Плюсы и минусы различных вариантов.
С чего начинается строительство дома? Нет, не с заказа проекта или выбора стройматериалов и технологии, а с покупки участка земли в том месте, где нам хотелось бы жить всей семьей.
Казалось бы, вариантов множество, однако при ближайшем рассмотрении вся эта масса предложений может быть разделена на две большие группы.
- Организованные коттеджные или дачные поселки во всем многообразии форм их реализации:
- коттеджные поселки с готовыми домовладениями;
- коттеджные и дачные поселки с обязательным подрядом на строительство;
- коттеджные и дачные поселки с участками без обязательного подряда на строительство (УБП);
- загородные малоэтажные жилые комплексы с блокированной застройкой (дуплексы, квадрохаусы, таунхаусы);
- поселки для сезонного проживания – СНТ, ДНП, ДНТ.
- Сельские поселения, деревни, села, т.е. так называемые свободные, неогороженные территории.
Село или поселок: как правильно сделать выбор?
Многие покупатели загородной недвижимости встают перед таким нелегким выбором. Обсуждая этот вопрос, члены семьи обычно приводят аргументы в пользу и одного, и другого варианта. Мы часто прислушиваемся к мнению родственников, друзей, знакомых, коллег по работе, которые уже имеют дачи или частные дома. В любом случае позиция других людей – это всего лишь субъективная картина, основанная на их вкусах и предпочтениях. А для взвешенного решения нужно абстрагироваться от эмоций и принять во внимание только факты, разложив на разные чаши весов плюсы и минусы каждого варианта. А вот какая из них перевесит, зависит от нужд, потребностей и пожеланий конкретной семьи.
Понятно, что все поселки, села или деревни настолько разные, что сравнивать их между собой бессмысленно. Однако в этой статье мы обобщенно выделим преимущества и недостатки всех организованных и неорганизованных объектов, к какому бы типу они ни относились, имея в виду с одной стороны любую закрытую, огороженную территорию с локальным органом управления, а с другой – территорию неогороженную, вопросы жизнеобеспечения которой решаются на уровне муниципалитетов.
Выделим 4 основных пункта, по которым мы будем сравнивать эти объекты:
- стоимость содержания и эксплуатации,
- порядок и безопасность
- единство стиля и социальной среды,
- правила землепользования и застройки.
Коттеджный поселок Спас-Каменка
Коттеджный поселок ЭКО-Парк Воскресенские берега
Дом по Новорязанскому шоссе, село Малышево
Земельный участок по Дмитровскому шоссе, поселок Икша, 29 км от МКАД
Стоимость содержания и эксплуатации
По этой позиции организованный поселок, конечно же, чаще всего проигрывает селам или деревням, поскольку плата за обслуживание в нем обязательна. В любом случае жители коттеджных или дачных поселков должны содержать управляющую компанию или правление СНТ, ДНП, а также оплачивать охрану, уборку территории, ремонт инженерных систем и дорожной сети, содержание объектов внутренней инфраструктуры и пр. Размер ежемесячной платы зависит от уровня поселка и количества домовладений в нем и может составлять от 1000 до 20 000 руб. в месяц и выше. Здесь мы не берем во внимание объекты сегментов премиум и де люкс, платежи в которых могут доходить и до 50 000 руб. в месяц.
Жители сел и деревень не обременены этими тратами, они оплачивают только вывоз мусора и те ресурсы, которые потребляют по счетчикам: электричество, газ (если село газифицировано), воду (если существует централизованное водоснабжение).
Из неприятных моментов нужно отметить и то, что стоимость обслуживания в организованных поселках постоянно повышается, а в некоторых новых объектах растет очень быстро. Бывают случаи, когда при покупке участков в новых поселках собственники ориентируются на сравнительно невысокие платежи за эксплуатацию, заявленные продавцом или застройщиком, а через год получают квитанции с ценами в полтора-два раза выше.
Когда у жителей организованных поселков отсутствует возможность заключить прямые договора с ресурсоснабжающими организациями, тарифы за воду и электричество обычно бывают завышенными. К этому следует прибавить и возмещение убытков по неплатежам за счет добропорядочных плательщиков. В садовых и дачных товариществах отключение электроэнергии из-за неплатежей и долгов – явление нередкое.
Жители коттеджных и дачных поселков, ежемесячные платежи в которых не слишком высоки, быстро привыкают к регулярным дополнительным сборам на непредвиденные нужды: ремонт дороги, объектов инженерного обеспечения и инфраструктуры.
Налоги на землю в коттеджных поселках повышенной комфортности, как правило, намного выше, чем в СНТ, ДНП, селах и деревнях. В этом смысле один из наиболее выгодных видов разрешенного использования земли (ВРИ) – личное подсобное хозяйство (ЛПХ), налог на такую землю – сравнительно низкий. Земля с ВРИ ЛПХ встречается сегодня только в деревнях и селах.
Порядок и безопасность
По этим статьям села, сельские поселения и деревни однозначно проигрывают. В поселках на огороженной территории организуется круглосуточная охрана периметра, обеспечивается порядок, регулярно убирается территория и вывозится мусор. Дети здесь могут спокойно играть на благоустроенных детских и спортивных площадках в полной безопасности. Все вопросы содержания инфраструктуры оперативно решаются единым органом управления поселка или на общих собраниях жителей.
Жителям же сел и деревень приходится мириться с тем, что ответственность за их безопасность лежит на них самих. Муниципалитеты могут не справляться с возложенными на них обязанностями по ремонту дорог, объектов инженерной инфраструктуры, вывозу мусора. Жалобы в вышестоящие инстанции когда-нибудь возымеют свое действие, однако на оперативное решение вопросов рассчитывать приходится не всегда.
Единство стиля и социальной среды
По этим пунктам села и деревни также проигрывают организованным поселкам. Единый архитектурный стиль здесь соблюсти невозможно. Внушительные особняки соседствуют со старыми дореволюционными деревянными домиками, соответственно и владельцы таких домов принадлежат к разным социальным слоям.
В дачных и коттеджных поселках без подряда, в которых жители не подписывают обязательства соблюдать регламент застройки, «шанхай» – также явление распространенное. Вот почему, если вам по душе единство стиля, следует выбирать поселки с подрядом и жестким регламентом застройки или готовыми домовладениями.
Продолжение читайте во второй части статьи уже в следующий понедельник.
Об авторе:
Исаева Анна Владимировна, к.ф.н.
Коммерческий директор ООО «АСК Инжиниринг»
Проектирование и строительство коттеджных поселков и объектов туризма: генпланы, концепции, бизнес-планы, сети, дороги, консалтинг инвесторов.
www.genplans.ru
https://vk.com/genplans
https://www.facebook.com/genplans
Instagram: @genplans.ru
Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости