Может ли предприниматель потребовать снизить арендные платежи из-за эпидемии.
Для арендодателя, предоставившего помещение для нужд предпринимателя, по большому счету не имеет значения, как идут у арендатора дела — арендная плата должна быть внесена вовремя. Имеет ли право арендатор не платить за аренду в условиях режима самоизоляции? Рассмотрим ниже.
Что говорит закон
Согласно статье 614 Гражданского кодекса, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности, ухудшились условия пользования помещением, предусмотренные договором, арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
Кроме того, если арендатор не может использовать помещение по установленному договором назначению, плата за аренду и вовсе может не вноситься (Определение судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ № 302-ЭС14-735 от 29.01.2015 года). Обусловлено это тем, что если арендатор не пользуется помещением, то соответственно арендодатель не осуществляет предоставление помещения в его пользование, как это определено условиями договора аренды. Отметим, однако, что объективно, даже если арендатор не использует, например, арендованный павильон, он все равно в какой-то мере его использует: там лежит товар, документы и т.п.
Непреодолимая сила
Эпидемия коронавируса заставила предпринимателей вспомнить о таком ранее почти формальном пункте договора, как форс-мажор, которым, как пишут некоторые интернет-источники, можно будет запросто обосновать невозможность вовремя платить за аренду и не только. Однако здесь не все так просто.
21.04.2020 года Президиум Верховного суда постановил, что пандемия коронавирусной инфекции не может считаться безусловной непреодолимой силой, а, следовательно, в общем к ней не может быть применено понятие форс-мажора.
Отметим, что именно в общем — Суд все-таки оставил за предпринимателями из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса, возможность «при некоторых оговорках» доказать, что при нарушении условий договора, в частности, об аренде, имело место именно воздействие непреодолимой силы.
В целом же, отметил Суд, пандемия коронавируса вообще в судебных процессах по взысканию задолженности рассматриваться как обязательный атрибут не будет, а это значит, что если дело дойдет до суда, то предпринимателю придется на общих основаниях доказывать свою добросовестность, обосновывать меры, которые были приняты для минимизации убытков и т.п.
Что же делать
В начале апреля правительством были изданы Постановление от 03.04.2020 №439 и Федеральный закон от 01.04.2020 года №98-ФЗ. В частности ими оговариваются нижеследующие варианты действий при невозможности предпринимателя внести в срок плату за аренду.
Отсрочка платежей в связи с введением режима повышенной готовности в регионе. Законом оговаривается обязанность арендодателя предоставить по заявлению арендатора отсрочку по арендной плате в течение 30 дней с момента обращения арендатора с этим заявлением. Заявление предлагается направить заказным письмом с описью вложения, чтобы у арендатора на руках было свидетельство получения арендодателем этого письма. Сама отсрочка оформляется дополнительным соглашением к договору аренды и предоставляется на срок до 1 октября.
- Изменение размера арендной платы по соглашению сторон в течение года. Подробного пояснения относительно данного пункта в законе нет.
- Уменьшение арендной платы за текущий год. Подробного пояснения в законе также не имеется.
Отметим, что в законе применяется достаточно расплывчатая формулировка «за период 2020 года» без уточнения, о каком именно периоде (весь год или период, в течение которого арендатор не пользовался помещением) идет речь. Думается, что это — следствие того, что законы были приняты в экстренном порядке. Необходимые разъяснения, как видно, будут даны с помощью дополнительных нормативных актов.
Подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе последних изменений в стране. Спасибо!