Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ (далее - "Закон") в статье 19 разделил все арендаторов на две категории.
- арендаторы недвижимости наиболее пострадавшие от короновируса (пункт 1 статьи 19 Закона)
- все прочие арендаторы недвижимости
Если с наиболее пострадавшими арендаторами все более или менее ясно - они имеют права на изменение условий договора об арендной плате в порядке установленном Правительством РФ, то со всеми другими ясность пока отсутствует.
Верховный суд РФ выпустил два обзора в которых постарался внести некоторую правовую определенность в положение арендаторов, которые не относятся к категории наиболее пострадавших.
Тем не менее Верховному суду РФ не удалось ответить на ряд важнейших вопросов.
В данной статье мы уделим основное внимание арендаторам недвижимости, которые не входят в категорию наиболее пострадавших.
Должны ли арендаторы платить аренду за период, когда они не имели возможности пользоваться помещением?
Ответ на этот вопрос повис в воздухе, так как в Вопросе № 8 Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 отмечалось, что:
... права на отказ от договора либо изменение его условий могут быть предусмотрены как общими положениями об обязательствах, например, положениями статьи 328 ГК РФ, так и законодательством об отдельных типах и видах договоров, например, положениями статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 г. N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
Из этого можно было сделать вывод, что арендатор мог не платить арендную плату, если не пользовался помещением на основании статьи 328 Гражданского кодекса.
Вместе с тем прямого указание на наличие такого права у арендатора Верховный суд РФ не дал.
Вправе ли арендатор требовать снижения арендной платы?
Да, арендатор вправе требовать снижение арендной платы.
Этот вывод вытекает из разъяснения данного в Вопросе № 5 Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2
Более того, если арендодатель отказался от подписания дополнительного соглашения о снижении арендной платы, то арендатору предоставляется право в возражениях на иск арендодателя о взыскании арендной платы указать на то, что арендная плата должна была быть снижена.
На сколько может быть снижена арендная плата?
На этот вопрос Верховный суд РФ также не дает прямого ответа.
размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.
В связи с этим нельзя определить на сколько должна быть снижена арендная плата.
За какой период подлежит снижению арендная плата?
Арендная плата подлежит снижению с момента наступления невозможности использования имущества.
Однако, период на который она может быть снижена может быть больше периода невозможности пользования недвижимостью.
...арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г.
Что понимать по невозможность использования имуществом?
Не всегда есть ясность относительно того, была или нет у арендатора возможность пользования недвижимым имуществом.
Например, если невозможность использовать помещения магазина продающего непродовольственные товары в связи с закрытием торгового центра представляется весьма очевидной, то в отношении офисных помещений могут быть вопросы.
Если говорить про Москву, то формально большинство офисов не закрывались в них могли приходить сотрудники в них находились компьютеры и документы.
Поэтому не ясно, можно ли говорить о том, что у арендатора офиса в Москве отсутствовала возможность использовать помещение офиса.
Донат на развитие канала
Юридические услуги: lebedevlaw@mail.ru