткой жилья, особенно среди новостроек и сдаваемой в аренду недвижимости. Это становится всё хуже, а не лучше: в марте жилищный спад составил 22,3%, что является самым худшим падением за 36 лет. Расчёты по снабжению придут, так как строительство замедлится из-за коронавирусной пандемии.