Приветствую читатель. Реальность иногда делает крутые зигзаги, и возникает необходимость сделать то, чего делать не собирался. Так вот приобретая квартиру по ипотеке, покупатели обычно не задумываются о том, что когда-нибудь возникнет необходимость её продать. При чем необходимость в продаже может возникнуть и в период действия ипотеки. Возможно ли продать квартиру в ипотеке, и каким способом? Давайте посмотрим.
Продажа ипотечной квартиры, возможна следующими способами:
1. Досрочное погашение кредита: продавец погашает кредит за счет собственных или заемных средств либо за счет средств покупателя, банк и регистрирующий орган снимают обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
2. Оформление купли-продажи при участии банка, выдавшего кредит: покупатель погашает кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога и происходит продажа квартиры.
3. Переоформление ипотечного кредита с согласия банка на покупателя.
Первый способ хорош при наличии у заемщика ну или у покупателя денежек на досрочное погашение. Да, покупатели, неохотно идут на такую сделку. Потому что, передавая продавцу деньги для погашения кредита, рискуют потерять деньги и не получить квартиру. Кроме того, этот способ растянут во времени в связи с ожиданием снятия обременения банком и органом регистрации прав.
Продажа квартиры с участием банка, и переоформление кредита на покупателя обусловлены обязательным получением согласия банка, если в договоре с банком нет иного. У банков могут быть разные условия на получение согласия на осуществление сделки. В случае выдачи закладной продажа квартиры допускается, если в закладной есть такое право, с соблюдением условий, закладной. При нарушении таких условий продажи банк может потребовать признания сделки недействительной или досрочного погашения кредита с обращением взыскания на заложенное имущество, независимо от того, кому оно принадлежит.
При реализации сделки купли-продажи с участием банка, который выдал кредит, часто, сначала заключается предварительный договор купли-продажи. А далее есть варианты.
А) Покупатель выплачивает банку сумму долга по кредиту. После чего банк передает продавцу документарную закладную (если она имеется) и выдает справку о погашении задолженности по кредиту. Покупатель кладет в ячейку в банке-кредиторе, сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же на эту сумму открывает аккредитив. В установленный предварительным договором срок продавец регистрирует снятие обременения. Стороны заключают основной договор купли-продажи, после чего регистрируют переход права собственности на квартиру к покупателю. Деньги из ячейки выдаются продавцу.
Б) Покупатель выплачивает банку сумму долга. Банк самостоятельно сообщает в Росреестр о погашении задолженности и направляет документы для снятия обременения. Покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму разницы между ценой квартиры и суммой задолженности продавца или же открывает на эту сумму аккредитив. Стороны заключают основной договор и регистрируют переход права собственности на квартиру к покупателю. Выдача продавцу денег из ячейки или исполнение аккредитива будут произведены при предъявлении документа, удостоверяющего переход права собственности на квартиру к покупателю.
В случае переоформления кредита на новое лицо имеет место и продажа квартиры, и "продажа кредита". Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем требованиям банка для заемщиков по таким кредитам.
Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя. Покупатель, который приобретет заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место заемщика и несет все обязанности по договору об ипотечном кредите, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным заемщиком. Обременение в виде ипотеки в данном случае с квартиры не снимается. Далее заключается договор купли-продажи квартиры и кредитный договор с новым собственником. Государственной регистрации будут подлежать переход права собственности на квартиру к покупателю и внесение изменений в запись об ипотеке.
Эти схемы могут дополняться и видоизменяться в зависимости от требований банков. В связи с чем, здесь может потребоваться юридическая помощь специалиста для представления интересов как продавца, так и покупателя. Мой совет на этом не экономьте. Да, чуть не забыл, при продаже квартиры, находившейся в собственности менее установленного срока, нужно представить налоговую декларацию и уплатить НДФЛ. Вот теперь все.
В итоге, ипотечную квартиру продать можно, но только осторожно :)).
В любом случае решать вам, и предварительно над этим надо крепко подумать, а оно вам надо?
На этом все, ставьте лайк и подписывайтесь на канал. Все для вас мой читатель.