Времена суматохи предлагают самые большие возможности для инвесторов. Несколько веков назад барон Ротшильд известным образом утверждал:
"Время покупать - это когда на улицах течёт кровь"
Это было правдой тогда, это остается правдой сейчас.
То, о чём не упоминается в этой лаконичной котировке, так это о бОльшем риске, с которым сталкиваются инвесторы и в эти периоды потрясений и экономического спада. Как инвестор в недвижимость, как ориентироваться в этих больших рисках и больших возможностях во время пандемии COVID-19?
Вы должны чётко осознавать их и инвестировать через просчитанный риск.
Повышенные вызовы и факторы риска
Прежде чем смягчать риск или преодолевать трудности - необходимо сначала их осознать. Учитывайте эти факторы риска и уникальные проблемы, связанные с короновирусной пандемией, прежде чем инвестировать хоть одну копейку в сегодняшнюю нестабильную обстановку.
Проблемы сбыта
Инвесторы в недвижимость должны иметь несколько резервных планов для выхода, чтобы они никогда не застряли в собственности, которая стоит, а не зарабатывает деньги.
Но это не совсем идеальное время для продажи недвижимости. Для начала, гораздо меньше потенциальных покупателей в состоянии купить - из-за всем и так известных обстоятельств - много людей потеряло работу. Экономисты в США отметили, что в настоящее время уровень безработицы достигает 20%, а в ближайшие недели он вырастет ещё больше. Для сравнения, пик безработицы во время Великой депрессии составил 25%.
Даже тем, кто все ещё работает, сегодня труднее получить ипотеку, чем два месяца назад. Скоро будет хуже...
Ранние данные показывают ожидаемое снижение продаж жилья на 20,8%. Что ещё хуже для продавцов - 90% риелторов сообщили об уходе покупателей жилья с рынка.
*в пример приводится именно США, т.к. именно там ситуация дошла до отметки критической, чего, будем надеяться, не случится у нас...
Почти не существует спроса на аренду жилья в отпуск
Ещё один вариант для инвесторов? Краткосрочная аренда недвижимости как аренда для отдыха.
В связи с тем, что во время пандемии туризм практически полностью испарился во всём мире, арендодателям пришлось искать другие способы использования своей недвижимости. Многие перевели их в долгосрочную аренду, затопив рынок вакантными единицами в то время, когда всё меньше арендаторов на самом деле хотят переезжать. Другие пытались преобразовать их в корпоративную аренду на среднесрочный период, в то время как всё меньше людей работают или ездят на работу.
Для инвесторов это означает ещё одну необходимую стратегию получения дохода.
Повышенный риск дефолта по арендной плате
Традиционные долговременные арендодатели сталкиваются с ещё одним риском - невыполнение обязательств арендаторами.
В условиях роста безработицы многие квартиросъёмщики не могут позволить себе платить арендную плату. В тех же США, например, рост анти-арендодателей и антикапиталистических настроений среди левых активистов подогрел самую крупную за последние десятилетия забастовку арендной платы даже среди квартиросъёмщиков, которые могут позволить себе платить.
И им может сойти с рук неуплата арендной платы, потому что большинство американских арендодателей не могут сейчас законно обеспечить исполнение своих договоров аренды. В период между приостановкой выселений на объектах недвижимости, обеспеченных ипотекой, обеспеченной федеральными ипотечными кредитами, и закрытием на большей части территории США местных органов власти, а также закрытием гражданских судов - у арендодателей нет никаких средств правовой защиты в случае нарушения арендаторами своих договоров об аренде.
Это всё порождает трудности при покупке арендованной недвижимости, когда соблюдаются только обязательства арендодателя. Актуальная на сегодняшний день обстановка оставляет права арендатора на месте - при лишении прав арендодателя.
Инвесторам в аренду - нужны глубокие карманы прямо сейчас, потому что они не могут собрать ни рубля в доход до тех пор, пока ситуация не стабилизируется. И потому то они не могут найти никакого финансирования.
Обычные кредиторы тоже подтянулись. Многие аналитики предсказывают массовые дефолты по ипотечным кредитам, которые кажутся почти неизбежными с ростом безработицы на десятки миллионов.
Всё это затрудняет использование чужого капитала для инвестиций в недвижимость прямо сейчас.
Конец первой части.
