Комментарий от ведущего специалиста консалтинговой компании "Деловой Новосибирск" Дмитрия Белых.
"В конце апреля текущего года стало понятно, что пандемия COVID-19 ударила по всем сегментам коммерческой недвижимости, но в отличие от двух предыдущих кризисов, когда в первую очередь страдали складская и офисная недвижимость, а вот на street retail они влияли в наименьшей степени, сегодняшняя ситуация показала, что данный кризис в меньшей степени затрагивает сферу складской недвижимости по сравнению с офисной и торговой.
И если с офисами ситуация каждый раз неизменно плачевная и связана она именно с экономической составляющей, т.к. аренда офисов занимает не малую долю расходов компании, сокращение штата сотрудников или перевод их на удаленную работу логично подталкивает уменьшать площади или вовсе отказываться от аренды данного типа недвижимости, то торговая недвижимость пострадала именно от ограничительных мер, связанных с пандемией.
Так с чем же связано, что складской рынок оказался наименее подверженным кризису?
Во-первых, с тем, что весь ритейл и до кризиса, хоть и постепенно, но все же уходил в интернет-торговлю, для которой одной из важнейших задач стала скорость доставки товара до покупателя. Сложившаяся ситуация с пандемией ускорила этот процесс и стала точкой колоссального роста, а соответственно и увеличения именно складских площадей. Остановка большого числа производств в Китае и закрытие границ между странами, подтолкнуло продавцов максимально увеличить запасы продукции на своих действующих площадках, а в большинстве случаев еще и увеличить объем этих запасов за счет аренды дополнительных складских площадей. Основными игроками в этом сегменте рынка недвижимости стали крупные интернет-магазины и маркетплейсы, такие как «Wildberries», «OZON», «AliExpressRussia», «Ситилинк» и другие, транспортные компании, компании оказывающие логистические услуги и услуги по ответственному хранению, продуктовый ритейл и конечно же фармацевтические компании.
Во-вторых, с уникальным расположением нашего города, ведь Новосибирск - крупнейший транспортный узел Западной Сибири, расположенный на пересечении транспортных магистралей, включая Транссиб. Население Новосибирска, по данным Росстата на 2020 год, составляет 1 625 600 человек, с учетом Новосибирской области это уже 2 798 170 человек, а в радиусе всего 230-270 км расположены такие крупные города как Кемерово, Томск, Барнаул.
Эти факторы, несомненно, поддерживают складскую недвижимость Новосибирска в данный момент.
А что дальше? Предполагаю, что главная экономическая составляющая данного кризиса у нас еще впереди, вероятнее всего она придется на июль-сентябрь 2020 г., когда весь рынок столкнется с крайне низкой покупательской способностью населения. При этом, анализируя планируемый объем вводимых в этом году новых складских площадей, можно прогнозировать их востребованность.
Что касается арендных ставок на складскую недвижимость на данный момент они без значительных изменений в целом, не считая краткосрочный дисконт на апрель/май. Не предвижу существенное падение аренды после завершения карантина, так как, во-первых, в последнее время мы наблюдали дефицит качественных складских площадей, а во-вторых, каждый кризис бьёт по стоимости строительных материалов, что означает перерасчёт будущих проектов и уменьшение вводимых кв.м в долгосрочной перспективе. А при росте е-commerce это означает только стабильный спрос.
В ближайшей перспективе (максимально до конца года) возможен точечный дисконт на уровне не более 5-7% для якорных арендаторов, чтобы избежать издержек при смене партнёров".