Рынок жилья по некоторым предубеждениям казался надежной и ленивой бухтой для инвестора, желающего переждать очередные потрясения. Давайте рассмотрим, как стоимость недвижимости меняется в условиях падения цен на нефть, и что ждет этот рынок в ближайшее время.
Фондовый рынок штормит из-за резкого обвала цен на нефть, вызванного коронавирусом ( резкое падение спроса) и развалом нефтяной сделки ОПЕК+.
Рухнувшие цены на нефть потянули вниз курс рубля. В таких условиях многие обращают внимание на жилую недвижимость — возможно, не самый доходный, но один из самых надежных активов. В этой статье я расскажу ( ссылаясь на статью в телеграм-канале « дело инвестра») о том, как именно падение цен на нефть повлияет на стоимость жилья.
В краткосрочной перспективе цены вырастут, в долгосрочной — упадут
В России цены на нефть опосредованно влияют на рынок недвижимости, как и на многие другие . Именно они определяют платежеспособный спрос и стоимость жилья посредством нескольких факторов.
Во-первых, это макрофинансовые условия — изменения стоимости рубля. Во-вторых, макроэкономические условия — темпы роста ВВП, промышленного производства, уровень занятости, инфляции и дефляции. В-третьих, объемы строительства и жилищного кредитования.
Падение цен на нефть по-разному может повлиять на недвижимость в краткосрочной и долгосрочной перспективах. В начале кризиса многие стараются вложить капитал в жилье — это относительно простой и надежный способ защитить дешевеющие активы. Это провоцирует покупательский спрос, что двигает цены вверх.
Однако затем экономические показатели в стране ухудшаются, покупательная способность населения падает — а вслед за ней падают спрос на недвижимость и цены на нее. Обычно они сперва снижаются на вторичном рынке. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, однако динамика может стать заметной лишь спустя шесть месяцев.
Жилье в новостройках может подорожать
На первичном рынке предпосылок для снижения цен меньше: издержки девелоперов и так выросли из-за недавнего перехода на эскроу-счета. Более того, рост курса валют приведет к удорожанию импортных стройматериалов и техники, а также транспортных расходов. По разным оценкам, в структуре ценообразования квадратного метра доля стройматериалов составляет около 40%
В кризис темпы и объема строительства неизбежно снижаются. Прежде всего он ударит по застройщикам, которые заключали контракты, рассчитанные на прежние курсы валют. При высоком и нестабильном курсе расходы и риски ощутимо вырастут. В таких условиях некоторые девелоперы могут отказаться от реализации некоторых проектов, что снизит предложение на рынке.
Цены на жилье напрямую зависят от действий ЦБ
Если на фоне падающего курса рубля Банк России примет решение поднять ключевую ставку, то ипотечные кредиты подорожают тоже. В этом случае некоторые потенциальные покупатели откажутся от займов, а для части населения они вовсе станут недоступными. Кроме того, банки могут сохранить ставки, однако ужесточить требования к заемщикам.
Все это, в свою очередь, уменьшит число покупателей жилья, снизит спрос на рынке и уменьшит количество сделок с недвижимостью, что приведет к снижению цен. Больше всего в цене обычно теряет малоликвидное жилье, вроде «хрущевок».
Прежде чем влезать в рынок недвижимости в условиях подобного кризиса, который в последующем вызовет сильную рецессию в экономике на неопределенный срок ( по некоторым прогнозам больше 2х лет) Соответственно на покупке жилья вы сможете заработать лишь с сдачей ее в аренду по относительно небольшой цене, пока не повысится покупательская способность, деловой климат и тд.