В первой части статьи мы подробно рассказали о том, какие частные клиники могут претендовать на арендные каникулы по Федеральному закону №98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" и Постановлению Правительства №439.
Сегодня разберемся, что же делать остальным клиникам, не попавшим в число «счастливчиков», которым закон прямо установил право на льготы по аренде.
Для второй группы частных медицинских клиник и центров, деятельность которых не попадает в перечень наиболее пострадавших от распространения COVID-19 отраслей, но которые также испытывают серьезные затруднения с оплатой арендной платы, вопрос об арендных каникулах придется решать путем переговоров с арендодателем.
В этом случае самым надежным способом добиться отсрочки или иного послабления по арендной плате будет, на наш взгляд, направление арендодателю официального заявления с просьбой об изменении условий договора аренды недвижимости на основании ст. 451 Гражданского кодекса РФ (по причине существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора).
Существенное изменение обстоятельств означает, что арендатор не стал бы заключать договор, если бы заранее знал, что произойдут такие изменения. В связи с санитарно-эпидемиологической обстановкой власти практически всех субъектов РФ приняли нормативные акты, которые так или иначе затрагивают и ограничивают ведение деятельности частных медицинских клиник. Поэтому чтобы изменить договор по ст. 451 ГК РФ, ссылайтесь на существенное изменение обстоятельств, связанное с нормативным регулированием.
Здесь можно прямо ссылаться на:
· невозможность или затрудненность использования арендуемого помещения из-за ограничений на перемещение граждан (напр., для Москвы это режим самоизоляции граждан, введенный Указом Мэра Москвы от 10.04.2020г. №42-УМ),
· введение Президентом РФ длительных нерабочих дней с 30 марта по 30 апреля 2020г. для довольно большого количества граждан (Указы Президента РФ от 25.03.2020г. №206 и от 02.04.2020г. №239.
Эти обстоятельства помогут обосновать существенность и непредотвратимость произошедших изменений.
Если арендодатель категорически откажется искать компромиссный вариант, то по истечении 30-дневного срока со дня направления официального требования об изменении условий договора Вы сможете обратиться в суд и добиваться льгот от арендодателя в судебном порядке.
Сейчас часто можно услышать и прочитать на просторах Интернета советы о том, что в случаях, когда финансовые трудности арендатора связаны с пандемией коронавирусной инфекции, он вправе не оплачивать арендную плату и избежать ответственности за неоплату, направив арендодателю уведомление о наступлении форс-мажора. Однако, на наш взгляд, в данном случае ссылка на форс-мажор совсем не будет панацеей для арендатора, поскольку применение форс-мажора к денежным обязательствам в данном случае является спорным. Учитывая имеющуюся на сегодняшний день судебную практику по применению форс-мажора, можно быть уверенным, что суды будут детально разбираться в вопросе наличия причинно-следственной связи между неоплатой арендной платы и обстоятельствами, на которые арендатор будет ссылаться как на форс-мажор, применительно к каждому конкретному договору аренды. И если причинно-следственная связь не будет установлена судом, то арендатору придется не только погасить долг по аренде, но нести ответственность за неоплату в полном объеме (то есть заплатить арендодателю неустойку или проценты, возместить убытки). Кроме того, даже если причинно-следственная связь будет установлена судом и арендатор будет освобожден от ответственности, то от основного долга по аренде за весь истекший период это его не избавит, а у арендодателя все равно сохранится право расторгнуть договор аренды за неуплату.
Поэтому подстраховаться от взыскания штрафных санкций, сославшись на форс-мажор, можно конечно попытаться. Однако, в качестве предпочтительной меры для целей снижения арендной платы или получения отсрочки, когда такие льготы прямо не предусмотрены в комплексе мер поддержки предпринимателей, мы рекомендуем все же использовать механизм изменения договора на основании ст.451 ГК РФ.
Алгоритм действий в этом случае следующий:
1) направить арендодателю письменное предложение об изменении условий договора аренды на основании ст. 451 Гражданского кодекса РФ и предложить согласовать варианты отсрочки или снижения арендной платы.
2) заключить с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды недвижимости, в котором детально прописать новые условия аренды, измененный размер арендной платы, условия отсрочки по уплате арендной платы и т.д.
3) если договор аренды был заключен на срок более 1 года и был зарегистрирован в Росреестре, то дополнительное соглашение также необходимо будет зарегистрировать,
4) в случае, если арендодатель проигнорирует Ваше предложение, то по истечении 30-дневного срока Вы сможете обращаться в суд.
Полагаем, что договориться с арендодателем в добровольном порядке в текущих условиях может быть вполне реально. Арендодателю выгоднее сохранить надежного арендатора на будущее, пойдя на временные уступки, чем потом в условиях кризиса пытаться заполнить пустующие помещения.
Оригинал статьи размещен на нашем Сайте. И еще много полезных материалов для деятельности медицинских центров.
А также ПОЛНАЯ БАЗА документов для деятельности клиник!
Хотите обезопасить действующий бизнес? Мы вам поможем! В нашей базе более 300 документов, составленных на основе действующего законодательства: формы, правила, порядки, журналы, приказы, договоры и согласия. Наши документы прошли проверку в реальных условиях бизнеса, мы уверены в их актуальности и юридической силе!