Не просто без ипотеки, без накоплений, с испорченной кредитной историей, практически без первого взноса, без лишних бумаг, без чувства, что тебя раскладывают на атомы в банке при рассмотрение твоих документов. Вообще, без банка.
Это не фантастика. Было бы желание - механизм есть. Вот только лень и недальновидность продавцов недвижимости, Застройщиков препятствуют его популяризации. Застройщики и Банки могут стонать, жаловаться луноликому спасителю, просить деньги из бюджета и получать их, но быстро изменить правила игры, адаптироваться – нет, на это они не способны.
Сидя на огромных пулах зависших объектов недвижимости, нераспроданных площадях в уже сданных объектах, частные, мать его, Застройщики, которые не имеют права даже заикаться о гос. помощи, получают миллиардную поддержку на скупку их нераспроданного товара. Финансы от Застройщика, за минусом положенных дивидендов (а как же без личного интереса) бодро польются в частные банки на обслуживание огромных долгов по сумасшедшим кредитным линиям, а также на финансовые рынки на обслуживание корпоративных долгов. При этом, у простого ипотечника, полностью или частично потерявшего источник дохода в связи с разворачивающейся рецессией и пропустившего уже не первый платеж по ипотеке, возникнет требование того же коммерческого банка к погашению всей суммы ипотечного кредита. Далее - дефолт заемщика, дефолт ипотечной ценной бумаги на базе его ипотечного кредита, объект залога на торги. Жизнь Заемщика будет разрушена, а коммерческий банк вновь попросит и получит помощь у Государства.
За время действия любого ипотечного договора, за 10 – 30 лет, случается как минимум два финансовых кризиса и, возможно, одна рецессия. Когда цены на недвижимость рвутся вверх как оголтелые, работает ипотечный кредит «ниндзя» - без первого взноса, без доходов. Есть удостоверение личности и пульс - бери кредит. Как только наступают проблемы, на горизонте маячит призрак снижения цен на недвижимость, банки начинают рассматривать риски. Ипотечные кредиты не реструктуризируются на прежних условиях, там, где плавающая процентная ставка, она взлетает. К банкам приходит помощь, к заемщикам - коллекторы. К Застройщикам – как повезет. Какие бы меры по стимулированию ипотечных продуктов не применялись, риски никто не отменял. Ипотека недоступна в кризисы, так как растет требование к заемщикам, их доходам, первоначальному взносу, уровню закредитованности и т.д.
А ведь можно послать все это к черту. Продавать недвижимость Застройщики вполне могут в рассрочку, через механизм «аренды с правом выкупа». Как? Элементарно. Так, как это уже работает на рынке недвижимости многих стран.
Испания, Франция. Вы легко найдете предложения об аренде с правом выкупа. Банк нервно курит в стороне. Хотя мог бы и поучаствовать, но не на стороне Покупателя, а на стороне Продавца, в роли которого вполне может и должен выступать Застройщик.
Работает аренда с правом выкупа чертовски просто. Минимальный аванс, до 5% от общей стоимости покупаемой/арендуемой недвижимости. Срок договора, как правило, 10 лет. За 10 лет Покупатель /арендатор, выплачивает равными платежами до 40% от стоимости данной недвижимости. Это ежемесячный арендный платеж, который полностью (как правило) или частично идет в счет выкупа данного объекта в собственность. Оставшуюся сумму в районе 60% от стоимости недвижимости уже кредитует банк в виде ипотечного кредитования, принимая уже выплаченные финансы в качестве собственных средств клиента. Банк подключается в самом конце, и уже не имеют значения доходы клиента и его кредитная история. «Первый взнос» оплачен.
Более простым языком: живете в съемной квартире, ежемесячно платите арендные платежи, которые полностью или частично идут в счет выкупа данной квартиры в собственность, вашу мать!
Да, разумеется есть риски. Для всех сторон. А что, если арендатор/покупатель прекратит платить? Если значимо изменится стоимость недвижимость в ту или иную сторону? А что, а если? Все так же, как и в любой сделке! Риски не больше и не меньше.
Если представить, что Застройщик хочет и ищет, как эффективно работать в период и взлетов и падения рынков, легко можно представить, что он начинает реализацию объектов недвижимости по схеме «аренда с правом выкупа», изначально завышая стоимость объектов недвижимости, что не мешает при этом потенциальному покупателю. На базе пула объектов недвижимости Застройщик легко сформирует стабилизированный финансовый поток на базе арендных платежей, поступаемых от данных договоров, который легко купит банк с неким дисконтом. Страховая компания, без каких бы то ни было затруднений может предоставить страховой продукт ориентированный на аренду с правом выкупа. И масса «работающих бедных» смогут стать счастливыми обладателями собственного квадратного метра.
Если думаете, что это нереально, мы создали площадку, где постараемся агрегировать подобные предложения. Посмотрите, как это работает «у них». Если у вас есть объект недвижимости, который буквально сжирает ваши финансы, требуя оплаты налогов, коммунальных платежей, не приносит вам дохода и стоит дешевле, чем вы его купили, поиграйтесь с формированием финансовых условий и выставьте объект в продажу через механизм аренды с правом выкупа. Причем, это может быть любой тип недвижимости: жилое или нежилое помещение, офис, склад – не столь важно. Спрос на любой объект по такой схеме будет гарантирован. Для Москвы у нас есть юристы, готовые оказать вам сопровождение такой сделки физически, для остальной части РФ, эти же юристы помогут онлайн, в случае необходимости.
Подписывайтесь на наш Телеграм канал, здесь о недвижимости другими глазами @myeasysell и посещайте наш сайт.