Средний срок, на который россияне оформляют ипотечные кредиты, составляет 15,5 лет. Это довольно длительный период, за который в жизни заемщика могут произойти серьезные перемены – развод, потеря работы или болезнь, лечение которой потребует больших средств. Как вести себя в ситуации, когда нет денег на выплату ипотеки?
Искать решение проблемы вместе с банком
Главное для заемщика в сложившейся ситуации – не допустить просрочки выплат. Поэтому, нужно не молчать и не прятаться от банка, а сразу обращаться туда для поиска решения проблемы. При наличии трех просрочек за год или задержке выплаты более чем на 90 дней, у банка появляются законные основания требовать досрочного полного погашения кредита, если размер долга будет превышать 5% от стоимости квартиры.
Поэтому, заемщику следует обратиться в банк и описать сложившуюся ситуацию. Лучше, если это будет письменное заявление с приложенными к нему подтверждающими документами (трудовой книжкой с записью об увольнении, медицинским заключением или другими свидетельствами неожиданных крупных трат).
Затем нужно вместе с банком проанализировать возникшие у заемщика трудности. Они могут быть временными (в этом случае клиент обычно планирует сохранить за собой купленную в кредит квартиру), или носить затяжной характер — тогда квартиру, скорее всего, придется продавать.
Банки не любят терять заемщиков, и продажа залоговой квартиры является для них крайней мерой. Если до возникновения трудностей заемщик добросовестно вносил платежи по кредиту, то, скорее всего, кредитор пойдет ему навстречу, особенно если вероятность того, что клиенту в скором времени удастся стабилизировать свое материальное положение.
Что может предложить банк
Исходя из сложившихся обстоятельств, кредитная организация может предложить заемщику несколько путей решения проблемы. Первый – это реструктуризация кредита. Предварительно банк проводит оценку финансовой ситуации заемщика и причин ее ухудшения, кредитной истории, стоимости залоговой квартиры, исходных условий кредитования и других параметров. Для принятия банком решения о реструктуризации имеет значение срок кредита: он должен составлять не менее шести месяцев с даты выдачи.
Нужно понимать, что реструктуризация – это не уменьшение долга заемщика, а изменение порядка исполнения его обязательств, которое поможет ему улучшить финансовое положение и возобновить выплаты. Поэтому, заемщик тоже должен реально оценивать свои перспективы.
При реструктуризации могут реализовываться несколько вариантов изменения условий кредитования: рассрочка платежей, ипотечные (кредитные) каникулы и даже снижение процентной ставки.
В большинстве случаев банки предлагают заемщикам, у которых есть затруднения с платежами, льготный период на срок до девяти месяцев. В это время ежемесячные платежи по кредиту составляют не менее 50% от установленного взноса, а невыплаченные суммы основного долга и процентов заемщик будет гасить с будущими платежами по окончании льготного периода.
Также банки прибегают к снижению ежемесячного платежа: например, вместо 50 тыс. руб. ежемесячных платежей вы будете гасить по 30 тыс., но платить придется дольше. Хотя, для ипотеки этот механизм применяется редко, ведь она изначально оформляется на длительный срок, и его увеличение, например, с 20 до 25 лет не поможет серьезно снизить ежемесячный взнос.
Кроме того, банк может предоставить заемщику кредитные (ипотечные) каникулы продолжительностью от одного до шести месяцев, в течение которых платятся только проценты по кредиту.
Что такое ипотечные каникулы
Под ипотечными каникулами понимают отсрочку исполнения обязательств по погашению кредита, которая предоставляется банком заемщику на срок от одного месяца до одного года. Чаще всего в рамках таких каникул банк замораживает платежи по кредиту на какой-то период, например, 3-6 месяцев, в течение которых заемщиком гасятся только проценты. Такое предложение может быть интересно при аннуитетном платеже во второй половине срока кредита, учитывая, что в начале кредита большая часть суммы приходится именно на проценты. Рассмотрим на примере. Допустим, кредит в сумме 1 млн руб. был взят на срок 10 лет (120 месяцев) под 10% годовых. Ежемесячно по этому кредиту нужно вносить платежи в размере 13 215 руб. В первый месяц на погашение тела кредита будет уходить 4881 руб., на проценты – 8333 руб. А уже через три года, в 37-й месяц платежей, они практически сравняются: на основной долг будет приходиться 6581 руб., на проценты – 6633 руб. В последний 120-й платеж сумма погашения кредита будет составлять 12 996 руб., погашения процентов – 109 руб.
Основаниями для предоставления кредитных каникул могут быть следующие обстоятельства: рождение ребенка (на срок до трех лет); длительная потеря трудоспособности из-за серьезного заболевания; потеря работы из-за сокращения или ликвидации предприятия; также могут быть другие причины. Решение всегда принимает кредитор, и после изучения всех обстоятельств и документов он может отказать.
Если на клиента оформлено несколько ипотечных кредитов, он может получить отсрочку по каждому из них. Также у заемщика есть право на досрочное завершение каникул.
Если у заемщика нет уверенности в скором разрешении финансовых проблем, то ему лучше постараться погасить если не весь долг, то хотя бы его большую часть. Возможно, придется продать машину или дачный участок, а выручку направить на внесение аннуитетных платежей. Такой шаг поможет сохранить залоговую квартиру.
Если справиться с ситуацией не удалось
Если выплачивать кредит нечем, и продать тоже нечего, остается одно – продать залоговую квартиру, предварительно уведомив об этом кредитную организацию.
Обычно сделка по продаже квартиры, купленной по ипотеке, проводится в такой последовательности. Банк дает заемщику разрешение на продажу, и если реальная рыночная стоимость недвижимости выше суммы долга, то он сможет продавать квартиру самостоятельно.
Клиент находит покупателя и сразу предупреждает его, что квартира является залоговой. Если покупателя это обстоятельство не пугает, между ним и продавцом заключается договор задатка, который выплачивается банку в счет погашения долга. После этого банк снимает с квартиры обременение в регистрационной палате. По договору задатка, после снятия с квартиры обременения, заемщик обязуется продать ее покупателю. На основании этого, между сторонами заключается договор купли-продажи, и квартира переходит к новому владельцу.
Обычно заемщики стремятся продать ипотечную квартиру как можно быстрее, чтобы поставить точку в неудачной ипотечной истории. Однако, сегодняшняя ситуация на рынке вторичного жилья не располагает к быстрой продаже квартир: из десяти продаются быстро только две, а остальные «зависают». Поэтому изначально нужно настраиваться на снижение цены, если ваша квартира не попадет в число двух «счастливых».
