Как не платить аренду предпринимателю в кризис?
«Кризис»», «чрезвычайная ситуация, «чрезвычайное положение» попадают под понятие «форс-мажор» или «обстоятельств непреодолимой силы».
Как правило, в конце любого договора аренды есть пункты про форс-мажор. К сожалению, часто арендатор и арендодатель не придают этим пунктам большого значения, а многие просто пролистывают и подписывают «как есть».
Попробуем разобраться, что относится к этому понятию, как избежать споров и повернуть «в свою пользу».
Что такое «форс-мажор»?
В ст. 401 ГК РФ понятие обстоятельств непреодолимой силы определено довольно обтекаемо.
Форс-мажор – это чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства.
Простыми словами, это события, ни от кого не зависящие, их никто не мог предвидеть и предотвратить. И из-за них Вы не можете выполнить свои обязательства по договору.
Например, наводнение, землетрясение, войны, крупные забастовки, эпидемии будут считаться форс-мажором. А вот нарушение обязательств со стороны контрагентов должника, отсутствие у него необходимых денежных средств или отсутствие на рынке нужных для исполнения договора товаров под такие обстоятельства не подпадают.
Многие арендаторы считают, что могут не платить аренду, если не работают в данный момент или если нет денег.
Мнение судей.
На сегодняшний день есть несколько официальных документов, на которых суды будут основывать свои решения при рассмотрении споров, связанных с последствиями форс-мажора:
1. Федеральный закон от 01.04.2020г. № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".
1. Информационное письмо ТПП РФ от 07.04.2020г. № Пр/0349
2. Обзор Президиума ВС РФ от 21.04.2020г.
Можно ли не платить аренду при форс-мажоре?
Нет. Если случившееся будет признано форс-мажором, вы будете освобождены от уплаты пени, штрафов, неустоек за неисполнение договора. Таким образом, исполнить обязательство все равно придется, но возможно позже и без штрафных санкций.
Может ли арендатор требовать от арендодателя уменьшения или полной отмены платы за аренду?
И снова нет. Арендатор вправе попробовать договориться с арендодателем, но лучше при направлении письма основывать свои требования на статье 19 ФЗ № 98-ФЗ от 01.04.2020г.
Согласно Обзору Президиума ВС, COVID-19 является форс-мажором не для всех, а только для компаний, вынужденных приостановить свою деятельность на «нерабочий период» (турфирмы, общепит).
На что арендатор вправе рассчитывать:
1. Отсрочка платежей.
Если вы, несмотря ни на что, планируете просить у арендодателя отсрочку, ссылаясь на форс-мажор, не забудьте проштудировать свой договор (в котором обычно есть процедура взаимодействия сторон в подобных случаях) и отправить уведомление о наступлении обстоятельств непреодолимой силы не позднее 10 дней с даты их наступления.
Правильнее обосновать свои требования положениями ст. 19 ФО № 98-ФЗ и п. 4 ст. 614 ГК РФ. Тогда арендодатель должен будет не позднее 30 дней с момента направления обращения от арендатора подписать дополнительное соглашение об отсрочке уплаты аренды, предусмотренной в 2020 году. Условия и сроки такой отсрочки определяются Правительством РФ.
2. Освобождение от ответственности за неисполнение обязательств по договору. Но после окончания «нерабочего периода» и восстановления деятельности, организация должна будет исполнить свои обязательства по оплате. В противном случае пени и штрафы начнут начисляться с момента окончания форс-мажора.
3. Возможность договориться о скидке (п.п.2,3 ФЗ № 98-ФЗ).