Теперь назад дороги точно нет – выходим на подписание договора аренды. Поскольку у нас уже есть удачный и неудачный опыт с арендодателями попробовали собрать идеальный договор, который позволит спокойно работать ближайшие годы. В этом сильно помогла книга Дмитрия Грица – «Адвокат бизнеса».
Итак, пункты про которые важно не забыть при заключении договора аренды, чтобы потом не было мучительно больно:
– Узнать есть ли на помещении обременение. Для этого можно заказать выписку из ЕГРН (Можно на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1). Там указываются обрменения.
– Обязательно запросите разрешение на ввод помещения в эксплуатацию.
– Приложить к договору аренды план с выделенным арендуемым помещением и точной площадью.
– Указать ваши требования к помещению (например, мощность ввода электричества, или наличие горячей воды).
– Указать возможность круглосуточного использования.
– Срок аренды. В большинстве случаев необходимо подписывать долгосрочный договор. Если договор будет например на год, есть риск, что собственник попросит съехать из-за подвернувшегося арендатора, который предложит за место большую сумму.
– Укажите потолок возможности увеличения арендной платы и время. Дмитрий советует для расчета увеличения отталкиваться от индекса потребительских цен Центробанка не чаще одного раза в год.
– Прописать состав арендной платы. Включены ли коммунальные платежи, эксплуатационные, страхование.
– С НДС или без НДС вы платите аренду. Для НДС важно прописать условие о снижении в случае, если собственник перестал быть плательщиком НДС.
– Возможность выбора поставщика услуг –– клининг, провайдер, вывоз мусора и т.п.
– Старайтесь заменить депозит на банковскую гарантию. Выясните, какие риски закрывает депозитом собственник и постарайтесь закрыть их дешевле.
– Просите арендные каникулы на время ремонта, пока не получаете выручку.
– Не допускайте расторжение договвра в одностороннем порядке если не нарушаются условия договора.
– Укажите, за какие убытки вы платите при переезде. Список должен быть закрытым – нпример расходы на демонтаж оборудования и все. Арендодатель может запросить восстановление исходного вида помещения, что в случае ремонтов для ресторана может обернуться в миллионы рублей затрат.
– Не забудьте зарегистрировать договор в Росреестре, если срок действия договора больше года.
– Проверяйте суммы штрафов за нарушения. Например, штраф за просрочку арендного платежа не может быть 100% годовых, или вы не должны в случае досрочного погашения договора платить шесть месяцев аренды после уведомления, даже если вы уже съехали (это примеры пунктов из реальных договоров аренды).
– Помните, что в случае договорных отношений представление, что арендодатель – «хороший человек», не может являться поводом допустить слабую позицию в договоре. Договор должен быть партнерским и не давать возможности арендодателю в сложный момент выгнать вас из помещения в короткий срок, или наложить штрафы.