Если присмотреться к новостройкам в городах, иногда можно прийти к мысли, что города постепенно превращаются в бетонные джунгли. Создаётся впечатление, что дворы некоторых жилых комплексов, в том числе и элитных, созданы не для людей, а для автомобилей.
Проезжая по улицам заметно: зелёные лужайки, которые ещё недавно радовали глаз и грели душу, уже закатаны в асфальт, а на их месте началось строительство очередного бетонного или панельного монстра. Среди этой серой массы выделяется только «зелёная» реклама застройщиков, в которой предлагается приобрести квартиру и парковочное место.
Почему город зарастает бетонными джунглями? За ответами на этот и другие вопросы мы обратились к директору ООО «ТЕНКинвест» Александру Жуковскому.
— Почему застройщики, имея возможность возводить практически любое жилье, возводят скучные однотипные панельки?
— Всё зависит от мотивов застройщика. От того, что именно компания ставит в приоритет для конкретного проекта, да и в целом, от стратегии организации. Для фирмы важны финансовые риски, прибыльность и сроки – насколько быстро можно реализовать проект. Кто-то пытается по максимуму оптимизировать расходы, экономить на материалах.
— Как определить застройщика, для которого самое главное – получить максимальную прибыль?
— Давайте представим себе условного «застройщика-жадину». Первое, что он сделает – это попробует достигнуть предельной плотности застройки земельного участка. Работники проектных организаций с рьяным усердием попытаются эффективно использовать каждый квадратный метр земли.
Второе, на что нацелен такой «жадина» – построить максимальное количество квартир, ведь от этого зависит его прибыль. Но иногда использует меньшую площадь земли. Речь идёт о коэффициенте интенсивности застройки земельного участка. Некоторые компании строят максимально допустимое количество квартир на минимально возможном участке. Это позволяет «сэкономить» часть территории и отдать её для дорог, парковок, мест сбора мусора и прочей законодательно необходимой инфраструктуре, которая регламентируется рядом нормативно-технических документов.
Поясню ещё такой момент. Вышесказанное действует только для тех застройщиков, которые работают в рамках действующего законодательства. Нередко можно увидеть, что в Минске возводят жилые комплексы, для которых построена в лучшем случае половина необходимых парковочных мест, а то и меньше. Это отдельная история...
Потом специалист по генеральному плану из проектной организации аккуратно и робко напоминает заказчику о паре «пустяков» – детских площадках, пешеходных связях, зонах отдыха. А поскольку та же детская площадка является обязательным атрибутом и без неё застройщик не получит положительного заключения экспертизы от проектной организации, он начинает изыскивать свободный кусочек земельного участка для размещения детской зоны отдыха. Часто – по принципу «где-нибудь», «что-нибудь», но обязательно не дорого.
Вот практически и готова картина появления нового бетонно-асфальтного строения, которое в последствии будут называть современным жилым комплексом. И уверяю вас, данный подход используют застройщики всех форм собственности, включая государственных.
— Всё больше людей покупают себе автомобили. Почему застройщики не могут предусмотреть для них нормальную широкую парковку, тот же подземный паркинг?
— Подземный паркинг, равно как и многоуровневый, никогда не окупается и является убыточным для застройщика. Поэтому цель «жадного застройщика» – разместить максимально возможное количество парковок «на земле», то есть сделать их плоскостными. Помимо самих машино-мест не забываем про дорожное сообщение шириной пять-шесть метров, разворотные площадки. Если разместить необходимое количество машино-мест не получается ввиду нехватки земельного участка, тогда появляются урезанные подземные паркинги или надземные самой простой конструкции на недостающее количество парковок.
— Почему ваша компания пошла по другому пути? Неужели вы не заинтересованы в деньгах?
— Если бы наша организация застраивала земельный участок, скажем, в Варшаве либо в ином чужом городе, мы бы поступали точно так же и даже жёстче. Проект был бы чисто коммерческим по принципу «строить дёшево и много»: построили, раскрутили, продали, заработали и ушли. Но мы в ответе за принимаемые решения, от которых зависит облик родного города, в котором будут жить наши дети и внуки.
— Давайте не будем кривить душой. Неужели вы работаете без прибыли?
— Безусловно, стремимся использовать потенциал земельного участка в части допустимой плотности застройки. Мы не адепты Греты Тумберг, ведь нам необходимо окупить не только себестоимость задуманного строительства. Несём колоссальные расходы: на аукцион, на отселение людей и снос существующих усадебных построек, инженерную инфраструктуру, усреднённый снос (безвозмездную передачу части квартир городу). Платим налоги по земельному участку. Все это миллионы долларов.
Наш подход к планированию и проектированию однозначно иной. На первых совещаниях молодым талантливым архитекторам и дизайнерам ставили задачу: создать современный, комфортный, «зелёный» жилой комплекс, пока без оглядки на стереотипы и правила. У наших дизайнеров есть свобода действий, они опираются на мировой опыт, актуальные тенденции, а также потребности будущих жителей. Ключевые термины проектируемого жилого комплекса – создание уютной, комфортной и безопасной инфраструктуры. Мы ставим в приоритет планирование детских площадок, прогулочных аллей, спортивных и воркаут площадок, озеленённых зон отдыха. Причём, над одним проектом у нас порой работают до четырёх проектных и дизайнерских организаций. И это помимо штатного архитектора. Внимание деталям проекта колоссальное, мы знаем, что мелочей не бывает.