Президент объявил о введении временной льготной субсидированной ипотеки. Давайте разбираться, как она устроена, кому нужна и насколько выгодна.
Как устроена программа
Кредитная организация, то есть банк, выдает ипотеку под свой обычный процент. При этом 6.5% погашаете вы, заемщик, а разницу гасит государство. То есть банки ничего не теряют, им выгодно выдать как можно больше кредитов, чтобы гарантированно заработать на процентах. Однако у программы есть ряд ограничений:
- Ипотеку можно взять только у застройщиков по договору ДДУ (долевое участие). То есть вы покупаете воздух, но теперь, правда, эти деньги идут не сразу в руки к застройщику, а лежат в банке. Банк ждет, когда стройка завершится, и тогда отдает застройщику деньги владельцев квартир. Такая сложная схема была придумана, чтобы избежать появления новых обманутых дольщиков (когда люди деньги отдали, а застройщик обанкротился – ни денег, ни квартиры).
- Можно купить квартиру и по договору купли-продажи, но опять же покупать у застройщика или у другого юрлица. То есть дом сдан, он уже построен, вы можете сразу же получить ключи, но тем не менее, деньги все равно идут не к предыдущему владельцу, а к застройщику. Вторичку - нельзя.
- Сумма кредита, само тело ипотеки, не должно превышать 8 миллионов рублей для Москвы и Санкт-Петербурга (и их областей) и 3 миллиона рублей для всех остальных регионов. Речь идет именно про сумму кредита, а не про стоимость самой квартиры.
- Также Путин сказал про жилье только комфорт-класса, но таких понятий и терминов в законе нет. Можно рассматривать покупку как эконом-класса, так и бизнес.
- Нужно внести не менее 20% от стоимости квартиры.
- Можно использовать маткапитал
- Требований к заемщикам, кроме гражданства России, нет.
Для кого программа введена?
Все эти условия о том, что нужно покупать жилье только у застройщиков, сами за себя говорят, для кого программа. Для застройщиков. Кризис, деньги у людей испаряются, а квартиры застройщики строят согласно планам национального проекта (а планы ого-го, нужно в 2020 году ввести порядка 80 миллионов квадратных метров жилья). Только вот в кризис покупать их кто будет? Застройщики строят, а продажи не идут. Вот государство и ввело такую меру поддержки.
Особенности программы
Мы уже сказали, что государство возмещает банкам недостаток по процентам. То есть, банку платит одновременно и государство, и заемщик. Но чтобы заплатить государству, нужно выделить бюджет. Тут и состоит главная загвоздка. На всех желающих денег может не хватить.
В постановлении премьера Михаила Мишустина о льготной ипотеке сказано, что максимальная сумма всех выданных кредитов на жилье не должна превышать 740 миллиардов рублей. По расчетам правительства, такая сумма должна быть набрана банками примерно к концу октября, поэтому и срок программы сделали до 1 ноября.
Еще раз, программа действует не до 1 ноября, а до того момента, пока не наберут 740 миллиардов рублей кредитами. Грубо говоря, программа может завершиться хоть завтра, если все банки массово разом выдадут столько займов, чтобы в общей сумме набрать 740 миллиардов руб. Предполагается, что это будет сделано к 1 ноября, но может и раньше. Соответственно, если к 1 ноября такая сумма не набирается, то программа все равно закрывается.
Зачем делать ограничение?
Бюджет не резиновый, на всех денег не хватит. Правительство готово потратить на эту программу порядка 6 миллиардов рублей (то есть именно эта сумма будет компенсирована банкам). Нельзя набирать кредитов больше, так как правительство не сможет погасить разницу между процентами для банков.
Выгодно ли покупать квартиру?
Стоит сразу же оговориться о целях покупки. Если вы берете квартиру для себя, планируете там жить, то это одна история. Мы проведем расчет ниже. Если вы покупаете квартиру для инвестиций, с целью «купить хоть что-то, лишь бы сохранить свои деньги в кризис», то это точно невыгодно. Объясним, почему:
- Во-первых, вместо сохранения и уж тем более, приумножения своих денег, вы будете приумножать деньги банка. Вы не заработаете на квартире, даже если будете ее сдавать в аренду, так как проценты по ипотеке, а также содержание жилого помещения будут вам обходиться дороже, чем доход от сдачи в аренду (или тем более, если квартира будет просто стоять).
- Во-вторых, несмотря на то, что в умах русских людей есть убеждение, что инвестиции «в бетон» самые надежные, это не так. Это, к сожалению, не так из-за курса доллара и нестабильной российской сырьевой экономики.
Приведем простой пример. В 2007 году вы купили квартиру за 700 тысяч рублей, а в 2020 решили ее продать. В этом году ваша квартира уже стоит не 700 тысяч, а миллион рублей. Казалось бы, вот и выигрыш – за 13 лет в плюсе на 300 тысяч. Однако давайте посмотрим стоимость квартиры относительно доллара: в 2007 году квартира стоила примерно 30 тысяч долларов (курс был $1 = 24 рубля), а в этом году, когда вы решили ее продать, она стоит чуть больше 13 тысяч долларов. Вы в минусе. Более того, все люди, которые в кризис 2008 года, а затем 2014 года скупали квартиры для инвестирования, остались в минусе относительно доллара. (и это даже без учета процентов, отданных банку).
Квартира для себя
Если вы решаете, что хотите купить жилье для себя, для своей семьи, а не ради инвестирования, то тут нужно просчитывать индивидуально, что выгодно: копить, но жить в съемном жилье или брать ипотеку? Мы приведем пример среднестатистический для Москвы, но вы легко можете по аналогии переложить это на свой конкретный случай.
Итак, что мы имеем:
- Хотим купить двухкомнатную квартиру
- Под 6,5% в год
- Минимум 20% первого взноса.
Средняя стоимость «двушки» в Москве – почти 12 миллионов рублей. 20% от стоимости квартиры – это 2,4 млн руб. Однако не забывайте, что максимальная сумма кредита по путинской ипотеке для Москвы составляет 8 миллионов рублей. Это значит, что вы должны внести уже не 2,4 млн, а 4 миллиона. Это уже почти 34% от стоимости квартиры. Можно искать квартиру дешевле, с меньшим метражом, но как может семья жить в студии, непонятно.
Допустим, у вас есть 4 миллиона для первого взноса. Вы берете ипотеку на оставшиеся 8 миллионов и ежемесячно платите 100 тысяч рублей. Почему именно 100 тысяч? Средняя стоимость аренды двушки в Москве составляет 60 тысяч. Складываем эти сэкономленные деньги от аренды со средним количеством «свободных» денег (а это примерно 40 тысяч для Москвы), и получаем 100 тысяч рублей. Понятно, что у каждого ситуация с финансами особая. Мы взяли усредненный вариант.
Так, 4 миллиона вы отдали, 8 миллионов взяли, платите ежемесячно 100 тысяч по 6,5% в банк. Как быстро вы закроете ипотеку? Сколько вы переплатите? Через 8 лет и 9 месяцев вы погасите кредит, а ваша переплата составит 2,5 миллионов рублей. За эти деньги можно купить еще одну квартиру, правда студию и в Московской области, но все же. Вы отдаете банку еще одну квартиру.
А если снимать жилье и копить?
Стоит сразу сказать, что копить нужно правильно. Нельзя откладывать деньги под матрас и каждую ночь пересчитывать. В конце концов все ваши накопления съест инфляция (в РФ – это порядка 4% в год). То есть вы копите деньги, а квартиры все дорожают, а ваши деньги все бесполезнее становятся. Копить нужно в идеале – в ценных бумагах. Если боитесь бумаг, то хотя бы в банковских вкладах. Ваша доходность от вклада в банке будет составлять не более 7% в год. В ценных бумагах доходность может быть выше.
Таким образом, ваши деньги не только не поедает инфляция, но вы даже на сохранении их можете заработать.
Сколько нужно копить, чтобы купить?
Повторимся, что стоимость аренды двушки в Москве составляет 60 тысяч рублей в среднем. Это значит, что ежемесячно вы будете тратить 60 тыс. руб. и откладывать в среднем 40 тысяч «свободных» денег, о которых мы говорили раньше.
Плюс, у вас уже есть накопленный первый взнос в размере 4 миллионов рублей, который вы тоже кладете в банк или покупаете на них ценные бумаги. Итак, если вы положили на вклад 4 млн руб., а потом регулярно пополняете вклад на 40 тысяч рублей, то вы сможете накопить на квартиру через 7 лет и 11 месяцев.
При этом на аренду жилья вы потратите 5,7 миллионов рублей, а на вкладе за счет процентов набежит примерно 4,2 миллиона рублей. Таким образом, если вы будете копить сами, но снимать, то ваша переплата составит 1,5 млн. руб., а не 2,5 млн руб., как при ипотеке. Плюс, накопить вы сможете быстрее, чем погасить ипотеку.
Но повторимся, что это расчет, основанный на средней стоимости кварты в столице, на среднем доходе москвича, а также на средней процентной ставке по вкладам. Считать нужно индивидуально.