На днях у меня состоялся занимательный разговор со своим давним знакомым Михаилом. Я с ним познакомился 17 лет назад, когда получал второе высшее финансовое образование в ВШЭ. Я учился на финансовом менеджменте, а он на менеджменте в индустрии моды.
Сам он дизайнер по профессии и последние лет 10 занимался разработкой дизайна для корпоративных клиентов и особенно кафе. Предприятия общепита был его конек и в период расцвета он получал очень приличные деньги, даже по меркам Москвы.
Понимая, что к 45 годам жизнь практически удалась он 6 лет назад купил шикарную квартиру на Полянке за 25 миллионов рублей. Причем половину взял в ипотеку. Я его еще тогда консультировал с выбором банка. Эта квартира и стала собственно той проблемой, с которой он ко мне обратился.
Передаю дословно наш разговор
"Александр у меня полный аут с деньгами. Мой ежемесячный платеж по ипотеке составляет 55 тыс. рублей. Денег осталось 95 тыс. рублей и через 2 мес. все - мне нечем будет платить ипотеку, т.к. денег не будет. Причем - совсем. Что делать я не знаю. Новых заказов на дизайн нет и скорее всего уже не будет в том объеме, как раньше. Это точно".
Спросив про сумму кредита, и поняв, что на каникулы он претендовать не сможет, я довольно спокойно ответил
"Слушай, не дрейфь, у тебя прекрасная квартира и ситуация не такая безнадежная, как ты думаешь. Я сходу вижу 3 варианта оплачивать ипотеку, в твоем случае, когда денег нет совсем. Но для этого придется чем-то пожертвовать".
Дальше я ему рассказал об этих 3-х вариантах, которые изложу и здесь. Они универсальны и могут касаться многих, кто попал в трудную ситуацию с ипотекой.
1. Снять квартиру дешевле, а эту сдать
Аренда такой квартиры как у Михаила стоит порядка 120 тыс. рублей в мес. Раз случилась такая проблема, то стоит рассмотреть вопрос переезда в более дешевый вариант.
Пусть сейчас кризис и сдать ее получиться за 110 тыс. , но и снять 2-х комнатную квартиру в спальнике вполне можно и за 40 тыс. руб. Ему нужна 2-х комнатная, т.к. все-таки планирует делать какие-то заказы на бирже фриланса по дизайну.
У него останется тысяч 70, которых вполне хватит на платеж, и на жизнь немного останется. В общем, пока не появятся доходы можно и потерпеть новую реальность.
2. Взять кредит под залог ипотечной квартиры
Этот вариант почему-то мало кто рассматривает, а на самом деле он реальный и предприниматели его довольно часто используют. Она еще называется "перекредитовка".
Итак квартира Михаила - 25 миллионов рублей
Остаток кредита - 5 млн. рублей.
При такой стоимости квартиры вполне можно получить новый кредит на сумму 15-20 млн. рублей. При этом 5 млн. направить на погашение старого кредита, а оставшимися деньгами можно будет какое-то время погашать сам кредит, пока не появится стабильный доход.
В этом варианте надо только получить согласие действующего банка на так называемый последующий залог квартиры.
3. Продать квартиру и купить дешевле
Этот вариант я предложил Михаилу в последнюю очередь, т.к. он для него будет наиболее болезненный. Ему очень нравится квартира с видом на Кремль, в которой он сейчас проживает. Но жизнь есть жизнь и иногда приходится принимать такие решение.
Мой совет был такой - "если понимаешь, что значимых доходов в ближайшие несколько лет у тебя не будет, то правильней продать квартиру и купить дешевле, но уже без долгов".
Понятно, что и за 20 млн. можно купить очень приличную квартиру, даже в Москве. Да, без видана Кремль, но будет вполне себе достойная и в неплохом месте.
ИТОГО
Как видите ситуация не такая страшная, как может показаться на первый взгляд. У ипотечника, в отличие от просто должника по кредиту, есть квартира, которая может приносить доход и быть продано.
Поэтому я всегда говорю своим клиентам - "в жизни может случиться все. что угодно, но покупайте качественное и ликвидное жилье. Тогда всегда будут выходы из трудной ситуации".
Случай с Михаилом именно такой. Да, у него нет денег платить по кредиту, но его прекрасная квартира дает различные варианты выхода