Как правильно выбрать новостройку в качестве инвестиций, т.е. купить ее на этапе строительства и продать ее по факту готовности дома по более высокой цене?
Расскажу про свой алгоритм, которого я придерживаюсь, и с помощью которого я успешно купил и продал несколько своих квартир.
1. Выбор застройщика. Застройщик должен быть надежный. По моему мнению, надежный застройщик – это крупная строительная компания, который несколько лет существует на рынке. Имеет за плечами несколько построенных жилищных комплексов. У такого застройщика хорошая репутация и он сдает свои жилищные комплексы срок, что в нашем случае, немаловажно. Я считаю, что даже в крупном городе, надежных и крупных застройщиков не так много, буквально 4-5 компаний. Рекомендую выбирать среди них.
2. Локация. После того, как вы определитесь с застройщиками, нужно зайти на их сайт и посмотреть объекты, которые они строят в данный момент. Далее идет выбор локации. Как известно, для недвижимости - локация это самое главное. Вы должны понимать, почему ваш будущий покупатель купит квартиру именно здесь. Нужно смотреть на следующие факторы: как далеко находится метро, дорожные развязки, остановки общественного транспорта и инфрастуктура (школы, детские сада, больницы, поликлиники, институты и т.д.). Возможно, поблизости есть железнодорожная станция, вокзал, или другая привязка к инфраструктуре либо транспортному сообщению.
3. Ликвидность объекта. Ликвидность объекта – это одна из самых главных составляющих при выборе инвестиционной квартиры. Вы должны понимать, что если комплекс большой и в нем строится много корпусов, и будет сдаваться много квартир, то скорее всего по стадии завершения строительства - у вас будет много конкурентов, которые так же будут продавать свои квартиры. Вы можете столкнуться с большой аудиторией продавцов, которые будут демпинговать – снижать цены, а в нашем случае – это не самый лучший вариант. В идеале, если строящийся объект – это небольшой комплекс из 1-3 дома в уже обжитом районе со сложившейся инфраструктурой.
4. Цена. Учитывая цену застройщика, вы должны определить примерную стоимость своей будущей квартиры, когда дом уже будет построен и сдан в эксплуатацию. Как это можно сделать? Можно сравнить несколько квартир, которые уже продаются в данной локации, (допустим, в радиусе 3-х км) и рассчитать среднюю стоимость кв. метра в этих объектах. Например, вы находите 5-10 квартир, выписываете их метраж и стоимость. И определяете среднюю стоимость квадратного метра. Это даст понимание, что когда ваш дом будет готов – вы сможете продать квартиру по цене не ниже средней цены стоимости кв. метра в данной локации. Тем самым, вы сможете рассчитать примерную прибыль.
5. Срок сдачи дома. Еще один немаловажный фактор – это сроки сдачи дома. В идеале, если дом сдается через 1-2 года. Желательно, чтобы этот срок не был слишком долгим (3 года и более), поскольку вырастают риски недостроя и становится сложнее спрогнозировать динамику цен на недвижимость.
6. Выбор планировки. Здесь рекомендую не экспериментировать и выбирать классические, самые востребованные планировки на рынке жилья. Также нужно учитывать наличие отделки, этаж (самые ликвидные этажи 5-7), направление окон, количество квартир на этаже и т.д. Самый лучший способ, подобрать квартиру «как для себя», в которой вы сами мы бы охотно поселились.
После анализа всех предложений, у вас должно остаться 2-3 ЖК, между которыми и нужно будет сделать выбор
7. Визит к застройщику. Когда вы определили для себя несколько жилищных комплексов, которые подходят под ваши цели инвестирования, нужно ехать к застройщику в офис и разговаривать – узнавать, как можно купить квартиру дешевле. Возможно, есть какие-то акции, рассрочки, льготные ипотеки или еще какие-либо особые условия, которые застройщик может либо не анонсировать, либо вы можете о них просто не знать.
При расчете эффективности инвестиций обязательно нужно определить, сколько составит доходность вашего вложения в % годовых, чтобы понимать стоит ли игра свеч. Я считаю, что доходность при инвестициях в новостройки должна составлять не менее 15% годовых. Если эта цифра меньше, то имеет смысл рассмотреть альтернативные способы инвестирования.