15 февраля 2019 года я развелась с бывшим мужем, с которым у меня осталась общая квартира в ипотеку. Так как бывший муж не собирался съезжать, мне с сыном трех лет пришлось съехать самой на съемную квартиру, оплачивать ипотеку общей квартиры, кредит на ремонт этой же квартиры и коммунальные платежи, хотя я там уже не жила. Поэтому я задумалась, как я могу продать квартиру с ипотекой в несколько миллионов.
19 марта 2020 года мне удалось это сделать - я продала квартиру и осталась в плюсе.
Но обо всем по порядку.
Как я уже писала в прошлой статье, в 2015 году мы приобрели двухкомнатную квартиру в Одинцовском районе, 4 км от МКАД, общей площадью почти 58 кв метров + балкон. Она продавалась как вторичка - дом уже был сдан, в нем уже жили люди, сама квартира была свободной планировки, линейная.
Изначально мы брали квартиру в ипотеку. Стоимость квартиры была на тот момент 6 400 тыс, из них первоначальный взнос составил 1 200 тыс. Ипотеку на 5200 тыс оформляли в Сбербанке под 11,5% на 20 кажется лет. Через год мы сделали рефинансирование в ДельтаКредит банке (теперь это Росбанк) по ставке 10,2% с платежом 2 раза в месяц, что существенно нам сэкономило денег и срок выплат (16 лет в итоге получалось), тк тело долга мы покрывали дважды в месяц.
На момент продажи квартиры, спустя 4,5 года, у нас был ипотечный долг 4 518 231рублей. То есть весьма приличный. По практике, люди покупают квартиру с долгом по ипотеке, если он не более 3 миллионов. Но у нас он был явно выше, поэтому я обратилась к риелтору, чтобы он помог найти мне покупателей под такую квартиру. Риелтора я наняла в сентябре 2019 года и за полгода ей удалось найти покупателей для меня.
В целом квартиру с ипотекой могут купить два типа покупателей:
1. У которых есть вся сумма своих средств. По сути им вообще все равно провести сделку только с нами или провести через банк.
2. Которые сами берут эту квартиру в ипотеку, так как сделка все равно будет проводиться через банк. В этом случае надо, чтобы банк залогодержатель у продавцов и банк залогодаватель у покупателей был один и тот же или попадал в список банков, с которыми он работает.
У нас был второй путь. Наши покупатели так же не имели всю сумму для покупки квартиры, у них было около 20% стоимости. Поэтому у нас был один банк - Росбанк и довольно сложная схема сделки.
Сделка проходила в два этапа через ячейку:
Этап 1 - на первой встрече мы:
- подписали документы по ячейке,
- положили деньги для покрытия нашего ипотечного долга
- положили остаток по квартире (те деньги, которые я и бывший муж должны была получить от продажи) в ячейки.
- ключи от ячеек оставались у покупателей до момента перехода права собственности на них.
- покупатели так же оформили их ипотечный кредитный договор и уже начали платить свою ипотеку.
- мы же продолжили платить нашу.
Этап 2 - через неделю, когда квартира была зарегистрирована на новых владельцев, мы снова встретились в банке:
- получили доступ к ячейкам, предъявив документы на собственность + паспорта + ключи от ячеек, которые нам отдали покупатели.
- в этот же день был погашен наш остаток долга
- я и бывший муж получили свой остаток предств от продажи.
Таким образом, я продала квартиру с большим долгом по ипотеке и осталась в плюсе.
Если вам было интересно - ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал.
Если хотите узнать какие документы я готовила перед продажей квартиы с ипотечнм кредитом и какие у меня были расходы по такой сделке - напишите в комментариях - я подготовлю новую статью об этом.