Как часто я слышу от людей, на пенсию надеятся не надо. "Вот куплю дополнительную квартиру и буду сдавать, обеспечу сам себе доход".
И если с первой частью убеждения я абсолютно согласен, что лучше рассчитывать на себя, чем на государство. То со второй частью - куплю квартиру и буду получать пассивный доход - согласен лишь отчасти.
В статье я покажу, что это не самый лучший способ вложить свои деньги. Мы рассмотрим способы, как можно поступить со своими финансами для создания дополнительного дохода более выгодно.
Средняя 1 комн. квартира в Москве в аренду
Поясню на примере средненькой однушки в Москве. Стоимость 1 комнатной квартиры в Москве возьмем около 7 млн. Она может быть и больше, может быть и меньше - в зависимости от района, от удаленности и класса жилья. Допустим у нас есть такая вот квартира.
Сдать в аренду такую 1 комнатную квартиру будет стоить в зависимости от ремонта и ее состояния 30 - 35 тыс рублей. Допустим мы сдали квартиру за 35 тыс рублей. Кажется не плохо, и иметь пенсию в 35 тыс руб - это очень даже хорошо. Такую пенсию имеет не каждый.
Но давайте подсчитаем доходность и процент доходности по этой квартире. Годовая прибыль в этом случае у нас равна = 12*35 тыс руб = 420 тыс руб. Мы получаем 420 тыс руб годовой доходности при вложении 7 млн рублей, что соответствует 6% годовым. В месячной доходности мы имеем 0.5% доход от вложенной суммы.
6% годовых - это столько, сколько вы получали бы, если просто положили бы 7 млн рублей на депозит в банке и ничего не делали. Отдельно про то, что вкладывать деньги в банк - это абсолютно не выгодно, я писал в этой статье, где сравнил депозитный доход с % инфляции.
Сдавать свою квартиру в аренду равноценно тому, если бы вы вложили эти деньги в банк на депозит (но все же на мой взгляд это немного лучше, т.к. стоимость самой квартиры может вырасти в будущем).
Ключевое здесь то, что 6% доходности в год - это очень мало. Квартира у вас окупит себя только через 16 лет - и это при удачном стечении обстоятельств, что сдавать вы ее будете 100% времени.
Как можно поступить со своими вложениями выгоднее, чтобы обеспечить безбедную пенсию?
Вариант 1 - повышаем доход от сдачи своей квартиры.
Есть как минимум 2 стратегии как можно увеличить доход с аренды квартиры.
Стратегия 1. Разбить 1 комн. квартиру на 2 студии для сдачи.
В этом случае если у вас квартира скажем 40 метров, то ее вполне можно разбить на 2 студии по 20 метров. Доход от сдачи 2ух студий будет больше, чем доход от 1ой целой квартиры. Иными словами квартира берется оптом, сдается в розницу. Конечно, многое зависит от планировки квартиры и можно ли ее так разделить или нет. Главное, было бы желание.
Случай из жизни: Мои знакомые разбили свою 1 комн. квартиру в Выхино со стандартной планировкой и небольшой кухней на 1 однушку и 1 двушку!!! В итоге вместо 35 тыс рублей в месяц они выжали 50 тыс рублей в месяц из своей квартиры - 20 тыс рублей за 1 комн квартиру 10 кв м и 30 тыс за 2ух комн квартиру в 30 кв м.
Я не поверил, когда от них это услышал. Но позже они предоставили свой план и фотографии квартиры, где показали как они это сделали. Квартира стала скорее похожа на комуналку, но дохода стала приносить в 1.5 раза больше. Получаем 50 тыс рублей в месяц. Повышаем доходность сразу до 8.5% годовых. Окупаемость 12 лет.
Стратегия 2. Сдавать квартиру посуточно.
При посуточной сдаче можно повысить доходность. 1 комнатную квартиру которую мы рассматриваем в качестве примера можно сдавать за 2-3 ты рублей в сутки. Возьмем среднюю стоимость в 2.5 тыс руб в сутки. За 30 дней получаем 75 тыс руб в месяц. Положим, что загрузка квартиры не 100%, т.е. не все дни она сдается, а 80%. Имеем доход в 60 тыс руб с той же самой квартиры. Доходность в этом случае 10% годовых. Окупаемость 10 лет.
Конечно сдавать квартиру посуточно - это совсем другие трудозатраты, чем сдавать помесячно. Но к счастью в Москве и Питере есть управляющие компании, которые могут взять на себя такую услугу за 20% комиссии. В итоге получим доходность в 48 тысяч с квартиры, что примерно соответствует первой стратегии - 8.2% годовых, окупаемость 12 лет.
Вариант 2 - купить комерческое помещение и сдавать в аренду.
Как правило за коммерческие помещения арендаторы готовы платить больше, чем за обычное жилое. Особенно, если помещение находится в проходном месте.
Получать от помещения стоимостью 7 млн можно около 60-70 тысяч в месяц. Доходность 10-12% годовых. Окупаемость 8-10 лет. В особых случаях - если это апарт-отели под сдачу в аренду, то доходность может достигать 12-14% годовых. Одно из таких предложений по инвестированию я находил на рынке еще до кризиса. Я бы готов был в это войти, но не достаточно было денег для входа.
Вариант 3 - акции и облигации.
На российском рынке есть много компаний, которые платят по своим облигациям либо по дивидендным акциям доход в 10% и даже больше. Про некоторые такие компании я даже делал обзор на своем канале.
Если в облигациях процент выплаты известен и является фиксированным и не может быть больше или меньше, то в дивидендных акциях выплата может меняться в зависимости от ситуации в компании. В некоторых случаях компании могут вообще отменять выплаты по дивидендам. Но если подбирать акции хороших стабильных компаний, то как правило из года в год прибыль таких компаний растет, а за ними растут и дивиденды. Так например, за последние 10 лет выплаты по дивидендам Газпрома увеличились в 7 раз с 2.4 рубля за акцию до 16.6 рублей в 2019 году, а у Сбербанка дивиденды выросли в 33 раза с 0.48 руб на акцию до 16 руб на акцию. Аренда за это время выросла всего лишь в 1.5-2 раза.
Если бы вы вложили в акции Сбербанка 10 лет тому назад, то сейчас ваша дивидендная доходность была бы 35% годовых.
Вывод: хорошо подумайте куда вложить свои деньги, чтобы получать максимальный пассивный доход. Подписывайтесь на мой канал, на котором я делюсь фишками и лайфхаками по выгодным инвестициям.
Читать также:
1) 5 редких Акций 💰 с дивидендами в 15% и выше - покупайте быстрее.
2) Что лучше - купить акции Сбербанка или положить деньги на сберегательный счет Сбербанка?