Не перестаю удивляться некомпетентности некоторых «специалистов» по недвижимости. Недавно, ко мне обратилась молодая пара, которая по совету некого агента, заключила договор долевого участия с застройщиком, документы которого, тот самый риэлтор даже не проверил. ⠀
Был бы этот агент не просто человек с улицы, а грамотный юрист по недвижимости - он бы заметил, что исходно-разрешительная документация согласована не всеми уполномоченными органами, что впоследствии может привести к неблагоприятным последствиям при вводе дома в эксплуатацию или при подключении коммуникаций на стадии завершения строительства. Собственно, как и произошло в ситуации моей клиентки: стены вроде возвели, ключи выдали, однако, стоит дом без водоснабжения и отопления уже третий месяц зимы... (дело было этой зимой). Чтобы меня не обвинили в антирекламе застройщика, не буду говорить его название.
У нас был выход один - расторгнуть договор долевого участия и потребовать компенсацию с застройщика. Расторгнуть договор долевого участия не так сложно как кажется, особенно у вас есть юрист по недвижимости.
Если вы уверены, что справитесь сами - этот подробный алгоритм действий для вас:⠀
Основания расторжения дду
Во-первых, Определите, есть ли у вас основания расторгнуть договор долевого участия.
Прошло два месяца после окончания срока, указанного в договоре, застройщик так и не передал вам ключи и документы? Или ваша квартира: - не соответствует ожиданиям, то есть условиям договора; - не соответствует проектной документации; - не соблюдены градостроительные нормы, ФЗ, СНиП, и т.п; - дом не отвечает установленным законом требованиям к качеству объекта, а застройщик отказывается бесплатно устранить недостатки в разумный срок, и цену не снижает, и отказывается возмещать ваши расходы? Тогда переходите к шагу два.
Если у вас другой случай, напишите мне и я расскажу, какие нормы Закона могут помочь в вашей ситуации.⠀
Уведомление застройщика о расторжении договора⠀
Я составил для клиентки письменное уведомление и мы направили его заказным письмом с описью вложения по почте, естественно, получили копию уведомления (очень важно сохранить копию уведомления, - при внесении сведений в Росреестра о расторжении договора участия в долевом строительстве она нам пригодится).
С момента отправки застройщику уведомления о Расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке – ДДУ считается расторгнутым.⠀
Осталось дождаться возврата денежных средств. ⠀
В течение 20 дней застройщик обязан был вернуть деньги.⠀
Но, как обычно, застройщик не торопился. Клиенты нервничали, для меня же такая ситуация - обычное дело. Пришлось клиентов успокаивать, - я объяснил, что за нарушение указанных сроков возврата денежных средств застройщику будут начислены проценты, исходя из одной 1/300 ставки рефинансирования банка России в двойном размере, начиная с 21 дня после того, как договор долевого участия был расторгнут.⠀
Обращение в суд
Застройщик денег так и не вернул? Вот и мы немного подождали и обратились в суд, рекомендую это сделать и вам, если вы оказались в подобной ситуации.
При обращении с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия в суд мы использовали алгоритм действий, подобный вышеописанным:
Сначала определили есть ли у нас основания для расторжения договора, а у нас они были, так как дом а установленный договором срок не был введён в эксплуатацию.
Если у вас ситуация другая есть иные существенные обстоятельства для расторжения договора долевого участия: прекращение или приостановление строительства, или очевидные факты того, что в срок объект сдан не будет, отклонение от проектной документации, в том числе изменение площади помещения более чем на 5 % от указанной в договоре площади, изменение назначения общедомового имущества или нежилых помещений в здании (например если у вас в доме решили организовать хостел или кальянную - это веское основание для прекращения договора долевого участия).
Вернёмся у нашему делу. Мы направили застройщику требование о расторжении договора долевого участия. Нам было необходимо получить от него отказ или по истечении 30 дней, в отсутствие ответа смело обращаться в суд, предоставив копию уведомления об отправке почты России заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении.
Наше исковое заявление содержало требование не только о расторжении договора долевого участия и возврате денежных средств, но также о взыскании процентов за пользование деньгами клиентки и штрафа за неисполнение в добровольном порядке требований участника долевого строительства, а также о компенсации убытков и морального вреда.
Приложение к исковому заявлению
Если вы пойдёте в суд самостоятельно к исковому заявлению соберите следующий пакет документов:
1. Договор долевого участия,
2. Документы подтверждающие прекращение строительства, (в нашем случае был ДДУ и постановление об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию);
3. Документ подтверждающий несоответствие объектов ИРД или подтверждение изменения назначение общедомового имущества.
5. Необходим также расчёт суммы исковых требований, с копиями для ответчиков (у нас получилась сумма, довольно приличная - 200 тыс ₽ и мы ее получили!). Расчет указывайте в исковом заявлении.
4. Не забудьте предоставить суду уведомление о направлении копии искового заявления и приложенных к нему документов.
Кстати, вы знаете что возможно подать исковое заявление в электронной форме? Сегодня в пандемию это очень кстати.
5. Приложите к исковому заявлению квитанцию об оплате государственной пошлины, а также
6. Подтверждение попытки досудебного урегулирования вопроса расторжения договора и действий, направленных на примирение сторон, если такие действия предпринимались.
(если сложно разобраться в документах - пишите, я помогу делом или советом)
7. Я как юрист по недвижимости, представлял моих клиентов на основании доверенности и поэтому также предложил к иску нотариально заверенную доверенность. А также копию диплома о высшем юридическом образовании.
Исковое заявление очень важно отправить вместе с комплектом документов в суд по адресу регистрации юридического лица застройщика.
Судебное разбирательство
Ну а дальше, дело за малым: грамотно изложить свою позицию и предоставить суду доказательства. Моим клиентам удалось выиграть дело уже в суде первой инстанции, а ведь по статистике 80% дел заканчиваются в пользу дольщика.
В процессе судебных разбирательств всегда есть много нюансов, наверное поэтому профессия юриста по недвижимости так востребована.
В случае решения суда в вашу пользу, а при грамотно составленном исковом заявлении, оно обязательно будет вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения суда, в противном случае, смело передавайте исполнительный лист в службу судебных приставов.
Юрист по недвижимости, Роман Куняшев, 2020 г.