Ответом на вопрос «почему не стоит покупать недвижимость сейчас?» является простое: завтра будет гораздо дешевле!
Мы писали об этом ранее, но с нами спорят. Поэтому давайте сегодня разбираться в этой прогнившей Системе чуть более детально, чем вчера.
«Поэзия – как правда. Она скучна, а большинство людей не переваривают поэзию». Подслушано в одном из баров Нью-Йорка, озвучено в фильме «Игра на понижение».
Дефолт заемщиков.
Подавляющее большинство Покупателей на рынке жилой недвижимости - это люди из поколения, выросшего в условиях дефицита жилья. У этого поколения, родившегося в стране, которой уже не существует, есть уверенность в том, что благополучие и жизненно необходимый базис для детей - это недвижимость в собственности. Недвижимость, которую они обязаны передать по наследству. Даже совершив абсолютно нерациональную покупку переоцененной недвижимости в кредит с использованием ипотеки, залезая в непомерные долги, не будучи уверенными, но чувствуя, что рынок перегрет, они будут чувствовать себя богаче. С точки зрения инвестиций, они совершили ужасно кабальную сделку.
На фоне растущей безработицы, потеря доходов даже одного члена семьи, неминуемо приведет к росту просрочек по выплатам ипотечных кредитов. На фоне переоценки рисков банками это вызовет волну требований о выплате оставшейся суммы кредитов и следующей за этим волны дефолтов заемщиков. Далее - конкурсная реализация объектов залога по заниженной цене.
Дефолт ИЦБ (ипотечных ценных бумаг).
Банки укладывали ипотеки в транши и выпускали этот финансовый продукт на рынок, возвращая деньги и выдавая новые ипотечные кредиты. Не стоит даже говорить о синтетических финансовых продуктах на базе ИЦБ и тем более о кредитно дефолтных свопах. Достаточно сказать, что этот дерьмовый финансовый продукт уже спасается за счет пенсионных сбережений россиян.
Схлопывание ипотечного рынка.
Вы не ослышались. Рынок ипотечных кредитов долго не сможет прийти в себя, как бы ни декларировались Правительством РФ льготные ставки, госгарантии банкам и остальная ересь.
Президент России призвал ЦБ к контролю накапливания банками плохих долгов. Банки переоценивают риски. Это значит конец оценки доходов «по форме банка» и первоначальному взносу, стремящемуся к нулю.
Дефолт Застройщиков.
Застройщик бежит как загнанная лошадь. Он перескакивает с освоения одной строительной площадки на другую. Здесь законченно оформление инвестиционных прав, а там уже идет проектирование. На еще одной площадке пошел нулевой цикл, тогда как рядом подводят первый корпус под крышу.
Не проданные квартиры, апартаменты и нежилые помещения – в залог вместе с инвестиционными правами на следующий участок. Корпоративные облигации – на рынок. Всюду займы, кредиты и обязательства. Везде нужно обслуживать огромные кредитные линии.
Нужны деньги. Придется демпинговать и сильно.
В строительной области давно существует правило: объект идет в реализацию при расчетном IRR от 30%. Значит, дисконт будет доходить до 30%. Придется выходить хотя бы по костам.
Нужно понимать, что «косты», затраты строителей России - в рублях. Цемент, арматура, стеклопакеты, трубы, двери, окна, все, кроме дерьмового итальянского мрамора для отделки входных групп отдельных объектов, все это российское.
Падение вторичного рынка жилья.
Не столь важно, что именно вынуждает вас продавать недвижимость именно сейчас. Но если вы продаете, попробуйте продать по заявленной цене свою квартиру, когда такая же квартира рядом стоит на порядок дешевле. А если таких квартир на рынке вдруг стало неимоверно много?
Недвижимость в кризис - это не актив. Это ярмо, долги. В кризис нужно сидеть «в кэше». Войдя в рынок недвижимости с целью инвестиций, не с целью приобретения единственного жилья, видя, что наступает рецессия, инвесторы будут выходить в кэш, пусть и с потерями. Недвижимость бегущих с рынка горе-инвесторов, людей, нуждающихся в финансах, разъезжающихся пар и «счастливых» наследников – все это масса демпенгующих друг друга продавцов.
Примечание:
Ранее нам писали: «вот ты купи, сделай ремонт, а потом посмотрим, как ты будешь снижать цену». Простое правило гласит: ремонт недвижимости - всегда минус! Заберите его с собой.
Аренда жилых квартир и апартаментов.
Здесь просто одна большая и беспробудная тьма и дно. Посуточная аренда скончалась с началом закрытия границ и введением карантина, и ее восстановлению будет сильно мешать просевший гостиничный бизнес, скидки которого будут максимальными сразу после снятия карантина. Фонд долгосрочной и среднесрочной аренды пополнится этими объектами, и все вместе провалится в ценовой ад в связи с все возрастающей безработицей и снижением доходов домохозяйств.
Ранее нам писали про стимулирование этого сегмента рынка увеличением доли сотрудников на «удаленке». Нет! Никакого увеличения спроса это не вызовет, т.к. не предвидится роста доходов.
Аренда нежилых помещений, офисов и стрит ритейла.
Бизнесы летят к черту. Вчера вы закупали комплектующие за рубежом за доллары и получали прибыль в рублях от реализации на внутреннем рынке. Сегодня - вы банкрот с безумной кредиторкой! Ваш ресторан навряд ли будет посещаем после снятия карантина, так как опыт Китая показывает, что изменилась поведенческая экономика. Что-то не дает людям вернутся в привычные ранее места. То ли боязнь заразиться в общественных местах, то ли истощившийся бюджет или появившаяся за время карантина привычка готовить дома, что-то удерживает людей от посещения баров, пабов и ресторанов.
Владельцы торговых центров - зачастую те же Застройщики. Они перекредитованы. Сейчас рушатся построенные ими стабилизированные финансовые потоки, построенные на арендных платежах. Найдите интервью Агаларова по этому поводу. Оно более, чем красноречиво.
Все это совсем не способствует этому рынку.
Вся существующая Система держится на неимоверном фарсе, чудовищной лжи и лицемерии. Во время финансовых потрясений, когда, казалось бы, наступает наиболее подходящее время для ее изменения, переориентации, вопреки здравому смыслу Система несет наименьшие потери, тогда как простые люди, за счет которых она существует, оказываются наиболее пострадавшими, оставшись один на один со всеми проблемами.
Найдите и обоснуйте для нас рост любого сегмента рынка недвижимости, и мы скажем вам спасибо.
Мы уверены, что пришла пора новых механизмов продаж. Например, механизма «аренды с правом выкупа».
Весьма вероятно, что именно этот механизм способен оживить рынок недвижимости и, при этом, избежать конфликта интереса между продавцами и покупателями, нивелировать роль банка для покупателя/арендатора.
Не ждите, не отставайте, используйте механизм продажи недвижимости через аренду с правом выкупа. Продавайте недвижимость в рассрочку на 3, 5, 10 и более лет, и многие «работающие бедные» станут вашими благодарными клиентами.
Вы можете без ограничений и обязательств выставлять ваши объекты недвижимости в продажу в соответствующем разделе у нас на площадке www.myeasysell.org.
Подписывайтесь на наш Телеграм канал @myeasysell, здесь о недвижимости другими глазами.