Порядок налогообложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) доходов от продажи недвижимого имущества, в т.ч. квартир, содержится в ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, п. п. 1, 2 ст. 220 НК РФ.
Данный порядок применяется к доходам, полученным от продажи недвижимого имущества, вне зависимости от даты его приобретения в собственность и не распространяется на доходы физических лиц от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
Освобождение от налогообложения НДФЛ доходов от продажи квартир.
Такое освобождение осуществляется с учетом минимального срока владения квартирой, который, в общем случае, составляет 3 года.
Такой срок действует в следующих случаях:
- при продаже квартир, полученных в наследство или в дар от члена семьи или близкого родственника;
- при продаже квартир, полученных в результате приватизации;
- при продаже квартир, полученных по договору пожизненного содержания с иждивением;
- при продаже единственной находящейся в собственности квартиры;
- при продаже квартиры, если в собственности на момент такой продажи осталась еще одна квартира, купленная в течение 90 дней до такой продажи.
В иных случаях минимальный срок владения квартирами для целей освобождения от НДФЛ срок владения квартирами законами субъекта РФ может быть уменьшен вплоть до нуля.
Пример № 1.
В марте 2020 года продана единственная находящаяся в собственности квартира, приобретенная в феврале 2017 года. Доходы от такой продажи освобождаются от налогообложения НДФЛ.
Пример № 2.
В марте 2020 года продана единственная находящаяся в собственности квартира, приобретенная в апреле 2017 года. Доходы от такой продажи не освобождаются от налогообложения НДФЛ.
Пример № 3.
В собственности находятся две квартиры, они обе куплены в 2016 году. При продаже одной из них в 2020 году доходы от такой продажи не освобождаются от налогообложения НДФЛ.
Пример № 4.
В собственности находятся две квартиры, одна куплена в 2016, вторая - в январе 2020 года. Первая квартира была продана в марте 2020 года. Доходы от такой продажи освобождаются от налогообложения НДФЛ.
Если доходы от продажи квартир не освобождаются от налогообложения НДФЛ.
В этом случае продавцу необходимо определить налогооблагаемую базу по НДФЛ как разницу между:
- - ценой ее продажи и документально подтвержденными расходами на ее покупку,
или
- - ценой продажи и 1 000 000 руб., если не сохранились документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры.
На порядок расчета налогооблагаемой базы будут влиять такие факты, как:
- наличие/отсутствие определенной в установленном законодательством порядке кадастровой стоимости на объект недвижимого имущества;
- установленная законом субъекта РФ величина понижающего коэффициента, на который умножается кадастровая стоимость. Указанная величина может варьироваться от нуля до 0,7;
- соотношение величин кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент, и стоимости продажи недвижимости;
- наличие/отсутствие документов, подтверждающих расходы на покупку недвижимого имущества;
- основания получения недвижимости в собственность (покупка, дарение, приватизация и т.п.).
Доходом от продажи квартиры является наибольшая из величин: размер кадастровой стоимости, умноженный на коэффициент 0,7, или фактическая цена продажи.
Расходом являются: документально подтвержденные расходы на покупку квартиры, в т.ч. проценты по ипотечному кредиту, а в случае отсутствия документов - 1 000 000 руб.
Рассмотрим, как производится расчет базы для исчисления НДФЛ при продаже квартиры в различных ситуациях при условии установленного понижающего коэффициента в размере 0,7.
1 случай.
- по квартире определена кадастровая стоимость,
- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, больше цены продажи,
- в наличии есть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база для расчета НДФЛ определяется как разница между кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, и документально подтвержденными расходами на покупку.
2 случай.
- по квартире определена кадастровая стоимость,
- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, больше цены продажи,
- отсутствуют документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база определяется как разница между кадастровой стоимостью, умноженной на коэффициент 0,7, и 1 000 000 руб.
3 случай.
- по квартире определена кадастровая стоимость,
- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, не превышает цены продажи,
- в наличии есть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база определяется как разница между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку.
4 случай.
- по квартире определена кадастровая стоимость,
- ее размер, умноженный на коэффициент 0,7, не превышает цены продажи,
- отсутствуют документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база определяется как разница между ценой продажи и 1 000 000 руб.
5 случай.
- по квартире не определена кадастровая стоимость,
- в наличии есть документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база определяется как разница между ценой продажи и документально подтвержденными расходами на покупку.
6 случай.
- по квартире не определена кадастровая стоимость,
- отсутствуют документально подтвержденные расходы на покупку квартиры.
В этом случае база определяется как разница между ценой продажи и 1 000 000 руб.
Из примеров видно, что в некоторых случаях для расчета налога учитывается не фактическая величина полученных доходов, а кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, в результате чего может сложиться ситуация, когда от продажи недвижимости получен убыток, но налог заплатить все же придется.
Пример № 5.
Квартира была куплена за 6 000 000 руб., через два года ее продали за 5 900 000 руб. При этом кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, например, составила 6 200 000 руб. База для расчета НДФЛ составит 200 000 руб. (6 200 000 руб. – 6 000 000 руб.), соответственно, налог составит 26 000 руб. (200 000 руб. х 13%).
По всем вопросам, связанным с налогообложением НДФЛ,
обращайтесь к главному эксперту департамента налогов и права АКГ «Интерэкспертиза» Швец Ирине:
Тел.: +7 (495) 777-1270, +7 (495) 777-1271, доб. 1633.
Shvets@interexpertiza.ru
КОНСУЛЬТАЦИИ ПО НАЛОГАМ