Искусственное завышение цен и создание ажиотажа, каким мы его увидели на рынке недвижимости в марте 2020 г., - зачем это делается и почему не стоит покупать квартиру на эмоциях по завышенной цене? Разберемся с матчастью.
Что такое мыльный пузырь рынка
Термином "мыльный пузырь" принято называть сильное отклонение (читай завышение) цены товара от его справедливой стоимости (истинной ценностью товара). Сравнение "мыльный" в этом случае очень хорошо подходит, поскольку, во-первых, цена "раздувается" из воздуха. То есть за ростом цены не стоит реальное улучшение качества товара.
"Как собранное вместе отчаянье многих людей не приведет к надежде, так и совокупность мнимых ценностей не обернется истинной ценностью" Э. Мунье, французский философ
Во-вторых, пузырь резко и неожиданно лопается, то есть цена обваливается.
Именно таким кстати был сценарий, с которого начался мировой финансовый кризис в 2008 году, когда лопнул пузырь ипотечного кредитования в США.
Как раздувается пузырь
Спрос рождает предложение. В нормальных сбалансированных условиях спрос равен предложению. То есть определенное количество людей своим многолетним тяжелым трудом заработали достаточно денег чтобы купить квартиры и застройщик строит именно такое количество жилья. Цена в таком случае была бы приближена к справедливой. Построить и продать больше квартир, чем их купят, не имеет смысла. Но как продать (и соответсвенно заработать) больше и сделать так, чтобы их купили большее количество людей? Правильно. Выдать кредит.
Границы кредита
Изначальная идея кредита, оставшееся сегодня лишь на страницах учебников по экономике, заключается в том, что деньги кредитором выдаются тому, у кого они в принципе есть, просто у него их нет
в настоящий момент времени. Это называется платежеспособность.
Однако банки переходят черту и начинают выдавать займы на покупку товаров, в том числе квартир, которые без этого займа человек никогда бы не купил. Повышается спрос, за ним предложение, а вместе с ними
и цена. Вуаля. Цена раздувается.
Тут не лишним будет отметить золотое правило кредитования, справедливое для любых товаров, - "Никогда не покупай в кредит то, что не мог бы купить без него".
При всем этом ипотечные кредиты очень удобны и надежны для банков. Во-первых, такие кредиты обеспечены самой недвижимостью. И случись что - банк получит обратно квартиру, продаст ее по заниженной стоимости (а заемщик не получит ничего) и все равно получит прибыль. Во-вторых, поскольку для человека ипотечная квартира это его дом, его жилище, он из последних сил будет вносить ежемесячные платежи
по ипотечному кредиту во что бы то ни стало.
Проблемы начинаются тогда, когда те, у кого нет реальных денег, чтобы владеть дорогим имуществом (цена которого сильно завышена), перестают вносить платежи по ипотеке. Люди не имеют больше возможности платить за то, чем обладать изначально экономически
не могут.
Новые финансовые технологии
Не только информационные технологии не стоят на месте. Финансовые также постоянно развиваются.
Мало того, что банк, использует большой арсенал инструментов чтобы "прокручивать" деньги, получаемые им в качестве платежей по ипотеке, финансисты пошли дальше и придумали более сложные механизмы, открывающие большие возможности.
Основной механизм "накручивания" стоимости получил название секьюритизации (от англ. Securities - ценные бумаги). При всей своей непорочной красоте и благих намерениях, с которыми этот механизм создавался, именно ему мы обязаны завышенной стоимостью недвижимости и тяжелым экономическим последствиям ситуации, когда пузырь лопается.
Попросту говоря, суть такого механизма заключается в том, что банк собирает воедино множество надежных ипотечных кредитов и продает
их (да, да, снова получает прибыль) другой финансовой организации, которая выпускает под эти займы другие ценные бумаги и выставляет их на торги на бирже (опять получают прибыль с тех же ипотечных займов). Финансовый пузырь в действии.
В итоге получается как бы ценная бумага, в основе которой не реальный актив (сама недвижимость), а ипотечный займ, то есть бумаги. Знаю, звучит достаточно сложно. Но тут важно понимать, что современный рынок недвижимости "стоит" на ипотечном кредитовании, которое в свою очередь не только создает реальные рабочие места, но и подпитывает финансовые рынки.
Все это хорошо, а что в итоге?
В итоге, когда пузырь лопается, это влечет за собой не только убытки банков (они относительно небольшие, ведь банк получает недвижимость и может ее реализовать), но и тянет за собой все финансовые рынки, а затем и всю экономику.
И какая ситуация в России? Все плохо?
Нет, в России все не плохо, потому что финансовые инструменты не развиты так сильно и не "раздуты", как на западе. Ликвидация мыльного пузыря не будет катастрофической. Цены на недвижимость сильно просядут ближе к осени, где-то от 15 до 30%, а банки все равно будут снижать ставки по ипотеке. Причина - массовые неплатежи по кредитам, тех, кто, к сожалению, потерпит убытки от эпидемии коронавируса.
Поэтому поддаваться эмоциям и страхам в условиях кризиса 2020, особенно на фоне ажиотажа, которые создают застройщики и банки (думаю, теперь вы понимаете почему) и стоять в очереди за квартирой, как это было в 2014 году, точно не стоит (честно говоря, и тогда не стоило).
Падение рынка недвижимости неминуемо в условиях экономического кризиса, тем более нынешнего кризиса 2020, имеющего неэкномические причины. Доказательства тому, например, можно увидеть в аналитическом материале РБК.Недвижимость.
Подробнее к практической стороне вопроса мы еще обязательно вернемся и поговорим о том, когда наступит самый лучший момент для покупки недвижимости конкретно на российском рынке.