Так нетривиально текущую турбулентность в строительной сфере расценивает один из известных новосибирских девелоперов, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский
«Прецедент» узнал, насколько серьезно может просесть спрос, кто из застройщиков–аутсайдеров уйдет в небытие из-за коронакризиса, надо ли, все происходящее сегодня в экономике, списывать на пандемию COVID-19 и почему «Стрижи» смогут торговать, даже в условиях постъядерного апокалипсиса.
«Прецедент»: Игорь Юрьевич, действительно, все ли происходящее сейчас на строительном рынке можно списать на коронавирус?
— На самом деле идеальный шторм, который образовался сейчас на рынке, возник благодаря слиянию нескольких факторов. Первый фактор — это то, что в самом разгаре находится полномасштабная реформа рынка, затеянная федеральным правительством и Госдумой еще два года назад. Она идет крайне тяжело, пациенту хреново. Пациент — это девелоперская отрасль. Он и так находится на аппаратах искусственной вентиляции всего чего только можно, а тут еще и эпидемия COVID-19. Слияние двух этих факторов стало серьезнейшим испытанием для отрасли. Отдельно взятую эпидемию, случись она в другое время, отрасль пережила бы без всяких последствий. Но эпидемия, наложенная на тяжелый и кризисный переход из одного агрегатного состояния в другое — это серьезный вызов. Пожалуй, самый мощный со времен перехода России на рельсы рыночной экономики.
«Прецедент»: Насколько в результате может просесть спрос?
— Просадки спроса уже не будет, сейчас спрос находится в нижних точках. При этом и правительство, и банки понимают, что самый мощный, самый контролируемый, потенциально управляемый и самый понятный рынок по залогам и механизмам работы с неплательщиками — это, конечно, ипотека. И правительству, и банкам очень выгодно этот рынок поддерживать. Более того, в нулевые, в десятые годы удалось создать по-настоящему мощный ипотечный рынок. Кроме того, у людей была сформирована привычка брать ипотеку, покупать квартиры, в конце концов, менять жилье по истечению разумного периода пользования им. Кстати, президент прямо сказал, чего за ним раньше не водилось, что строительство — это локомотив экономики. Это абсолютно очевидная и разумная вещь. Поэтому и правительство, и банки будут накачивать потребительский спрос в этом сегменте ликвидностью, демонстрируя удешевление ипотеки. И кстати, это действительно произошло, наши клиенты реально начали брать кредиты под 6,5 % годовых.
«Прецедент»: Можно ли сказать, что эпидемия COVID-19 запустила необратимые процессы деградации мировой экономики?
— Перегретость мировой экономики потребовала некого триггера и он случился. Здесь макроэкономические показатели России, как это ни странно, выглядят более убедительными, чем показатели большинства развитых стран. Я не буду излишне углубляться, но люди, которые имеют голову на плечах, умеют читать статистические отчеты, могут посчитать соотношение внешнего долга разных стран, соотношение золотовалютных резервов и так далее. У России в этом смысле весьма убедительные здесь резервы и возможности. Поэтому необходимо, чтобы третий фактор нашего идеального шторма, нынешний макроэкономический порядок, ушел в прошлое.
«Прецедент»: Что сейчас в первую очередь влияет на поведение потребителей?
— Безусловно, падение доходов и эмоциональная паника. Да, доходы просели, они просядут еще, но в принципе наше общество нормально пройдет полосу падения без особых социальных потрясений, десятки которых мы уже пережили в прошлом. Итак, объективное падение доходов будет, но они сдемпфируются в разумные сроки. Даже сейчас, когда настроения наиболее минорные, реального падения продаж, по крайней мере, у "Стрижей" нет. Более того, у нас есть прирост и клиентского потока, и заключенных сделок. Правда, не все сделки сейчас превращаются в деньги быстро, потому, что есть реальные ограничения, связанные с перемещением людей. А сделку с использованием счета эскроу без перемещения заключить нельзя. Обратите внимание, что у россиян весьма солидные запасы средств на рублевых депозитах, есть оценки, что эта сумма близка к 30 триллионам рублей. При этом рублевые обязательства банков начали дешеветь.
«Прецедент»: Есть основания полагать, что инвесторы начнут искать более разумные варианты размещения своих кубышек?
— Пока есть осторожность, но в то же время впервые за все многочисленные кризисы, которые я пережил, я не вижу паники в обществе, по крайней мере, в Новосибирске. И это очень круто. Да, люди напрягаются, но панических самоубийственных настроений нет. А мы находимся сейчас на самом дне, в самой глубокой точке этого идеального шторма. Эта глубокая точка будет продолжаться месяц, может быть от силы полтора. Как только люди выйдут на работу, все резко начнет возвращаться на круги своя. Тем более, будем объективны и честны, посмотрим на Новосибирск, город не особо самоизолируется. Работать пытаются все, даже те, кому не очень можно. Я этих людей понимаю и желаю им успехов и процветания.
«Прецедент»: Что сейчас рынок может предложить потенциальному инвестору?
— А вот с предложением все очень сильно напутано. Оно и до этой пандемии начало падать за счет того, что количество игроков, перешедших на новые правила, было мизерно мало. По данным Центробанка на 1 марта 2020 года в Новосибирске было переведено на счета эскроу всего 39 строек. Это при том, что мы должны были иметь 200 строек, чтобы развиваться в объемах миллион плюс квадратных метров сдачи в год по Новосибирску. Предложение сейчас гораздо меньше, чем в аналогичные периоды прошлых лет. И получилось так, что пациент — строительная отрасль, ему и так было худо в процессе реформы, это был очень стрессовый переход из старых правил в новые правила. А тут еще бабахнула эпидемия, которая обвалила глобальные рынки. Это реально итальянский дедушка 85 лет с сахарным диабетом, живущий в провинции Ломбардия. У отрасли шансов в том виде, в котором она существовала в 2018 году перейти в 2021 год, просто нет.
«Прецедент»: Все ли смогут адаптироваться к нынешним вызовам?
— Безусловно, нет, и место, оставленное аутсайдерами, которые не смогли перестроиться на новые рельсы, займут другие. Свято место пусто не бывает. Чтобы стать игроком девелоперского рынка сегодня нужны уже не столько строительные компетенции, сколько финансовые. Исчезнут компании, которые по-старому организовывали процесс привлечения финансов и управления. Причем на месте старых игроков быстро появятся новые. Мне нравится, что те компании, которые являются конкурентами "Стрижей", в нашей целевой группе, они подобно "Стрижам" адаптировались. И очень приятно, что эти компании работают, потому что остаться одному или без конкурентов — это неуютная ситуация. Итак, это будут и старые, и новые компании, но будут и новые игроки. Они уже сейчас начали появляться, но у нас отрасль инерционная. Средний срок действия проектов 36 месяцев, как не крути. И новые компании смогут адаптироваться на нашем рынке только в течение трех лет. Старые же компании завершают сейчас работу по 214-ФЗ, и я не вижу мощной активности по переходу этих игроков на новые правила игры.
«Прецедент»: Могут ли "Стрижи" что-то нарастить в этом году?
— Даже если мы прыгнем выше головы, то выдадим максимум 25-30% к прошлому году. Да, это серьезный рост в рамках отдельно взятой компании, но это мизерный рост в рамках рынка. Наши конкуренты, которые уже освоились в новых условиях, могут сделать примерно то же самое. Конкретно по "Стрижам" я могу сказать, что январь, февраль и март этого года лучше, чем январь, февраль, март прошлого года. В апреле мы тоже пока идем на превышение. Здесь единственно может вмешаться проблема с платежами и перемещениями.
«Прецедент»: Насколько компания адаптирована к текущей ситуации?
— Есть легкий мандраж по поводу части дебиторки, но так как мы на проектном финансировании нам этот мандраж не очень страшен. Издержки, которые несут "Стрижи", очень просты. Часть платежей будет осуществлена после окончания карантина, на это время мы используем кредитные средства без покрытия, соответственно несем дополнительные издержки по процентам. Зато благодаря карантину мы на сто процентов испробовали работу онлайн, и в принципе "Стрижи" могут торговать, даже в условиях постъядерного апокалипсиса. Мы и в первую неделю свирепой изоляции заключили и зарегистрировали приличное количество договоров. И в принципе по продажам мы падения не ощутили никакого.
«Прецедент»: Насколько адекватна текущей ситуации позиция федеральных властей?
— Среди системных решений, правильным было решение докапитализировать фонд обманутых дольщиков. Власти совершенно четко понимают, что не все пациенты (застройщики) смогут выполнить свои обязательства. Более того, в строительном сообществе были ожидания, что на волне этой эпидемии будут убраны штрафы за срыв договорных сроков, но из уст президента этого не прозвучало. Никаких документов, подписанных правительством и президентом на эту тему, я не видел. Более того, президент несколько раз сказал: "Мы вам разрешаем работать — работайте, но только попробуйте сделать хоть одного обманутого дольщика". Поэтому надежды некоторых игроков рынка, что просрочки по договорам простят, беспочвенны, и те компании, которые выдадут «на гора» обманутых дольщиков, получат по полной программе.
Светлана Воронкова