Бытует мнение, что новостройку купить просто и рисков здесь практически нет. Застройщик выступает как бы гарантом, ведь он имеет разрешительные документы, выданные уполномоченным органом. Но это не так. В любой сделке с недвижимостью есть свои риски.
Что нужно проверять при покупке строящегося жилья.
Ø документы застройщика на строительство:
Ø право на земельный участок, на котором ведется строительство
Ø разрешение на строительство
Ø проектная декларация
Ø положительное заключение экспертизы
Ø заключение о соответствии застройщика и проекта требованиям закона 214-ФЗ
Данные о технико-экономических показателях, адресах, сроках, назначении земельного участка и строящегося дома, составе проекта должны совпадать во всех этих документах. В Москве и Московской области вносить изменения в разрешение на строительство принято от руки, зачеркивая неактуальные данные. Это обычная практика. Такое разрешение легитимно.
Застройщик может вносить изменения в проект, в зависимости от потребностей рынка и востребованности тех или иных типов помещений. Есть и обязательные требования к проекту, например количество парковок, социальная инфраструктура, от которых отказаться нельзя. Все изменения вносятся в проектную декларацию, поэтому деклараций может быть много и нужно смотреть актуальную версию. Количество и общий метраж квартир должен совпадать в проектной декларации и разрешении на строительство.
Не зависимо от того, на арендованном земельном участке или на собственном ведется строительство, вид разрешенного использования земли должен соответствовать типу проекта. Если это многоквартирный жилой дом – земля предоставляется именно для строительства и эксплуатации многоквартирного дома. Если это апартаменты - для строительства многофункционального комплекса и т.п. Строительство на участках, предназначенных, например, для эксплуатации производственных помещений, не легитимно. Хотя и такие случаи в на практике встречаются.
Бывает, что маркетологи разработали новый состав проекта, а юристы еще не успели внести соответствующие изменения в проектную и разрешительную документацию. Даже подписанный в такой ситуации договор долевого участия в большинстве случаев не будет зарегистрирован. Но в мошеннических схемах возможно даже то, чего быть не должно.
Вторым этапом нужно проверить надежность самого застройщика.
Наличие и содержание документов по проекту, а также их размещение в свободном доступе на сайте ЕИСЖС, контролируют сразу несколько органов: Минстрой, Росреестр, Уполномоченный Банк, Фонд защиты дольщиков.
Все документы о проекте и застройщике можно изучить на сайте нашдом.рф. Там размещена и финансовая отчетность с аудиторским заключением. Дополнительно, информацию стоит проверить на сайтах арбитражного суда и районных/городских судов. Не лишним проверить и наличие исполнительного производства в отношении застройщика.
По результатам можно сделать выводы о финансовой устойчивости компании, которая реализует проект.
Дополнительные проверки
Часто застройщиком является юридическое лицо, входящее в группу компаний. Поэтому рекомендуется проверить положение всего холдинга, т.е. посмотреть все проекты, которые находятся в стадии строительства.
Также проверяем и генерального подрядчика. Частенько стройка затягивается не столько при финансовых сложностях у самого застройщика, сколько из-за банкротства генподрядчика. В результате ограничения деятельности в связи с пандемией не все компании смогут реализовать свои проекты. И это повод для более тщательной оценки рисков покупателя.
Дальше переходим к условиям договора участия в долевом строительстве. Они не должны нарушать прав дольщика. Договор заключают две стороны: застройщик и дольщик, а при расчетах через эскроу счет, третьей стороной выступает банк. Эскроу счета обслуживают только уполномоченные государством банки. Финансирование строительства ведется также со счета застройщика, открытого именно в том банке, где дольщики открывают счет эскроу.
Проверка и согласование условий договора участия в долевом строительстве включает разделы:
Ø Цена договора и порядок расчетов
Ø Срок завершения строительства
Ø Объект долевого участия (строительный адрес, графический план расположения, технические характеристики, этаж, площадь)
Ø Ответственность продавца
Ø Ответственность покупателя
Ø Порядок приемки
Ø Гарантийный срок
Все эти условия должны быть размещены на сайте ЖК в виде проекта ДДУ. Обычно их несколько вариантов в зависимости от формы расчетов: 100% оплата, ипотека или рассрочка.
На этом проверка проекта завершена и можно переходить к следующему этапу – заключенияю договора.