Люди очень любят истории и любят принимать решения на их основании. Зачастую такие истории ничего общего с реальностью не имеют, однако мы продолжаем верить в то, во что хотим. А те, кому выгодны эти истории, продолжают их сочинять и активно рассказывать. Истории эти про то, что цены все время растут, а ипотечный кредит - это отличная возможность.
Истории про недвижимость
Самая распространенная история, связанная с сохранением сбережений сегодня в России заключается в том, что покупка жилой недвижимости, это всегда хорошая идея, а цены на недвижимость будут только расти.
Однако экономически доказано, что жилье далеко не самый лучший актив, а рынок недвижимости так же цикличен и нестабилен, как и фондовый рынок. Об этом, в частности, в своих работах говорят (Глава 12) такие авторитетные экономисты, как Р. Шиллер и Д. Акерлоф.
Д. Акерлоф - нобелевский лауреат по экономике (2001 г.) за анализ рынков с ассиметричной информацией.
Р. Шиллер - нобелевсний лауреат по экономике (2013 г.) за эмперический анализ цен на активы.
Согласно их соображениям, одно из самых распространенных и массовых причин, почему люди принимают экономически нерациональные решения - это истории (или, как сейчас модно говорить, нарративы), которые они рассказывают друг другу. Но, что более важно, эти истории можно вбрасывать в общество.
Действительно, в сфере недвижимости такие истории зачастую рассказывают заинтересованные участники рынка - застройщики, банки и риелторы. К слову, именно такому свойству человеческого восприятия и мышления обязана коммерческая реклама. Реклама - это всегда красивая история со своим сюжетом и развязкой.
Наверное, каждая третья реклама по тв сегодня - история застройщика про покупку квартиры (добавьте к этому рекламу банков, готовых почти всем предоставить кредит на эту покупку). Истории эти очень красивые, зачастую с элементами сказки. Настоятельно рекомендую попробовать посмотреть рекламный ролик крупнейшего застройщика и почувствовать как это работает. Поразительно как захватывает. Но реальность сильно отличается от сказки.
Истории рассказывают и так называемые "аналитики" и "эксперты", иногда даже не скрывающие своих совместных интересов с застройщиками или банками. Ну действительно, какой представитель застройщика в здравом уме скажет "цены на квартиры вероятно упадут, не надо сейчас покупать".
Для государства отрасль строительства очень выгодна и перспективна тоже. Она создает рабочие места и заставляться финансовую систему работать. Не даром была поддержана программа ипотеки под 6%, а президент назвал строительную отрасль локомотивом экономики.
В итоге всем выгодно поддерживать миф, что цены на недвижимость всегда растут, а значит покупать нужно как можно скорее. Однако доводы для этого приводятся экономически несостоятельные. Например, что земля - ограниченный ресурс, а спрос на него был и будет всегда. И что? К нефти это тоже относится, но сколько раз в истории цена на нефть рушилась?
На самом деле в капиталистической системе выгодно поддерживать миф о том, что вообще все цены растут и, более того, обеспечивать рост цен, потому что падение цен блокирует совокупный спрос (зачем покупать сегодня, если завтра будет дешевле?). Любой учебник по экономике говорит, что "нормальный" уровень инфляции колеблется в районе 3%. Устойчивое снижение цен ведет к экономической депрессии.
Экономический подход
Экономический подход к оценке жилой недвижимости как инвестиции, подразумевает расчет чистого дисконтированного дохода, при котором в расчет берется ставка арендной платы, которую будет получать инвестор. Если обойтись без формул, попросту говоря, денежные поступления от аренды сравниваются с доходностью от бакновских депозитов.
Интуитивно это понятно при принятии решения о покупке квартиры как инвестиции. Это ответ на вопрос "не выгоднее ли просто вложить деньги в банковский депозит?". Конечно, интуитивный экспресс-расчет зачастую показывает, что покупка квартиры намного выгоднее: жалкие 4-5% (в лучшем случае) банковского депозита, против аренды, которая "всегда растет" в долгосрочной перспективе (на самом деле это не так).
Вот например график цен на недвижимость за период с 2000 г. Обратите внимание на кризисные периоды. И это в рублях, не говоря уже о ценах в "твердой" валюте. И все это без учета денежной иллюзии.
Посмотреть расчеты по разным районам Москвы можно тут. Как ни странно, они достаточно правдивы. Аренда квартиры, как альтернатива покупки в ипотеку. В банке правда вам скажут обратное. Например, тут. Кто бы сомневался.
Все это лишь история, в которую люди хотят верить. Потому что расчет этот как правило не учитывает налоговые платежи на имущество, риски снижение арендной ставки и простоя при сдаче в аренду, налоги на доходы физических лиц, личные форс-мажорные обстоятельства, а также то, что ежегодный рост стоимости недвижимости сильно переоценен.
Денежная иллюзия
Красивое название, не правда ли? Так вот денежная иллюзия означает, что мы привыкли все исчислять в номинальных ценах, а не в реальных. И хотя все мы знаем про инфляцию, все равно "забываем" про нее, когда дело касается экономических расчетов. А реальные расчеты таковы.
Обращаясь к графику, приведенному выше, средняя цена за квадратный метр в Москве в 2000 году, составляла около 20 тыс. В апреле 2019 г. около 170 тыс. То есть средняя цена выросла в 8,5 раз. А что будет если сделать поправку на инфляцию? Воспользовавшись калькулятором инфляции, мы получим, что 20 000 руб. в 2000 году равно примерно 128 000 руб. в 2019 году. То есть цены выросли в почти 5,5 раз.
Другими словами, с 2000 года цены на квартиры в среднем выросли в реальном выражении чуть более чем на 30%. И это при том, что сегодня цены не просто перегреты, но налицо все признаки ценового пузыря на рынке недвижимости. Вот вам и денежная иллюзия.
Наша рекомендация - в следующий раз, когда будут говорить о квартире как хорошей инвестиции в нынешних условиях, когда цены явно перегреты и вот вот лопнет ценовой пузырь (про теоретические аспекты мыльного пузыря есть отдельная статья на канале), а текущие заемщики, которые набрали ипотечных кредитов вот вот объявят дефолт, стоит задуматься: а так ли это на самом деле? И кто источник этих "историй" и каков его мотив. И действительно ли это выгодно?