Всем привет, меня зовут Катя. Я работаю руководителем дирекции альтернативных инвестиций УК «Альфа-Капитал» . В статье расскажу про инвестиции в фонды недвижимости: как инвестировать в недвижимость при небольшом бюджете и что мы предлагаем клиентам в «Альфа-Капитал».
Куда вкладывают деньги в кризис?
В прошлом году аналитический центр НАФИ провел опрос о способах вложения и накопления денег. Около 40% россиян считают недвижимость лучшим способом сохранить свои сбережения в неспокойные времена. С этим, действительно, сложно поспорить. Ведь, если вы вложили деньги в квадратные метры, то по большому счету вам все равно, что там на бирже, какая цена у нефти и что происходит с курсами валют. Главное, чтобы росла стоимость недвижимости, а арендаторы исправно платили. И более того, согласно исследованиям международного агентства Cushman рынок недвижимости очень часто приносит доход выше, чем операции на фондовом рынке.
Но даже, если у вас в собственности есть две или даже три квартиры, которые вы можете сдать в аренду, с этим может возникнуть масса проблем. От поиска подходящего арендатора до необходимости нести расходы на ремонт, платить налоги и т.д. И всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать, не принося никакого дохода. Кроме того, как показывают расчеты, сроки окупаемости таких вложений очень длительные, а ведь потратить даже на покупку однокомнатной квартиры в Москве, чтобы потом ее сдать за 30-40 тысяч в месяц, нужно минимум несколько миллионов рублей.
В России покупка недвижимости всегда считалась надежным способом защитить свои накопления от любых бед и потрясений. Но как быть тем, у кого нет миллионов рублей, чтобы купить квартиру? Сохранить деньги в кризис и получать доход помогают фонды недвижимости.
Фонды недвижимости
На мой взгляд, более интересная альтернатива – вложиться в фонд недвижимости. В России такие фонды давно известны, и они очень популярны не только у состоятельных, но и у розничных инвесторов. Многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах. Поэтому, когда мы создавали наш фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток», то сразу предусмотрели, что наши пайщики с осени смогут получать постоянные выплаты. Причем для этого можно вложить сумму от 305 тысяч рублей. Деньги сравнительно небольшие даже для начинающего инвестора на фондовом рынке. Многие, кто открыл брокерский счет или ИИС и покупает ценные бумаги, инвестируют куда большие суммы.
По сути, у тех, кто вкладывает в фонды недвижимости, схожая ситуация: недвижимость покупает управляющая компания за счет средств фонда. При этом объект недвижимости становится в общей долевой собственности всех пайщиков фонда. А инвесторам уж продаются ценные бумаги фонда – паи. Выгода в том, что, как и любую ценную бумагу, паи можно продать или купить еще. Причем, не только в управляющей компании, но также на фондовой бирже. У нас пока это в планах, когда наш фонд достигнет определенных размеров, то мы обязательно выведем его бумаги на биржу, чтобы нашим клиентам было удобно.
Надежность вложения
Конечно, если вы вкладываете крупную сумму, всегда возникает вопрос, а насколько надежно эти деньги размещены? Точно ли мне все вернут? Особенности регулирования паевых фондов в России таковы, что риск потерять вложенные деньги здесь минимальный. По закону управляющие фондом обязаны застраховать входящую в него недвижимость. В отличие от той же квартиры, которая застрахована далеко не у каждого владельца. Управляющий также не может заложить имущество в кредит или еще как-то потратить деньги пайщиков – средства лежат на отдельном банковском счете.
В фондах недвижимости, как и в любых других ПИФах, конечно, никто не может гарантировать вам доходность. Поэтому, когда нас спрашивают клиенты, мы приводим прогнозные данные, наши ожидания. Ожидаемая доходность вложений в фонд «Альфа-Капитал Арендный поток», по нашей оценке, должна быть на уровне 9-10% годовых. Но опять-таки повторюсь, что это прогноз. В зависимости от ситуации в экономике спрос на недвижимость, а значит, и ставки арендной платы могут сильно меняться. Тем более, что большинство фондов недвижимости – это проекты сроком на 10 лет и больше. За такой долгий срок случается все что угодно.
Как показывает практика, риски пайщиков напрямую зависят от выбранной управляющими для покупки недвижимости. Например, фонды, вкладывающие деньги в офисную недвижимость, здесь рискуют больше. Потому что в кризис многие компании пытаются экономить, в том числе и за счет аренды. Например, в 2014 -2015 годы, когда у многих арендаторов возникли проблемы с бизнесом, они либо уходили в более дешевые офисы, либо настаивали на пересмотре условий с арендодателями.
Понятно, что если фонд вкладывает в 1-2 объекта, то риска столкнуться с неплатежами арендаторов в трудные времена довольно высок. Например, в случае, когда фонд вложился в крупный торговый центр. В кризис потребительский спрос падает, люди больше экономят, предпочитая откладывать деньги на «черный день». Тратятся только на необходимое, а вот покупку нового телевизора или одежды всегда можно отложить.
Выбор «Альфа-Капитала» — стрит-ритейл
В качестве объектов инвестирования для своего фонда мы выбрали стрит-ритейл. Покупатели сейчас предпочитают небольшие магазины рядом с домом. Это влияет на стратегию крупных торговых сетей, которые стремятся развивать формат «магазин у дома». Фонд «Альфа-Капитал Арендный поток» как раз инвестирует в такие небольшие торговые помещения (1000-2000 кв. метров), которые арендует сеть «Пятерочка».
Мы полагаем, что, несмотря на кризисы и эпидемии, такие вещи как продукты питания или лекарства всегда будут востребованы. Тем более, что государство уже приняло ряд мер по социальной поддержке граждан. Так что проблем у ритейлеров быть не должно, а значит, наши пайщики несмотря ни на что смогут получать регулярный доход из фонда.
Как вложиться в такую недвижимость
До 6 мая открыт прием заявок в закрытый инвестиционный фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток». Регистрируйтесь в мобильном приложении «Альфа.Капитал» и инвестируйте в недвижимость >>>