Четыре правила, которые следует знать участнику долевого строительства, если он решил расторгнуть договор долевого участия.
Первое. Основания для расторжения договора долевого участия описаны в статье 9 Закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Таковыми, например, являются задержка передачи квартиры дольщику хотя бы на 2 месяца. Или существенное нарушение качества передаваемого жилья. Или признание застройщика банкротом. Иные основания.
Второе. Если задержка в строительстве составляет более двух месяцев, не рекомендую сразу бежать в суд и расторгать договор, если в оплаченном помещении вы заинтересованы. Во-первых, потому, что на рынке первичного жилья задержки в строительстве на год и больше – это норма, и существуют иные механизмы защиты своих интересов. Во-вторых, в случае расторжения договора долевого участия могут возникнуть сложности с возвратом денежных средств, например, при банкротстве застройщика. И это следует учитывать. Если же договор долевого участия расторгнут не будет, то обязанности по передаче вам квартиры перейдут новому застройщику. Однако, эти обязательства отпадут, если договор вы расторгните.
Третье. В случае расторжения договора долевого участия помимо оплаченных средств возврату подлежат проценты на сумму договора с момента ее внесения до даты расторжения договора и дополнительные проценты до даты непосредственного возврата средств Застройщиком. Такие проценты рассчитываются для физических лиц в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования в день. Например, при стоимости ДДУ 6 млн. р. и просрочке исполнения обязательства на 2 месяца, если с момента оплаты договора прошло 2 года и 2 месяца (791 день) при ставке рефинансирования 6% сумма процентов составит 1 898 400 рублей (6 000 000 р. х 791 дн. х 2 х 1/300 х 6%).
Четвертое. Размер процентов суды общей юрисдикции сильно снижают, например, при заявленных почти двух миллионах, вам могут присудить всего на всего 200 000 рублей, т.е. снизить проценты в десять раз. Настолько же суды общей юрисдикции могут урезать штраф за не возврат застройщиком удерживаемых средств. Во избежание такого значительного снижения, рекомендую уступать права на взыскание в пользу ИП (индивидуальных предпринимателей) для обращения с иском в Арбитражный суд. Снижение процентов в арбитражных судах в среднем равно половине. Однако, арбитражные суды не присуждают штраф за неисполнение требований дольщика о возврате основной суммы задолженности и процентов. При этом даже при отсутствии права на получение штрафа, в арбитражном суде взыскать получится значительно больше, чем в суде общей юрисдикции со штрафом.