Имея практический опыт работы по заполнению деклараций 3-НДФЛ, я решил написать не пересказ НК РФ и размытые трактовки, а то, как дела обстоят в реальности.
Статья в первую очередь направлена на тех, кто планирует купить, купил жилье в ипотеку или хочет узнать о вычете с ипотеки.
Коснемся следующих вопросов.
1. Вычет с покупки и вычет по процентам
2. Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
3. Неотделимые улучшения при продаже квартиры в ипотеку
4. Вычет на квартиру. Документы .
1. Вычет с покупки и вычет по процентам
На жилые объекты недвижимости может быть два вычета, один с покупки объекта недвижимости, другой с ипотечных процентов.
Вычет с покупки жилья. С покупки жилья можно вернуть до 260 000 рублей. Есть лимит по принимаемым расходам на одного человека - он равен 2000 000 р. Поэтому сколько бы объект не стоил, вернуть больше чем эта сумма не получится. До 2014 года лимит 2 000 000 р. был на сам объект, а вот после 2014 года данный лимит привязан к человеку, а не к объекту. Поэтому можно распределять сумму расходов. Именно поэтому лучше сразу писать заявление о распределении расходов для супругов (и не играет роли, кто собственник - все расходы в браке совместные).
Вычет по расходам на фактически уплаченные проценты. По ипотечным процентам после 2014 года можно принять к учету сумму оплаченных процентов на сумму не более 3 000 000 р., т.е. вернуть не более 390 000 р.
Некоторые полагают, что если квартира взята в кредит полностью, то у них есть право только на вычет на проценты. Это не так, Вы не потеряете ни вычет с суммы сделки ни с ипотечных процентов. Другими словами, раз Вы оплатите продавцу n-ую сумму, то у Вас появятся расходы в моменте, а в каком размере они были представлены собственными и кредитными средствами неважно.
Даже если квартира была куплена за 2 млн. рублей, из которых собственных средств было 500 000 р., а кредитных средств 1500 000 р., имущественный вычет можно будет получить с самой покупки в размере 2 000 000 р. (живыми деньгами это 2000 000*0,13=260 000 р) и с фактически уплаченных процентов. Сначала возвращают вычет с покупки, а после с фактически уплаченных процентов.
Если вычет с покупки квартиры можно учитывать с разных объектов, пока не доберете 2000 000 расходов, то вычет по процентам можно получать только по одному объекту! Если даже по одному объекту оплатили ипотеку на 500 000 рублей, то в дальнейшем уже учесть проценты ипотечные по другими объектам не получится. Именно поэтому стоит планировать, кто из супругов будет получать вычет по процентам.
Также информирую, что вычет имущественный с покупки квартиры и по уплаченным процентам не сгорает. Если нет возможности сразу выбрать весь вычет, то остатки переносятся на будущие периоды.
Если Вы продадите квартиру, то право на вычет Вы по ней не потеряете (можно и вычет с покупки реализовывать и вычет по процентам). Но вот если, скажем, за первую квартиру Вы досрочно заплатите кредит и будете возвращать вычет по процентам, то в дальнейшем уже вычет по процентам по другому объекту сумму уплаченных процентов вернуть уже не получится.
Про то, как определиться с тем, когда получить вычет по процентам я писал здесь
2. На что стоит обратить внимание, если Вы еще не оформили кредитный договор.
Во-первых, целевое использование по договору. Цель договора должна быть не просто на неотделимые улучшения, а именно на приобретение объекта недвижимости (ну, или на приобретение объекта недвижимости и неотделимых улучшений).
Во-вторых, очень банальный совет как "мойте руки перед едой", но все-таки прочитать договор нужно. Да, зачастую договора в Банках типовые, но есть поля, которые заполняются не в программе, а вручную. Вот Вам пример. Буквально на днях обратился клиент в целях получения имущественного вычета и вычета по процентам. Сам банковский (кредитный) договор был составлен в части целевого использования на неотделимые улучшения, а в договоре купли-продажи цель "на приобретение объектов и неотделимых улучшений". К тому же в договоре и орфографические ошибки имелись. Понятно, что они допускаются вовсе не специально.
Самое печальное, что в Кредитном договоре была указана иная цель и объект один.
В-третьих, если Вы собираетесь прожить в этой квартире не слишком долго и покупаемое жилье скорее временное, то необходимо обратить на цену по договору и на кадастровую стоимость (при покупке жилья с 01.01.16 г.). Дело в том, что при продаже объекта в случае быстрой перепродажи учитывается и кадастровая стоимость. Лучше примерно понимать, соответствует она рыночной или нет. Если кадастровая слишком высокая, то сами понимаете. Формула (доход с продажи квартиры - затраты на приобретение объекта) *13% не работает. Можно, конечно, оспаривать кадастровую. В случае необходимости уплаты налога, конечно, налог можно компенсировать взаимозачетом с невыбранного имущественного налога с покупки (но это уже другая история).
В-четвертых, просто знайте. Если даже квартира оформлена на кого-то из супругов, т.е. собственник по выписке ЕГРН один, то можно расходы на покупку квартиры распределять в любой пропорции, хоть 0 к 100. Только на вычет с покупки разрешают один раз письмо-заявление писать, а по вычету по процентам можно такое письмо писать хоть каждый год. Кстати, если супруги платят кредит вместе, то лучше все равно писать письмо по процентам. Даже если предоставлена выписка об уплате банковских процентов на кого-то одного, ведь налоговая с этих процентов может взять только 50% (если кто-то из супругов не работает, то это невыгодно).
В-пятых. Маткапитал - это субсидия (как и другие меры соц. поддержки), и если Вы оплачиваете им ипотеку, то при расчете вычета с покупки отнимайте основной долг. При расчете ипотечных процентов надо отнимать сумму процентов, которая пола на гашение процентов (об этом здесь).
3. Продажа квартиры с неотделимыми улучшениями
Казалось бы всё просто. Плачу честно кредит и теперь хочу вернуть средства. Когда дело доходит до возврата, можно обнаружить, что договор купли-продажи составлен так, что стоимость квартиры стоит, скажем, 2000 000 рублей, а вот остальная стоимость квартиры - это неотделимые улучшения. Как же быть тогда с процентами по кредиту? Что если в целевом использовании в кредитном договоре прописано "приобретение объекта и неотделимых улучшений к объекту".
Одно дело, когда квартира вообще стоит всего 2 000 000 рублей, но что если квартира стоит 7 000 000 р., а договор оформлен так, что прописана сумма 2000 000 р., а остальное неотделимые улучшения? Вот здесь минус в том, что если покупалась квартира супругами, то каждый бы мог бы получить вычет с 2000 000 р., т.е. живыми деньгами по 260 000 рублей (в данном случае можно рассчитывать только на 2 000 000 р.). Что касается вычета по процентам, то проценты будут учитываться только с тела кредита, который шел на приобретение квартиры.
Ниже один пример.
Был взят кредит на приобретение готового жилья, из которых 5 миллионов были потрачены на приобретение объекта, а 2 млн. на неотделимые улучшения.
При продаже квартиры цена объекта была 8 000 000 млн. без всяких улучшений.
Налогоплательщик должен будет подать декларацию (в случае если владел, скажем, год). Так как при продаже можно учесть либо вычет имущественный с продажи (он равен 1 000 000 р. - т.е. это сумма, которая не облагается налогом) или учесть расходы на приобретение объекта, то в нашем случае выгоднее учесть расходы.
Расходы=5 млн. (цена покупки) + % по кредиту от суммы кредита**
** учитывается проценты не со всего кредита. Исходим из пропорции, в которой % были затрачены на целевое использование (на приобретение объекта). Т. е. учитываем среди выплаченных сумм долю.
И, конечно, не забываем про кадастровую стоимость объекта. Если кадастровая стоимость (КС) 12 000 000 рублей на 1 января года, в котором осуществлена продажа, то с учетом поправочного коэффициента будем брать в целях налогообложения стоимость продажи квартиры не по договору, а по КС с учетом поправочного коэффициента 0,7 (12 000 000*0,7=8 400 000).
4. Вычет на квартиру. Документы
Пропишу список документов, который необходим для получения налогового вычета при покупке квартиры. Если сдаете дистанционно в формате XML, то в личный кабинет налогоплательщика подгружаете саму декларацию (XML) и сканы документов. Если лично или почтой, то прописываю что нужно в копиях, а что в оригинале. Итак.
- Паспорт, 2, 3 страница и страница с регистрацией (если возвращаете за долю ребенка можно сделать копию страницу паспорта "дети" или предоставить свидетельство о рождении ребенка) - копия
- Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе физического лица (ИНН) - копия
- Справки 2-НДФЛ за отчетный год - оригинал
- Свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН (все разделы, выписка выдается при регистрации права) - копия
- Если квартира приобреталась через застройщика по ДДУ (первичное жилье), то предоставляется акт приема-передачи, сам договор ДДУ. Если вторичное жилье, то предоставляется договор купли-продажи. Копии
- Кредитный договор - копия
- Платежные документы (расписки и т. д.), подтверждающие перечисления средств
- Справка об уплаченных процентах за весь период с начала выплат по ипотеке по конец отчетного года, за который подаете.
Обратие внимание. Если у Вас ДДУ и акт приема-передачи получен, скажем, в 2019 году, а ипотеку Вы платите с 2017, то учесть можно все проценты с начала выплат по ипотеке, а не только с момента получения акта или регистрации права на объект. При право на вычет при ДДУ (инвестирование) возникает с года получения акта, а при обычном договоре купли-продажи с даты регистрации права. Некоторые пишут, что можно получить за последние три года - это так, но необходимо учитывать возникновение права на вычет. Если право возникло в 2017, то в 2020-ом можно вернуть за 17, 18 и 19. Если право на вычет возникло в 2019-ом, то и вернуть в 2020-ом можно только за 2019-ый.
- Если квартира куплена в браке, брачный договор не заключался, то не важно на кого оформлена квартира. Расходы можно распределить в любой пропорции. Ссылка на бланк
Только в бланке смотрите на какой подпункт Вы ссылаетесь. Если распределение с расходов на покупку квартиру, то пп. 3. п.1, если на погашение процентов, то пп.4 п.1 ст. 220 НК РФ. или просто пишите ст. 220 НК РФ. В заявлениях-образцах указывают пп. 2, а это касается жилого дома.
И хотя вычет имущественный - не забываем про стандартный (детский) вычет. Если есть дети, то по ним можно еще вычет получать, пока сумма доходов нарастающим итогом с первого месяца не достигнет 350 000 рублей. Если в выданной справке коды вычета 126, 127 и иные не стоят, то бухгалтера вычеты не учли (а Вы, следовательно, не писали заявление на детский вычет).
Если в течение отчетного года у Вас были расходы на лечение или обучение, продажа, то помните, что при подаче на вычет, вся информация должна быть учтена в одной декларации. Если ранее уже за отчетный год декларация Вами сдавалась, то подаете декларацию уточненную с номером 01.
Буду рад за подписку. Если Вам необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ - готов помочь.
Ознакомиться с отзывами о моих услугах можно на сайте http://3ndflpartner.ru, на странице ВК , зайдя на профиль яндекс-услуги.
Ниже для удобства указана форма для заявки на заполнение декларации 3-НДФЛ. Вам останется лишь выбрать Вашу ситуацию/ситуации и подгрузить документы. Оплату производите после получения деклараций.
Мой 📞WhatsApp +7 (900) 996-74-86, почта 79009967486@ya.ru
Заполнение декларации - 300 рублей + заявление на возврат налога бонус!