Реагируя на угрозу распространения вируса, парламент Российской Федерации спешно принял Закон №98, который, в числе прочего, вносит изменения в регулирование арендных правоотношений на период пандемии. Эти изменения уютно расположились в ст. 19 указанного закона, с содержанием которой можно ознакомиться здесь.
Если коротко, в статье описываются процедуры, посредством которых арендатор может добиться отсрочки по внесению арендной платы и (или) снижения ее размера.
Отсрочка.
В п. 1 ст. 19 рассматриваемого закона сформулировано основное правило об отсрочке, которое первоначально кажется простым.
У арендодателя возникает обязанность заключить с арендатором дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по внесению арендной платы при совокупности следующих условий:
1. на территории региона, в котором расположена арендуемая недвижимость, действует режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
2. договор аренды заключен до принятия решения о введении таких режимов.
3. арендатор обратился с просьбой о предоставлении отсрочки.
После обращения арендатора, у арендодателя есть 30 дней, чтобы исполнить возникшую обязанность. На этом простая и понятная часть правила заканчивается.
Как указано в исследуемом пункте, требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации. Такие требования установлены Постановлением Правительства № 439, которое действует только в отношении арендаторов, осуществляющих деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (туризм, кафе, салоны красоты и т.д., список здесь).
Несмотря на то, что п. 1 ст. 19 Закона №98 явно сформулирован как действующий в отношении всех арендаторов, правительство фактически сузило его применение до списка предприятий из числа пострадавших отраслей.
На мой взгляд, это не только несправедливо, но и незаконно, вместе с тем, приходится констатировать, что на сегодняшний день требования к условиям и длительности отсрочки по договорам аренды не появились и, надо полагать, не появятся. Если ваш бизнес не входит в список наиболее пострадавших отраслей, фактически реализовать свое право на отсрочку в соответствии с комментируемым пунктом не удастся.
Согласно п. 2 ст. 19 Закона №98, стороны описываемых договоров аренды могут своим соглашением менять сроки и размер арендной платы в любое время. Этот пункт не имеет ни правового, ни фактического значения, видимо был принят исходя из каких-то популистских соображений. Такие возможности у сторон есть независимо от эпидемиологической ситуации.
Снижение размера арендной платы.
Арендатор, согласно п. 3 ст. 19 Закона №98, вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года при совокупности следующих условий:
1. пользоваться арендованной недвижимостью невозможно;
2. невозможность обусловлена введением в регионе, на территории которого находится недвижимость, режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
На мой взгляд, снизить размер арендной платы посредством применения комментируемого пункта не удастся. Во-первых, примечательно, что правило об отсрочке закреплено через обязанность арендодателя заключить соответствующее дополнительное соглашение, тогда как правило о снижении размера арендной платы – через право арендатора. Это может свидетельствовать о том, что удовлетворять такое требование арендодатель не обязан.
Во-вторых, что важнее, невозможность использования недвижимости по причине введения соответствующего режима обосновать, скорее всего, не удастся. Арендуемое здание или помещение не разрушено, коммуникации в порядке, двери и ворота открыты – пользуйтесь. То, что ваши сотрудники на самоизоляции – это ваша личная коммерческая драма.
Что делать арендатору?
Статья 451 Гражданского кодекса РФ, сформулированная в свободное от пандемии время, регламентирует процедуру изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств в судебном порядке. Расторжение или изменение договора аренды через суд может вам потребоваться, если отказ от него не предусмотрен в тексте договора или требует огромного количества времени (a la «об отказе от Договора Арендодатель предупреждает не позднее, чем за 10 месяцев» и т.п.).
Пандемия и многое из того, что с ней связано, вполне подходит под то самое существенное изменение обстоятельств в смысле ст. 451 ГК РФ. Вместе с тем, вам не удастся добиться успеха в таком споре, если до его начала вы не пытались договориться с арендодателем.
Потому следует в любом случае направить арендодателю требование как о предоставлении отсрочки, так и о снижении размера арендной платы. Этим вы не только подтвердите попытку проведения переговоров, но и, при отсутствии ответа арендодателя или прямом отказе, получите возможность засвидетельствовать недобросовестность арендодателя, что повышает ваши шансы в споре.
Вывод
«Антивирусное» законодательство, как видите, не наделило существенной правовой защитой арендатора, арендодатель не защищен экономически от убытков, а потому лучше не создавать конфликтных ситуаций и пытаться договориться.