Автор статьи: Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).
Коммерческая недвижимость – такой же актив, как и любая другая недвижимость. Она может приносить постоянную прибыль, если её сдавать в аренду. Причём подобную собственность реально сдавать на долгосрочной или краткосрочной основе (посуточно).
В крупных городах инвестиции в коммерческую недвижимость способны оказаться даже более доходными, чем при вложении в жилую. Коммерческая недвижимость, как правило, стоит значительно дороже. Но менее требовательна к материалам при строительстве или ремонте. И стоимость аренды подобных объектов зачастую выше, чем у жилых. В итоге получается, что вкладывать деньги в данный вид недвижимости выгоднее.
Вместе с тем следует учитывать существующие риски. В частности, бизнес может оказаться в стагнации, перестать арендовать магазины, помещения свободного назначения или офисы. Жильё же требуется всегда, вне зависимости от экономического климата в стране. Поэтому однозначно делать выводы о том, какой вариант вложения средств ликвиднее, проблематично. У каждого решения есть свои преимущества и недостатки. Эксперты уверены только в том, что на коммерческой недвижимости при правильном подходе можно заработать больше.
К сожалению, статистика показывает, что в России многие владельцы такой собственности получают минимальный, который намного меньше того, на который могли бы рассчитывать. Это обусловлено разными причинами:
- нет доверия к арендатору, владельцы боятся сдавать свою недвижимость в аренду. В итоге она простаивает, ветшая со временем и только требуя денег на поддержание технического состояния и налоги;
- не хватает времени или компетенции для поиска арендаторов и заключения с ними договора;
- слабое понимание реальных рыночных цен. Многие собственники оперируют устаревшими данными, которые не соответствуют действительности;
- нет физической возможности заниматься сдачей имущества. Собственник может находиться в другом субъекте РФ или вообще в другой стране;
- непонимание реального дохода, который можно получить от имущества. Владельцы иногда недооценивают текущее значение имеющихся у них активов.
Таким образом, имущество не приносит денег, нет движения на рынке, от чего страдают все потенциальные участники сделки. Однако передача объекта в доверительное управление проверенной компании помогло бы полностью разрешить такую ситуацию. Но для этого надо разобраться, что оно собой представляет в целом применительно к коммерческой недвижимости.
Что такое доверительное управление?
Доверительное управление недвижимостью – это управление, которое представляет собой передачу имущества от одного лица (собственника) другому (в нашем случае – агентству) для управления. Как правило, такое происходит в тех случаях, когда у владельца нет возможности распорядиться этой собственностью так, чтобы получить в итоге максимальную выгоду. Вместо него управлением занимается по поручению другое лицо или компания. Данная ситуация выгодна всем. В результате собственник выплачивает вознаграждение агентству, но в конечном итоге получает доход все равно больше, чем сдавал бы самостоятельно.
Применительно к коммерческой недвижимости всё выглядит следующим образом:
- У одного лица есть в собственности какой-то объект, который можно использовать. Это может быть торговая площадь, магазин, офис или даже целый торговый комплекс.
- Такое имущество сдается неэффективно или сдается нерационально, поэтому и не приносит ощутимого дохода.
- Собственник не может изменить ситуацию в виду своего нахождения в другом регионе, нехватки времени или низкого уровня своей компетенции в этом вопросе.
- Он заключает договор с агентством по управлению.
- Между сторонами оформляется договор доверительного управления. В нём всё тщательно регламентируется срок действия соглашения, условия пролонгации, права и обязанности сторон, кадастровые характеристики объекта, порядок выплаты вознаграждения и прочее.
- Также на представителя агентства оформляется доверенность, чтобы он мог от лица собственника заключать договоры. Например, подписывать соглашения о сдаче имущества в аренду. При выдаче доверенности полномочия риелтора можно и нужно ограничить. То есть фактически указывается, что он имеет право только сдавать такое имущество в аренду и ничего более. Это есть абсолютная защита от любых сомнительных сделок.
- После этого агент сдаёт имущество в аренду.
- Собственник начинает на регулярной основе получать арендные платежи.
- Часть платежей уходит агентству в качестве вознаграждения, как и было зафиксировано в договоре.
- Агентство следит за тем, как именно эксплуатируется имущество. Если арендаторы нарушают условия договора, то управляющий от имени собственника обязан немедленно отреагировать.
- Когда заканчивается срок аренды, агентство уже имеет новых арендаторов. О любых изменениях уведомляет владельца.
Выше описан общий алгоритм взаимодействия между сторонами. Однако могут быть разные нюансы, связанные со спецификой коммерческой недвижимости и ещё с целым рядом моментов. Например:
- иногда владелец сдаёт в аренду не всю недвижимость, а только часть, что отдельно оговаривается;
- периодически объект предоставляется в аренду на различных условиях и в разных правовых режимах. Например, большая часть комплекса может предоставляться в пользование на долгосрочной основе. Однако конкретный конференц-зал будет при этом сдаваться в аренду по часам;
- временами в сделке могут появится третьи лица. Это может быть страховая компания, если собственник хочет дополнительные гарантии.
То есть нюансы у таких взаимоотношений бывают. Поэтому к заключению сделки все подходят индивидуально, прекрасно понимая, что очень много моментов нужно учитывать.
То есть нюансы у таких взаимоотношений бывают. Поэтому к заключению сделки все подходят индивидуально, прекрасно понимая, что очень много моментов нужно учитывать.
Что указывается в договоре доверительного управления коммерческой недвижимостью?
Основа такого управления собственностью – это договор, который должен обязательно заключаться между сторонами. В него вносится ряд ключевых моментов. Это:
- Стороны. Важно, чтобы они были предельно конкретно и понятно обозначены. Если на коммерческую недвижимость права есть у нескольких лиц, то они все должны дать согласие на её использование таким образом. В противном случае заключение договора не будет являться действительным. Особенно важно учитывать этот момент, когда речь идёт о супругах. Ведь формально объект может быть оформлен только на одного из них. Но по факту право собственности при приобретении недвижимости в браке возникает у обоих, за определёнными исключениями. Отдельная история. Если объект принадлежит юридическому лицу. Там нюансов значительно больше.
- Сам объект. Как уже говорилось выше, собственник может владеть одним имуществом, например, большим комплексом, а передать в рамках доверительного управления только часть. Или может передать всё, но на разных условиях. Поэтому очень важно прописать полные характеристики объект. Также в договоре должно быть указано основание возникновения права собственности.
- Права и обязанности сторон. У собственника есть право контролировать то, как именно используется его имущество. Однако в то же время владелец не должен этим ущемлять права арендаторов на эксплуатацию такой собственности. Поэтому механизм контроля стоит очень тщательно продумать и детально прописать в договоре. Это же справедливо и в отношении других прав и обязанностей сторон.
- Срок действия договора. Желательно обозначить какой-то период, чтобы потом была возможность вернуться к тексту соглашения и пересмотреть его условия. Вполне вероятно, что с течением времени они перестанут устраивать обе стороны.
- Размер вознаграждения агентства и порядок передачи. Здесь тоже важна конкретика. Учтите, что указывать необходимо все в рублях, даже если договор привязан к валюте ( в настоящее время данная практика себя изжила).
- Санкции за нарушения одной из сторон взятых на себя обязательств. Если в договоре содержится отсылочное условие на форс-мажор, то желательно не ограничиваться общими указаниями, а указать, что именно будет происходить в данном случае.
- Условия внесения изменений в договор или же заключения дополнительного соглашения. Очень важный пункт. Арендаторы могут выдвинуть встречное предложение, которое будет касаться и отношений собственника и управляющего. Поэтому такой момент стоит предусмотреть заранее.
- Порядок разрешения конфликтов. Чем тщательнее прорабатывается этот пункт, тем выше вероятность, что к нему никогда не придётся прибегать на практике. Но в целом желательно указать, кто и как должен отправлять претензии, по каким контактам, что нужно в них указывать, какие документы желательно прилагать, как они будут разрешаться и т.д.
- Другие положения, которые имеют значение. Например, если договор затрагивает интересы третьих лиц, это необходимо также указать.
Разработка такого соглашения может занять несколько недель. Особенно, если создавать договор с нуля, а не брать готовый шаблон. Однако в итоге получится договор, который будет индивидуально составлен под конкретных участников и под их интересы.
А вот использовать типовые договоры нежелательно. В лучшем случае в них мало конкретики, очень много общих фраз. То есть они на самом деле ничего не гарантируют и не обеспечивают. А в худшем случае случайно взятые из Интернета соглашения могут устареть или вообще быть неправильно составленными. Вам никто не гарантирует качество таких документов. Поэтому вы рискуете оказаться без правовой защиты.
Разбирательства же между сторонами без договора при передаче имущества в доверительное управление могут стать очень длительными, дорогостоящими и в целом неприятными. Поэтому работайте только с надежными и проверенными агентствами.
Преимущества передачи коммерческой недвижимости в доверительное управление
Собственник при заключении такой сделки увеличивает свой арендный доход:
- ему не нужно будет тратить свое время и другие ресурсы на сдачу объекта в аренду;
- он сможет не вникать в юридические тонкости при заключении договора с арендаторами;
- такое лицо избавляется от необходимости общаться с большим потоком потенциальных клиентов, что всегда утомляет.
При этом управляющий использует свои знания, навыки, связи, наработанную базу – всё для того, чтобы найти самый оптимальный вариант. В итоге коммерческая недвижимость сдаётся на максимально выгодных в конкретных обстоятельствах условиях.
Что предлагаем мы?
Наша компания с 1996 года оказывает услуги по доверительному управлению квартирами и коммерческой недвижимостью. Мы прекрасно разбираемся в рынке и постоянно его отслеживаем. У нашей команды более, чем 20-летний опыт управления. При этом мы в любой момент готовы пойти навстречу клиенту, адаптироваться под его пожелания или требования.
Наша компания гарантирует максимальную безопасность клиентам. Мы знаем, на что именно обращать внимание. Готовы вникнуть в детали при оформлении договора доверительного управления. Мы не используем шаблонные контракты, благодаря чему наши клиенты всегда остаются довольными. Мы оперативно реагируем на любую критику и предложения клиентов. Детали сотрудничества оговариваются лично.
Автор статьи: Татьяна Александрова. Работает в компании Retail-Realty с 2002 года. Опыт 18 лет. По образованию инженер-программист (окончила МГТУ СТАНКИН) и экономист (Московский Банковский Институт при Сбербанке РФ).