Об инвестировании рассуждают с грубыми обобщениями и широковещательными заявлениями – в которых из-за людской жадности и склонности выдавать желаемое за действительное обычно подчеркиваются положительные стороны – и по какой-то причине это часто касается недвижимости.
На самом деле, если спросить у людей, куда бы они вложили гипотетическую крупную сумму - большинство ответит хором "в недвижимость".
Теперь давайте рассмотрим, насколько инвестиции в квартиры действительно выгодны и эффективны.
Индивид, решающий вложить крупную сумму денег для долгосрочных инвестиций зачастую выбирает недвижимость. Если это человек действует рационально, то он должен быть уверен, что через, примерно, 10-15 лет стоимость его актива будет как минимум не ниже, чем сейчас. Иначе, подобные вложения не имели бы никакого смысла.
Мы не имеем возможности предугадать, какой будет экономическая ситуация через 10-15 лет, это гадание на кофейной гуще. Но что касается квартир, можно с уверенностью сказать, что:
- Через 10-15 лет купленная квартира станет на 10-15 лет более изношенной. Жилье амортизируется очень медленно, но амортизация существует. При наличии богатого выбора, никто не даст много денег за старую квартиру без ремонта.
- Через 10-15 лет квартир станет на 10-15 миллионов больше (ввод квартир в России превышает 1 млн. в год)
- Демографические показатели значительно уменьшаются, особенно в возрастах 25-40 лет, которые в большинстве и покупают квартиры. Кому сбывать ваши метры, если количество покупателей станет меньше?
- Не получилось продать, но можно сдать? Здесь проблема та же. Нет людей. У всех платежеспособных уже будут квартиры (не забываем про +10-15 миллионов), останутся одни неплатежеспособные и мигранты из сопредельных государств. Рентабельность арендного бизнеса будет болтаться в районе ноля.
- Налоги и расходы на содержание квартир будут только расти.
При рассмотрении цен на недвижимость обязательно нужно учитывать и разделять НОМИНАЛЬНУЮ и РЕАЛЬНУЮ цены.
(реальная – с учетом инфляции валюты, платой за ЖКХ и пр.)
Если смотреть на реальные цифры, то цена за 1 кв. м. средней (типовой) квартиры практически не изменилась. В расчет берется инфляция и девальвация рубля за десятилетний период.
Также, рассматривая рост ВВП за 10 лет в РФ, можно увидеть сходства в пропорциональном отношении двух показателей.
Растет ВВП - растут и цены.
Падает рубль - в долларах РЕАЛЬНАЯ цена остается той же.
Также всегда стоит учитывать особенную волатильность рынка в размере 5-10% из-за следующих причин:
Внешние факторы:
развитость инфраструктуры района и его близость к официальным учреждениям, офисам, центральным магазинам, строящиеся крупные проекты поблизости, парки, метро, застройщик, исторические места
Внутренние факторы: лифт, вид из окна, парковки, детские площадки, наличие консьержа и пр.
Чтобы в этом убедиться достаточно посмотреть на тепловую карту цен на недвижимость в Новосибирске.
В конечном итоге, конечно, каждый выбирает сам во что ему вкладывать свои финансы.
Но инвестиции в недвижимость могут служить лишь вкладом в будущее для ваших потомков. Не стоит ожидать реальной прибыли.