Кажется нереальной даже сама идея такого варианта, но это возможно.
Знаете ли вы, что самое лучшее время для продажи недвижимости – это время перед кризисом и в первые недели с момента его начала? До сих пор очень распространено убеждение российских граждан, что недвижимость – это самый надежный инструмент вложения денежных средств. Особенно когда эти средства есть (как правило перед кризисом, которому предшествовал период неплохих накоплений ряда граждан) и когда их нужно «спасать» от неминуемого обесценения (в период кризиса). Тогда спрос на недвижимость достигает своего локального пика. И что самое интересное, пользуются спросом даже низколиквидные (плохие по большинству критериев) квартиры и дома, на которые в другое время крайне сложно найти покупателя. В период высокого спроса продается многое.
Практика прошедших кризисов (а я занимаюсь кризисной проблематикой почти два десятка лет) показывает определенную закономерность с рынком недвижимости: цены в предшествующий кризису период растут или сильно растут, а к началу кризиса достигают своего пика. Однако спустя месяц-два с начала кризиса рынок недвижимости переходит в состояние стагнации (количество сделок по покупке-продаже недвижимости резко падает и продолжительное время находится на низком уровне). Примерно через полгода после кризиса цены начинают сползать вниз (даже в рублях, а в иностранной валюте они падают с момента девальвации рубля, которая сопровождает любой кризис в России). И длится этот период медленного снижения цен около года. То есть примерно через год-полтора после начала кризиса цены на недвижимость достигают своего минимума, потеряв за это время от 15 до 30% (в среднем 20-25%). Два последних кризиса в России этому прямое доказательство (подробнее с графиком цен московской недвижимости 2000-2020 гг. здесь).
Как заработать себе дополнительную недвижимость в кризис? Понять точно, когда случится кризис – невозможно. Остается тогда реагировать уже на факт произошедшего кризиса. Тут важна скорость реакции. Продавать стоит недвижимость быстро, не жалея средств на агентов и комиссионные. Можно даже пойти на ценовую уступку, как правило она невелика бывает в период повышенного спроса, но наша задача как можно скорее получить деньги. Полученные средства можно перевести в иностранную валюту, но делать это разумеется не в период достижения долларом максимальных уровней с момента начала кризиса, а на откатах вниз. В нашем случае – в диапазоне 72-74 рублях, куда доллар опускался за последний месяц уже дважды, ранее поднимавшись до 82 рублей.
Практика всех кризисов в России показывает, что доллар достигает своего максимума не через месяц-два после начала кризиса, а лишь через 4-5 месяцев. Таким образом, можно не только успеть продать жилье и получить деньги, но на откате купить валюту и еще через 2-4 месяца, продав ее, прилично на этом заработать. И только к этому моменту недвижимость начнет дешеветь. Но нам сравнительно дорогая недвижимость не нужна, будем покупать ее примерно через год, после достижения более низких значений. Куда же вложить средства? В банк? Можно и в коммерческий банк (разложив всю сумму по нескольким банкам, не более 1,4 млн руб. в каждый), но доходность будет невысокой – 5-6%, хотя и она будет лучше, чем отрицательная доходность по недвижимости за год.
Гораздо лучший вариант – покупка акций. Сейчас существует немало брокерский компаний, в том числе работающих при госбанках (например, при Сбере или ВТБ), через которые можно открыть брокерский счет и приобрести ценные бумаги по рыночному курсу. Важно только покупать ценные бумаги не после их стремительного отката от падения (как в текущей ситуации на рынке, сложившейся к началу мая 2020 года), а после сильного снижения, которое было в конце марта и, уверен, еще будет в ближайшие недели-месяцы. Как правило, падение рынка акций четко совпадает с ростом доллара к рублю. Тех долларов, которые вы ранее купили от продажи недвижимости. Тогда при выросшей в цене валюте не возникнет большого вопроса, куда вложить деньги от продажи долларов?
Конечно, есть гипотетическая возможность того, что ценные бумаги и через год не отрастут, но, во-первых, это случится если покупать бумаги вблизи максимальных значений, а во-вторых, даже если акции по-прежнему будут дешевы, недвижимость скорее всего будет падать в цене дольше по времени и более глубоко (более 20-25%).
Что мы имеем в итоге? 1. Продали недвижимость по максимальной за годы в цене (может быть с небольшим дисконтом для скорой продажи). 2. Купили доллары как более надежную валюту, всегда растущую в цене в кризисы. 3. Продав подорожавшие доллары, купили акции надежных российских компаний на падении рынка. 4. Спустя примерно год продали подорожавшие акции, выручив рублевую «наличность» (в виде денег на банковском счете). 5. На полученные средства от продажи ценных бумаг покупаем подешевевшее жилье.
На всей этой процедуре можно за 1,5 года заработать от 50% до более 100%, при этом недвижимость за это время подешевеет на 20-25%. Предположим у вас была квартира, ценой в 1 млн.руб. (условная цена, можно добавить к ней нули), которую вы успели вовремя продать. За 1,5 года несложных законных манипуляций вы превратили их по меньшей мере в 1,5 млн.рублей. За это же время квартиры, ранее стоившие 1 млн. руб. подешевели до 750-800 т.р. То есть на свои 1,5 млн. руб. вы можете купить уже такие две.
Но на самом деле не такие же, а лучше, поскольку спрос через 1,5 года после кризиса на недвижимость остается низким и только начинает восстанавливаться, в отличие от высокого спроса в самом начале кризиса и выбор объектов недвижимости после кризиса несоизмеримо шире.
Удачных всем инвестиций!
Еще больше интересного на канале автора: zen.yandex.ru/id/5e8606835423ab6a10c6da0b