В этой статье мы подробно разберем, что такое неустойка, в каких случаях её можно взыскать и что нужно для этого сделать. 02.04.2020 г. Правительство Российской Федерации ограничило ответственность застройщика за задержку передачи объектов долевого строительства, в следующей статье мы подробно разберем данное Постановление и расскажем, как это отразится на процессе взыскания неустойки. В данной статье рассмотрим неустойку как таковую.
План статьи:
1) Что такое неустойка? Как узнать, имеете ли вы право на взыскание неустойки?
2) Как правильно рассчитать неустойку за задержку передачи квартиры?
3) Как правильно направить застройщику претензию?
4) В какой суд необходимо обратиться для взыскания неустойки с застройщика?
5) Почему суд снижает неустойку?
6) Как исполнить решение суда?
7) Решение суда по аналогичному делу.
8) Полезные ссылки по теме.
1) Что такое неустойка? Как узнать, имеете ли вы право на взыскание неустойки?
Часто застройщик по тем или иным причинам срывает сроки передачи квартиры, нарушая условия заключенного договора. В такой ситуации у дольщика есть два основных способа защиты своих прав: расторжение договора долевого участия и взыскание неустойки, на последнем мы остановимся подробно.
Гражданский Кодекс Российской Федерации дает следующее определение понятию неустойка:
Статья 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В нашем случае неустойка определяется Федеральным законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», такая неустойка называется законной или нормативной:
п. 2 ст. 6. ФЗ № 214 В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Таким образом, неустойка в данном случае является своеобразной штрафной санкцией для застройщика, вызванной задержкой передачи квартиры. При этом, выплата неустойки не освобождает застройщика от возмещения убытков и надлежащего исполнения основного обязательства — передачи квартиры в надлежащем состоянии.
Но в первую очередь важно определить, имеет ли место просрочка на самом деле. Для многих дольщиков это оказывается не так просто, как может показаться на первый взгляд. Дело в том, что многие застройщики формулируют срок передачи квартиры таким образом, что дольщику сложно разобраться, когда он получит квартиру на самом деле. Рассмотрим классический пример:
Изучая договор долевого участия, мы часто сталкиваемся с такой формулировкой. Это первый лист договора, из пункта 1.4. дольщик понимает, что срок ввода объекта в эксплуатацию — 31.03.2017 г., при этом он убежден, что квартиру должен получить именно 31 марта 2017 года. Это заблуждение, в пункте 1.4. указан планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию, но никак не срок передачи квартиры. Настоящий же срок передачи квартиры указан в пункте 5.2.4. и сформулирован следующим образом:
Вывод, который мы должны сделать: срок передачи квартиры это срок введения в эксплуатацию + 12 месяцев. Таким образом, вопреки мнению дольщиков, срок передачи квартиры по рассматриваемому договору — 31 марта 2018 года.
2) Как правильно рассчитать неустойку за задержку передачи квартиры?
Закон определяет следующую формулу для расчета:
п. 2 ст. 6. ФЗ № 214 Одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Другими словами формула расчета неустойки выглядит следующим образом:
X / 300 * Y * Z * 2 = неустойка
Где:
X — стоимость квартиры
Y — ставка рефинансирования
Z — количество дней просрочки
Актуальную ставку рефинансирования можно узнать перейдя по этой ссылке, но мы рекомендуем воспользоваться специальным калькулятором для расчета неустойки.
3) Как правильно направить застройщику претензию?
Крайне важно направить застройщику претензию перед обращением в суд, в последствии это позволит нам привлечь застройщика к дополнительной ответственности в виде штрафа за невыполнение требований потребителя в добровольном порядке (к штрафу мы вернемся позже).
Претензию можно составить в свободной форме, указав в ней требования о выплате неустойки. При этом, крайне важно соблюдать простые правила, которые мы сейчас рассмотрим:
1.Необходимо верно определить адрес застройщика.
Нельзя направлять претензию застройщику просто по адресу расположения его офиса. Адрес в договоре также не всегда является актуальным, поскольку с момента заключения договора мог измениться. Для определения актуального адреса застройщика вам необходимо воспользоваться сервисом Налоговой службы. Достаточно ввести ОГРН или ИНН юридического лица (данные реквизиты обязательно указаны в вашем договоре), сайт предоставит вам необходимую информацию:
Адрес необходимо указать в полном соответствии с информацией, которую вам предоставил сервис Налоговой службы. Данным способом также необходимо проверять и наименование юридического лица, которое также может поменяться. Если допустить ошибку в адресе или наименовании юридического лица, суд может счесть, что досудебный порядок вами не соблюдался, поскольку претензия, пусть и направленная вами, не была и не могла быть получена застройщиком.
2. Следует указать реквизиты вашего банковского счета.
Застройщики практически никогда не выплачивают неустойку добровольно, тем не менее именно для такого редкого случая стоит указать реквизиты банковского счета. Кроме того, в некоторых случаях застройщик уже в суде пытается доказать, что он предпринимал попытки выплатить неустойку, однако не мог это сделать в силу отсутствия реквизитов банковского счета дольщика. Этот аргумент застройщика нельзя назвать весомым, однако не будет лишним перестраховаться и указать свои реквизиты.
3. Письмо с претензией следует направлять с описью вложения.
Это поможет доказать, что в отправленном вами письме находилась именно претензия, а не любая другая корреспонденция. Опись вложения — стандартный бланк, который вам выдаст сотрудник почтового отделения, заполняется в 2-х экземплярах.
4) В какой суд необходимо обратиться для взыскания неустойки с застройщика?
На досудебное урегулирование обычно отводится 3-4 недели, после чего можно обращаться в суд. Суд исходим из того, что перед обращением с иском мы добросовестно обратились к застройщику и предоставили ему достаточное количество времени для исполнения обязательств добровольно. Застройщик добровольно обязательства не выполнил, неустойку выплатить отказался, чем и вызвано обращение в суд за защитой своих прав.
Крайне важно отметить, что в данном случае вы будете являться Потребителем (за исключением случаев, когда приобретаемый объект долевого строительства это коммерческое помещение). Дело в том, что потребитель имеет ряд привилегий, которые выгодно отличают его от иных истцов по гражданским делам.
С точки зрения закона потребитель — гражданин, имеющий намерение заказать или заказывающий услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд (Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).
Таким образом, потребитель это человек, который пользуется теми или иными услугами и товарами не для осуществления предпринимательской деятельности. При таких обстоятельствах вы будете иметь статус потребителя в предстоящем споре и иметь преимущества, о которых мы коротко вам расскажем:
1. Потребитель освобожден от уплаты государственной пошлины по искам до 1 миллиона рублей.
Если неустойка не превысит 1 миллион рублей, государственную пошлину при обращении в суд оплачивать не нужно, позже её оплатит сам Застройщик.
Ст. 17 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ Освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей истцы — по искам, связанным с нарушением прав потребителей.
2. Потребитель имеет право обращаться в суд по месту своего проживания.
Закон позволяет вам самостоятельно определить, в какой суд вам обращаться (по месту нахождения ответчика или по месту вашего жительства), такая территориальная подсудность называется альтернативной.
Ст. 17 Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту:
· Нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства;
· Жительства или пребывания истца;
· Заключения или исполнения договора.
Необходимо отметить, что споры, связанные защитой прав потребителей, размер исковых требований в которых не превышает 100 000 рублей, подлежат рассмотрению в мировом суде. В остальных случаях необходимо обращаться в районный суд.
3. Суд взыскивает с застройщика штраф.
В случае, если направленная вами претензия будет проигнорирована, т.е. Застройщик откажется выплачивать вам неустойку добровольно и вы будете вынуждены обратиться в суд, на Ответчика будет наложен штраф. Штрафом в данном случае будет являться сумма, равная половине удовлетворенных исковых требований. Другими словами, если суд взыщет в вашу пользу 100 000 рублей, ещё 50 000 рублей вам присудят в качестве штрафа.
п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
4. Потребитель вправе требовать компенсации морального вреда.
Моральный вред нельзя возместить, но можно компенсировать. Суды исходят из того, что сам по себе факт вынужденного обращения в суд потребителя уже свидетельствует о понесенных нравственных страданиях. В силу этой позиции у потребителя нет необходимости доказывать свои страдания, достаточно просто потребовать в исковом заявлении компенсации морального вреда. Чаще всего компенсация морального вреда не превышает 10 тысяч рублей.
ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
5) Почему в суде снижают неустойку?
Чаще всего застройщик не имеет реальной возможности выиграть суд у дольщика. Единственным способом защиты как таковым остается снижение неустойки, закон предоставляет такую возможность:
Статья 333 ГК РФ Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Другими словами, закон позволяет снизить неустойку в том случае, если по мнению суда она слишком большая и последствия от задержки квартиры не являются столь значительными по сравнению с суммой неустойки. Правила статьи 333 ГК РФ могут применяться только в том случае, если застройщик заявит ходатайство о применении правил 333 статьи ГК РФ, что и происходит на практике чаще всего. Застройщик может не заявить ходатайство о снижении неустойки, в таком случае у суда не будет оснований для её снижения.
6) Как исполнить решение суда?
После вынесения решения суд изготавливает его в окончательной форме. В соответствии с процессуальным законодательством, суд должен изготовить такое решение в течение 5 дней. В силу высокой загруженности судов эти сроки выдерживаются достаточно редко, обычно на изготовление решения уходит от двух до трех недель.
После вынесения в окончательной форме решение вступает в законную силу в течение одного месяца. Этот период отводится сторонам для обжалования решения суда.
Само по себе решение суда ещё не означает, что застройщик выплатит вам неустойку. Решение суда нужно исполнить, это отдельная часть практически любого судебного процесса — исполнительное производство.
Для возбуждения исполнительного производства нам необходимо заказать в суде исполнительный лист.
Исполнить решение суда возможно посредством обращения в службу судебных приставов или банк, в котором открыт расчетный счет ответчика.
Исполнительный лист вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства и реквизитами банковского счета Истца подается в отдел службы судебных приставов по месту нахождения должника, после чего и осуществляется фактическое взыскание денежных средств приставами.
Как уже отмечено, законом предусмотрена возможность подачи исполнительного листа в банк, в котором у должника имеется открытый счет. Это самый быстрый и удобный способ осуществления исполнительного производства, чаще всего банк производит списание денежных средств в период, не превышающий 7 дней.
Закон позволяет взыскателю обратиться в Налоговую службу с целью получения информации об открытых банковских счетах должника.
В соответствии с п. 8 ст. 69 Федерального закона от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» Если сведений о наличии у должника имущества не имеется, то судебный пристав-исполнитель запрашивает эти сведения у налоговых органов, иных органов и организаций, исходя из размера задолженности, определяемого в соответствии с частью 2 настоящей статьи. При этом у органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на имущество, лиц, осуществляющих учет прав на ценные бумаги, банков и иных кредитных организаций, владельцев номинальных банковских счетов судебный пристав-исполнитель запрашивает необходимые сведения с разрешения старшего судебного пристава или его заместителя, данного в письменной форме или в форме электронного документа, подписанного старшим судебным приставом или его заместителем усиленной квалифицированной электронной подписью. Взыскатель при наличии у него исполнительного листа с неистекшим сроком предъявления к исполнению вправе обратиться в налоговый орган с заявлением о представлении этих сведений.
В ответ на ваше обращение Налоговая служба предоставит информацию о счетах ответчика, открытых в различных банках. В эти банки вы сможете обратиться и предъявить исполнительный лист для взыскания.