Возможная цена ошибки при поиске квартиры - комиссия агенту размером с один месяц стоимости аренды желаемого жилья, но легко найти и с комиссией 50% или вовсе напрямую от собственника. Ну и траты на переезд, а также ваше время и силы.
Удобно использовать проверенное агентство недвижимости, входящее в какую-либо гильдию. Обязательно проверяйте информацию, например на https://reestr.rgr.ru/rieltory/. Ищите отзывы в сети.
Для самостоятельного поиска рекомендую циан, юлу и авито, как те ресурсы, которые хоть как-то реагируют на жалобы пользователей и блокируют мошенников, хотя и там их встречается очень много.
Не стоит звонить по объявлениям, расклеенным на остановках, подъездах - это всегда мошенники. Если человек хочет сдать жилье, он идет или в интернет, или в агентство, потому что ему это бесплатно, платите вы. А если это старая бабуля, которая сдает комнату, сто раз задумайтесь - она может оказаться неадекватной. Не ведитесь на слишком дешевые цены, человек который арендует впервые всегда сталкивается с большим количеством красивых квартир в интернете за смешные деньги, не понимая, что это обман.
1. "Агентства без агентов"
При обзвоне объявлений понравившихся квартир с поисковых сайтов вы часто можете услышать "именно эта квартира уже снята, но вы можете приехать к нам в агентство, мы заключим договор и найдем вам еще лучше!"
Это все развод, система в России устроена так, что агент берет деньги с арендатора, (это может быть любой заранее оговоренный процент от стоимости месячной аренды жилья) только после того как агент проконтролирует подписание вашего договора с хозяином. И никак иначе.
После этого, при оплате комиссии за поиск жилья, уже в отдельном договоре с агентством должны указываться все обстоятельства сделки, какую квартиру вам нашли, на какой срок и какие меры оно обязано предпринять в случае, если у вас возникнет конфликт с арендодателем, обычно, агенты дают гарантию около года, что если вас выселят, вам бесплатно найдут другое жилье, и это все обязательно должно быть прописано.
Ни в коем случае, не платите никаких денег агентству заранее, за поиск жилья или мифическую "базу данных риэлторов", какие бы миловидные девушки не сидели в таких офисах. Конечно, вам даже предложат договор, который якобы дает какие-то гарантии, но если вы не юрист, то прочитав договор не поймете, что вам просто оказывают информационные услуги, за которые поставщик услуг ответственности не несет. А когда вы поймете что полученный "список квартир под аренду с номерами владельцев" - липа и придёте возмущённый в офис - вас выставит агрессивный, непонятно откуда взявшийся охранник. К сожалению, юридически они имеют право это делать, так как деятельность агентств не подлежит лицензированию и контролю. Только имидж компании и вхождение ее в профессиональные сообщества может минимально что-то гарантировать.
2. Работа агента.
Вы платите немалые деньги за поиск жилья, так заставьте вашего агента поработать, а не просто посидеть в интернете, позвонить нескольким людям, и организовать вам пару встреч, уговаривая вас брать первое попавшееся.
Четко определитесь с параметрами жилья и ценовым диапазоном, на который рассчитываете.
Не стесняйтесь, можете отдать список требований агенту в письменном виде или сесть и вместе с ним обговорить, чего бы вы хотели. Но хороших агентов мало, в основном ленивцы, которые будут нести чушь - "берите прям счаз, лучше не найдете". Да, довольно часто хорошие квартиры быстро уходят, тем не менее, это не повод соглашаться, не обдумав увиденное. Не реагируйте на провокации. Хороший агент обязательно вас поддержит и даст время на раздумья. Чувствуете давление - говорите, что его стиль работы вам не подходит, и блокируйте номер, если вам начнут хамить или кричать что на вас потратили много времени. Это работа агента - делать довольными клиентов по обе стороны. С учетом того, что платите комиссию вы, а не арендодатель, ваши интересы должны быть приоритетней.
Обговорите сроки поиска - дайте агенту конкретную дату, до которой вы должны переехать, чтобы он мог повысить ваш приоритет среди других клиентов или позволить вам расслабленно ждать "той самой" квартиры. Если же дело срочное, то хороший агент может подвинуть своих несрочных клиентов и предложить вам лучший из имеющихся на сегодня вариантов.
Обратите внимание и на статус агентства, если вы ищите квартиру за 20 тысяч, а у ребят на сайте объявления только об элитной недвижимости и офис в центре города, отделанный золотом, маловероятно, что вам предложат большое разнообразие вариантов вашего диапазона и отправят к вам своего лучшего специалиста.
3. Аренда от собственника.
Вы увидели чудные фотографии, позвонили - и... на том конце собственник!
Не спешите радоваться, что не придется платить комиссию. Собственник тоже может оказаться обманщиком. Попросите по телефону взять на встречу все имеющиеся документы на квартиру и паспорт. Если слышите какие-то оправдания, вешайте трубку, вас скорей всего хотят обмануть.
Попросите заранее выделить вам достаточно времени, хотя бы час, чтобы вы могли осмотреться в квартире, задать вопросы, и посмотреть на реакцию хозяина, и проверить, все ли исправно.
Если встреча прошла успешно и вам все понравилось, можете договариваться о сроках заезда и времени подписания договора.
Если хозяин сдает квартиру не по договору, вас в любой момент могут выселить. В современное время договор - основа любых товарно-денежных взаимоотношений, и это уже дело хозяина скрывать налоги или платить, а не ваше. Найти базовый образец договора в интернете легко, но чем подробней он будет составлен, тем лучше.
Договор найма жилого помещения заключается на 11 месяцев (12 и больше - необходимо регистрировать в росреестре)
Обязательно стоит указать условия о залоге, действий в случае порчи имущества, нарушения сроков выезда и оплаты, возможности субаренды, наличия домашних животных.
В договоре обязательно указываются данные всех лиц, которые будут с вами проживать, ибо хозяин имеет право раз в месяц придти с проверкой и выгнать проживающего с вами, но не записанного в договоре человека.
Опишите условия оплаты коммунальных платежей.
Составьте приложение к договору "акт приёма-передачи имущества" в котором указан подробный перечень имущества и его стоимость, чтобы потом к вам не придирались из-за старой царапины на холодильнике и пр.
Хозяин должен предоставить вам следующие документы:
- Паспорт.
- Документ, удостоверяющий право владения жилплощадью (свидетельства о праве собственности, договор купли-продажи либо свидетельство о вступлении в наследство).
- Удостоверение об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг или последнюю квитанцию.
- Кадастровый паспорт (берется из Кадастровой палаты либо в Росреестре).
- Письменное согласие, заверенное нотариально от всех собственников жилого помещения, если их больше одного.
- Заверенную нотариусом доверенность, и все вышеперечисленные документы если договор заключается не собственником недвижимости.
Убедиться в адекватности хозяина вам на месте, к сожалению не удастся, бывали случаи, когда хозяин оказывался по документам недееспособным, и договор в суде признавался недействительным. Но вы можете проверить хозяина по соцсетям и базе ФССП, если есть долги или человека нигде не найти - то стоит задуматься.
Заранее составьте расписку о получении денег за аренду помещения. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами.
4. Аренда у друзей. К сожалению, в наше время никому верить нельзя, и даже если вы собираетесь снимать у знакомых, примените к ним все условия из пункта 3.
Обстоятельства могут измениться, и вы потеряете не только друзей, но и деньги.
У меня были случаи, когда у хозяев начинались проблемы и они говорили мне - ну, нам сейчас нужны деньги, так что плати, пожалуйста больше, чем мы договаривались, а то нам придется найти другого жильца.
Или "мы договорились что купим стиралку, но ты понимаешь, сейчас кризис, денег нет, давай отложим, приходи стирать к нам, в другой район, мы же друуузья".
Чтобы избежать таких ситуаций, заключайте договоры даже со знакомыми.
Буду рад увидеть в комментариях истории из вашего опыта аренды.