Вчера на РБК недвижимость вышел волшебный материал с заголовком «После пандемии на рынок жилья вернутся обмены старых квартир на новые», где рассказывается о том, что до пандемии была популярна ипотека, а сейчас будет больше популярен трейд-ин, и что трейд-ин это такая простая действенная схема, к которой застройщики будут прибегать ещё чаще чем раньше.
Считаю что это соврешнно не так. Разбираемся почему TRADE-IN в чистом виде на рынке недвижимости встречается крайне редко и почему использовать его чаще поводов не появится.
TRADE-IN в автобизнесе
Классический Trade-in в автобизнесе предполагает что ваш автомобиль забирают в зачет нового. Буквально забирают. Да, ваш автомобиль перед этим оценивают, но физически происходит процесс передачи права собственности на ваш автомобиль. И эту сумму вы тут же используете для покупки нового автомобиля. Происходит движение прав собственности от вас на старый автомобиль в пользу юридического лица автосалона и от автосалона в вашу пользу на новый автомобиль.
TRADE-IN в недвижимости
Есть несколько вариантов, что застройщики называют трейд-ином.
Первый вариант - у застройщика есть своя оценочная компания, застройщик готов забирать квартиры, т.е. переоформлять на себя. И таких застройщиков 1 из 50, кто заявляет что у него есть трейд-ин.
При том объём таких сделок, не значительный.
Куда застройщик девал такие квартиры? Продавал?
Нет. Этими квартирами частично рассчитывались с подрядчиками. Это позволяло уйти от схемы, когда с подрядчиками рассчитываются квартирами из строящегося ЖК и как итог подрядчик выставляет квартиры с дисконтом, тем самым сбивая цены на основной прайс.
Второй вариант - застройщик заявляет что у него есть TRADE-IN, при обращении в отдел продаж клиенту задают базовый набор вопросов для оценки первичных характеристик объекта, менеджер находит аналоги - согласовывает с руководством за сколько готовы эту квартиру "забрать в зачет", заявляет цену покупателю.
Чем этот вариант отличается от первого и почему это не TRADE-IN?
В подавляющем большинстве случаев квартира так же уходила подрядчикам, только напрямую. Реже квартира выставлялась от отдела продаж застройщика (или дочернего АН, др. юр.лица) на сайтах агрегаторах (авито, циан и тд) - находился покупатель, ньюанс в том что выставлялась квартира сразу же с дисконтом от заявленной продавцом цены, т.е. "по зачетной" стоимости - она всегда на 10-15% ниже (а иногда и на все 20%).
Резюмирую второй вариант: не было никакого оформления квартиры в зачет, была ускоренная продажа с дисконтом. При этом за сделку не бралась комиссия АН, застройщик забирал чистый нал с продажи+доплата (нал или ипотечные деньги).
Третий вариант заявленной услуги TRADE-IN (и он по моим оценках составляет 65-70% всех заявленных предложений TRADE-IN от застройщиков, вообще не предполагает никакого ускорения или схемы продажи. Рассказываю.
Вокруг любого Застройщика крутится не мало Агентств недвижимости и частных риелторов, да и всегда есть пул риелторов от крупных АН и АН средней руки, которые больше и чаще всех продают объекты этого самого застройщика.
Соотвественно, при обращении в отдел продаж застройщика, вопросы задают те же, но в итоге покупателя подводят в так называемое бронирование объекта, часто с оплатой 100 тыс (где то 50, где то 200 тыс) - для того чтобы зафиксировать цену, зарезервировать квартиру и тд. При этом покупателю фиксируют сроки этой самой брони - это часто период до 3х месяцев, у кого то и всего 1,5 месяца. А это неприменно приводит к тому что у собственника вторички появляются конкретные сроки продажи, а значит он будет торопиться, а значит он не сможет отложить решение, а значит, разумеется, он будет достаточно регулярно снижать цену.
Резюме по третьему варианту - это то же не TRADE-IN.
Выводы очень простые - TRADE-IN на рынке недвижимость это маркетинговый инструмент.
Настоящего трейд-ина практически нет в рынке. Застройщику не выгодно брать на себя такие риски, а в большинстве случаев отделы продаж не готовы реализовывать такие объекты. У каждого застройщика есть определенное количество подрядчиков, которые готовы забирать квартиры в зачет (эта схема тут работает десятилетиями), но не думайте что это десятки и сотни квартир - это единицы, а значит схема не массовая, это не программа по которой вы можете прийти и как с матка.капом все кто подходит по конкретным критериям может получить - нет. Просто многим нравится идея не возиться с продажей своей квартиры и сразу получить новую квартиру, но шансы на реализацию этой схемы в жизни крайне малы.
И с отменой карантина на стороне застройщика ничего не поменяется. А какTRADE-IN совместим, и совместим ли вообще, со схемой эскроу это очень большой вопрос.