Дмитрий Гладков
Партнер Юридической Фирмы Experto Crede Servizi Legali
Летом прошлого года власти Италии запустили программу продажи недвижимости за 1 евро. Мои итальянские коллеги (http://expertolegali.com/en/contacts ) активно включились и стали предлагать дома, квартиры в известных и привлекательных местах: Тоскана, Сардиния, Лацио, Апулья, Молизе, Пьемонт….
Наблюдая за тем, что выбирают российские клиенты и какие возникают вопросы, я стал примерять ситуацию на себя и в результате пришел к некоторым выводам, которые могут быть показаться интересными для тех, кто рассматривает возможность приобретения недвижимости в Европе, но не знает с какого конца подступиться и пытается сделать для себя анализ «за» и «против».
Вкратце, смысл программы «Casa per Euro 1» состоит, в том, чтобы предотвратить или замедлить умирание итальянских городов и поселений с небольшим населением. Молодежь уезжает в большие города, старики умирают. В какой-то момент численность населения падает настолько, что города перестают получать дотации из центра на здравоохранение (больницы), а затем и на образовательные учреждения (школы) и это еще более ускоряет умирание городишка. В итоге, в нем появляется большое количество «вымороченной» недвижимости. То есть имущества (дома, квартиры, земля), которое после смерти собственников перешло к государству (муниципалитетам). Это имущество требует внимания и поддержания в рабочем состоянии, и, соответственно, денег на все это, которых у муниципалитетов нигде в мире нет.
Все это усугубляется тем, что многие итальянские города, вместе со всей недвижимостью, глубоко вплетены в историю. И просто так позволить этой недвижимости разрушиться никто не решается. Государство-музей, для которого туризм является основным источником дохода, пытается сохранить активы этой индустрии всеми доступными средствами.
Еще одной причиной, которая привела к возникновению сегодняшней ситуации, стал повышенный налог на более чем один объект недвижимости. Новое поколение итальянцев переехавшее в большие города врастает в sharing economy и не видит смысла, в том, чтобы содержать дома в провинции и платить повышенные налоги, за то, что никогда не понадобится, и в итоге, отдает безвозмездно права на дома, квартиры и другие объекты недвижимости муниципалитетам.
Муниципалитеты, в свою очередь, получили право продавать бесхозные объекты инвесторам за один евро. В некоторых случаях, в довесок к недвижимости, поселенцам-инвесторам обещают приплатить «стипендию» 25 000 – 35 000 евро в течение 3 лет, для запуска какого-нибудь семейного бизнеса.
Инвестором может стать либо итальянец из поселения, где жителей больше чем две тысячи или иностранец. Решение о допуске инвестора в программу принимает муниципалитет. Россияне, кстати, пользуются уважением, поскольку имеют «пассивный» доход с Родины, привлекают турпоток в виде родственников и знакомых, проявляют бизнес- активность, давая второе дыхание экономике и, помимо прочего, ментально ближе итальянцам, в силу исторических и религиозных причин, чем многие другие претенденты.
Требования к инвестициям незатейливые - (а) сделать ремонт в срок от полугода до трех лет, чтобы можно было проживать и (б) проживать. При этом нет требований по минимальным суммам на ремонт и нет механизма контроля за постоянным проживанием. В муниципалитете городка Нулви (Сардиния) нам заявили, что если вложите в ремонт 40 000 евро, мы вас выберем мэром.
Объекты недвижимости все разные. Некоторые, вообще непригодны для проживания, а некоторые с росписью на потолке и антикварной мебелью. То, что получше, могут привлечь несколько заявок и тогда, инвесторам придется конкурировать. Иногда, в привлекательных локациях, объекты быстро уходят. Но это не значит, что все потеряно. Можно договориться с муниципалитетом, чтобы для вас «национализировали» другой брошенный объект. Однако, это занимает время.
Наличие дома за 1 евро, само по себе не является достаточным основанием для получения вида не жительство («ВНЖ»). Однако, серьезно облегчает эту задачу. Кроме того, муниципалитет может походатайствовать перед миграционными властями о предоставлении ВНЖ.
Большая часть ВНЖ в Италии выдается по двум основаниям: Работа или Проживание при наличии жилья и пассивного дохода от 30 000 евро в год.
ВНЖ для работы можно получить довольно быстро, но стоит это недешево. ВНЖ при проживании выглядит несложно, пока не начнешь спотыкаться о множество неизвестных деталей. Для проживания можно снять квартиру и не обязательно иметь недвижимость в собственности. Однако, аренда квартиры должна быть долгосрочной, и оплата ее должна происходить со счет открытого в итальянском банке. Счет в банке не откроют если у вас нет ВНЖ….. В Италии много таких заморочек, которые без специалиста кажутся нерешаемыми.
Покупка квартиры за 1 евро решает вам вопрос наличия места для проживания. Остается найти 30 000 евро пассивного дохода. Проценты со вклада или платежи от сданной в Москве недвижимости попадают в категорию пассивного дохода. Также в эту категорию могут попадать пенсионные платежи, «стипендия» от детей или родственников, и другие выплаты. Сдача трехкомнатной квартиры в Москве за 2500 евро в месяц вполне реалистичная задача.
Вроде бы все элементы паззла складываются и в течение нескольких месяцев вы можете поменять серую и угрюмую Москву на солнечную, комфортную Италию. И это действительно так. Однако, тут возникают заморочки второго порядка, которые, например, в моем случае, пока удержали меня от решения о приобретении:
1. Какая провинция Италии мне больше подходит? Сицилия, Апулья, Сардиния – это солнце и море, а еще и жара, и выжженная земля летом. Далеко от центра Европы. Не дехать, не уехать. Наверное, неплохо, как дальняя осенне-весенняя дача. Но для активного человека может быть тоскливо. Тоскана, Лацио? Уже лучше. Даже гламурно. Ближе к международным транспортным артериям, но непонятно, чем заниматься, когда отсмотришь все музеи. Пьемонт, вообще центр цивилизации. Очень хорошее место если вы активно работаете. Однако, ответить вопрос места сложно, без решений других заморочек.
2. Работать или не работать? Понятно, что по найму работу не найти. Но запустить свой бизнес вполне можно. И это даже приветствуется. И ВНЖ дается с возможностью колесить по Европе. Можно также продолжать бизнес, который у вас был до переезда. Однако, сразу встает вопрос налогов. Как только вы создадите центр жизненных интересов в Италии и начнете получать итальянский доход, вы сразу попадете на почти 40% налоги. Налоги будете платить, а не будучи гражданином, получать блага социального обеспечения не сможете. Медицинское обеспечение, пенсия и другие права станут доступными после 10 лет ВНЖ и выполнении ряда других условий. Если же не работать, то, в отсутствие социальных контактов, депрессия вам гарантирована.
3. ВНЖ нужно периодически продлевать. ВНЖ дает вам право безвизового въезда в Италию, но не в страны ЕС. Допуск в страны ЕС отдельная история. Частые выезды, кроме того, легко отслеживаются и могут негативно повлиять на ВНЖ и дальнейшее получение гражданства.
В итоге, я пришел к выводу, что Дом за 1 евро хороший вариант для людей – пенсионеров; людей которые решили сделать downshifting в работе; людей творческих профессий без постоянного дохода (писателей, художников); людей, которым нахождение на Родине, грозит какими-то неприятностями.
Я ни в одну из вышеуказанных категорий не попадаю. Однако, вижу, как этим вариантом пользуются мои коллеги: перевозят родителей-пенсионеров, платят им стипендию, ездят к ним в отпуск, отправляют внуков, сначала на лето, а потом, и на учебу. При этом, постепенно, врастают в местное коммьюнити, а заодно, присматривают другие, более интересные объекты для покупки.
Основные пользователи программы «Casa per Euro 1» европейцы с севера. Поскольку у них нет необходимости получать ВНЖ и нет проблем с транспортной доступностью, они активно скупают дома за 1 евро и делают из них дальние дачи.
Цена вопроса около десятка тысяч евро. Сам дом действительно стоит 1 евро, однако, нотариальное заверение покупки может стоить 3 000 – 5 000 евро. Плюс расходы на миграционных юристов.
Самая большая проблема с таким проектом – это время. В Италии никто никуда не торопится. Если вы когда-то имели дело с кипрскими офшорами, то поймете, о чем я говорю. Постоянные праздники, выходные, странные режимы работы, неаккуратные консультанты, необязательные подрядчики, ленивые сервис провайдеры…. Мой небольшой опыт показывает, что ускорить что-либо невозможно, даже за деньги. А чтобы «процесс пошел» и не заглох, нужно лично со всеми встречаться и/или иметь своего представителя – «толкача».