Земельный участок с торгов. А стоит ли?
Разбираемся в несомненных преимуществах данного типа приобретения. Часть 1 - Документы.
Итак, давайте начнем наше знакомство с темой земельных торгов с самого главного вопроса: а зачем все это нужно? Не проще ли, ни мало не заморачиваясь, просто открыть объявления, выбрать подходящий участок и оформить сделку?
Тем более, что сейчас, по идее, «рынок покупателя»: ну то есть деньги наличные у людей кончаются, продавцы должны бы стать посговорчивее, тем более, что многие участки висят месяцами, если не годами? Кажется, куда ни плюнь на карту — везде участок, так? Так, да не совсем так, и сейчас мы с вами об этом поговорим немного подробнее.
Действительно, с одной стороны, земельных участков очень много. Однако, при выборе земельного участка на «свободном» рынке мы упираемся в три серьезных обстоятельства, которые порой осложняют покупку, порой же делают ее невозможной.
В данной статье мы рассмотрим первый краеугольный камень, на котором базируется "качество" земельного участка - это его документы.
Документы на землю. Что нам может предложить "свободный" продавец? В идеальном случае у нашего потенциального продавца на руках есть правоустанавливающие документы, а также кадастровый паспорт на землю, подтверждающий, что данный участок стоит на кадастровом учете, из которого мы можем узнать точную площадь участка, категорию земли, вид разрешенного использования. Это, пожалуй, самый полный комплект документов, с которым Ваш продавец хочет отправиться на сделку. Он прав? Да в общем-то, да. Формально, этих документов достаточно, чтобы провести сделку купли-продажи.
Однако, что будет после того, как право собственности перейдет к вам? А все, что было не известно, станет вдруг отчетливо и понятно: ну например, Вы ведь спрашивали продавца про газ? Продавец говорил, прямо по границе участка? Да Вы и сами видели газораспределительный узел. Ок, да только это газ среднего давления, и к нему подключиться вот так просто нельзя, а стоимость проведения газа лично к Вам будет стоить от 700 000 рублей. Ну просто потому, что тянуть от того края деревни...
Или, к примеру, Вы хотели бы расположить дом вот на этом симпатичном и ровном углу земельного надела, а получили Градостроительный План земельного участка и ахнули: почти весь он заштрихован, и строиться на нем нельзя, потому что это, к примеру, обременение - охранная зона тепловых сетей или электросетевого хозяйства. И в этой ситуации, на самом деле, можно только удивляться и возмущаться, почему данные обременения не были отражены в кадастровой выписке. Но да, многие ограничения не будут указаны в выписке, и от этого не легче ни тем, кто не сможет получить Разрешение на строительство ( сейчас оно имеет уведомительный характер и называется, соответственно, Уведомление), ни, тем более, тем, кто по дурной российской традиции сначала строится, а потом пытается построенное узаконить.
Что в случае земельного участка с торгов? Хорошая новость заключается в том, что организатор готовит к торгам большой пакет документов на участок, в который включены такие интересные документы, как, например, предварительные ТУ на газ — и вот Вы уже точно знаете, сколько будет стоить протянуть газ, и, даже, если цена запредельная, Вы можете заранее просчитывать экономику отопления альтернативными источниками тепла.
Или заключение местной архитектуры — документ, из которого Вы узнаете, какие, в принципе, обременения и особенности есть у данного земельного участка. Охранные зоны, зоны с особыми режимами, обременения, зоны санитарной охраны источников водоснабжения, защитная зона объектов культурного наследия — по Подмосковью, особенно, ближнему, историческому, это встречается сплошь и рядом. А, например, вхождение в приаэродромную территорию? А ведь аэропортов, военных аэропортов — их намного больше, чем мы привыкли думать, очень много военных аэропортов, и попадание в приаэродромную зону в Московской области совсем не редкость. И если, например, некоторые аэропорты дают свое разрешение в ответ на простой письменный запрос, то некоторые, например, аэропорт Домодедово, растягивают этот квест на 6 — 9 месяцев, а по стоимости несколько десятков тысяч рублей, и то, если делать все самостоятельно, не прибегая к помощи посредников. И, конечно, приобретая участок по объявлению, Вы даже не догадывались, что в этом сезоне строиться никак не начнете. В то же время, беря участок на торгах, этот фактор будет уже известен и учтен.
Резюмируя вышесказанное: участок с земельных торгов в любом случае имеет более прозрачную историю, качественнее пакет документов, на основании которых принимается решение о приобретении. Приобретая землю на торгах, вы никогда не купите заведомо выморочный участок, с «кривыми» документами, с непонятными владельцами в анамнезе, с невозможностью построиться. В приложении к Извещению о проведению торгов Вы найдете всю необходимую информацию для того, чтобы увидеть плюсы и минусы предложенного участка. Другое дело, конечно, что для того, чтобы грамотно распорядиться полученной информацией, нужно бы иметь некие ориентиры, но для этого мы тут и собрались. Будем разбираться вместе.
Подписывайтесь на блог, и в следующем небольшом обзоре я расскажу еще об одном неоспоримом достоинстве, которое присуще участкам, предлагаемым на земельных торгах Московской области и Москвы, Калужской области. Вероятнее всего, в других областях то же самое, и Вы сможете проверить это самостоятельно. Об этом не все знают, так что, возможно, это будет еще одним аргументом в пользу того, чтобы попробовать выиграть участок.