Текущие проблемы сектора многоквартирного жилья – резкое и существенное падение продаж (до 60% от уровня предыдущего периода), остановка строек в Московском регионе как минимум до 1 мая (рост затрат), риск отказа банков в дальнейшем финансировании, 18% строящегося жилья является проблемным. Согласно сайту нашдом.рф, на март месяц в процессе строительства находилось порядка 100 млн м2 многоквартирных домов (МКД), из них 18 млн м2 относились к проблемным, из них 12 млн м2 МКД находились в стадии банкротства.
По итогам поручения Президента:
- Снижена ставка по ипотеке до 6,5% годовых (по оценкам Президента, в этом году потребуется объём субсидирования банкам порядка 12 млрд руб).
- Будет осуществлена компенсация процентных ставок заемщикам застройщикам (объём не установлен).
- Докапитализация фонда защиты прав граждан в объёме 30 млрд руб. на восстановление прав «обманутых дольщиков».
- Гарантии ДОМ.РФ в объёме 50 млрд руб. в целях обеспечения привлечения заёмных средств и приобретения стандартного жилья у застройщиков.
Всего, по экспертным оценкам, общий объём поддержки составит около 100 млрд руб.
Этого не хватит. Объясняем почему
Как уже было сказано выше, еще до активной стадии коронавирусной инфекции, 18% строящегося жилья в России оказалось проблемным. При этом общее количество «обманутых дольщиков» не публикуется, чтобы не смущать публику. По оценкам Минстроя, на 2019 в реестре числилось 38,7 тысяч дольщиков. Это при том, что пересчет 12 млн м2 проблемного МКД на среднюю площадь квартиры (50 м2) дает оценку в 240 000 дольщиков, что в 6 раз больше числящихся в реестре.
К сожалению, отсутствует оценка необходимого финансирования для завершения строительства как проблемных объектов, так и тех, которые пока таковыми не являются. Но эту сумму можно примерно посчитать исходя из опыта санации крупных девелоперов. Такие подсчеты дают 336–591 млдр руб. бюджетных или иных средств. То есть фактически в 6 раз больше выделенного объёма на краткосрочную поддержку отрасли!
Считается, что строительство со счетами эксроу защищает дольщиков и предотвращает ситуацию появления «обманутых дольщиков». Но здесь существует другая проблема. По некоторым оценкам, застройщики получили от банков проектное финансирование по проектам со счетами эскроу на 1 трлн рублей, из них реально потрачено застройщиками порядка 40%, а обеспечено эскроу счетами только 15%. То есть непокрытый (эскроу счетами) объём проектного финансирования от банков застройщиками составляет более 250 млрд. рублей.
Таким образом, все предложенные меры поддержки являются краткосрочными, направлены на стабилизацию текущей ситуации на рынке жилищного строительства и в неявной форме содержат предпосылку быстрого восстановления рынка после улучшения эпидемиологической обстановки.
Основная рекомендация покупающим жилье
Покупатель первичного жилья по состоянию на март имел 18% вероятность оказаться «обманутым дольщиком». В связи с развитием эпидемиологической ситуации эта вероятность выросла. При этом половина сделок осуществляется с кредитном плечом в виде ипотеки (кредитом оплачено 50% от общего объёма заключённых ДДУ). То есть в негативном сценарии дольщики будут вынуждены оплачивать ипотеку, но не смогут заселиться. И это усугубит ситуацию на рынке.
В связи с вышесказанным некоторые эксперты считают вероятным дальнейшее снижение ипотечной ставки до 4,5%. Этого есть смысл ждать. И при принятии решения о покупке жилья на первичном рынке отдать предпочтения объектам на высокой стадии строительства (максимум 1 год до ввода в эксплуатацию).
Полный текст статьи исполнительного директора ООО «Центр сопровождения земельных отношений» Павла Мельникова читайте в бесплатном электронном журнале "ГеоИнфо". ЧИТАТЬ