С ипотечной недвижимостью расстаются по разным причинам. Не обязательно у семьи ухудшилось материальное положение и нет средств платить банку. Бывает, напротив, у людей выросли доходы, и они могут себе позволить перебраться в квартиру большей площади или в более престижный район.
Конечно, проще продать квартиру без обременений, но и наличие ипотеки – не приговор. Тут возможны разные варианты: можно переложить решение этой проблемы на банк или, напротив, свести к минимуму его участие в процессе. Приведем четыре варианта продажи ипотечного жилья.
Самостоятельная продажа
На рынке недвижимости сейчас больше предложений, чем желающих обзавестись жильем, поэтому продать не продешевив квартиру с обременением довольно сложно. Если все же удалось найти покупателя, не обязательно просить согласия у кредитора. Достаточно предупредить банк о досрочном погашении ипотечного кредита. Дальнейшая процедура выглядит так:
- Заемщик и покупатель составляют письменное соглашение и заверяют его у нотариуса. Это может быть предварительный договор купли-продажи или договор задатка. В результате заемщик получает деньги на погашение остатка ипотечного кредита.
- Заемщик рассчитывается с банком. Продавец убеждается в этом и получает закладную на квартиру.
- Подготавливаются документы для перехода права собственности. Если с ними порядок и Росреестр дает добро, с жилплощади снимается обременение.
- Заключается основной договор купли-продажи.
Для банка такой алгоритм – не самое оптимальное решение, поскольку досрочное погашение ипотеки ему не выгодно. Кредитные организации в таких случаях часто требуют комиссию за досрочное погашение.
Такой вариант таит определенные риски для покупателя. Например, существует вероятность, что продавец после погашения задолженности перед банком откажется переоформлять недвижимость. В такой ситуации покупатель, скорее всего, сможет добиться возврата внесенных средств через суд. Вот только процесс возврата денег может растянуться на годы.
С помощью кредитора
Этот вариант безопаснее для покупателя, поскольку в нем активно участвует третья сторона – банк. Риск остаться без крупной суммы денег и квартиры заметно ниже.
Первым делом нужно написать заявление банку и попросить его оказать содействие в продаже квартиры. После того, как нашелся покупатель, ему предлагают разделить деньги на две депозитные ячейки. Первая ячейка в дальнейшем используется для погашения ипотечного кредита, вторая – для окончательного расчета с владельцем жилья.
Банк и продавец получают деньги после того, как договор купли-продажи зарегистрирован в Росреестре, то есть, закрыт вопрос перехода права собственности. Очевидно, что при такой схеме покупатель более защищен, уже не получится так, что он отдал часть денег продавцу и ничего не получил взамен.
Уступка долга
При желании можно купить ипотечную квартиру вместе с долгом. Для этого нужно переоформить на себя долговые обязательства.
Соответствующая процедура очень похожа на оформление обычной ипотеки. Первым делом покупатель предоставляет банку документы, убеждающие в платежеспособности. Если сотрудников кредитной организации все устраивает, составляется новый договор. При такой схеме квартира остается ипотечной, но за нее постепенно выплачивает долг уже другой человек. Оформлением смены собственника в Росреестре занимается банк.
Бремя по выплате ипотеки у нового собственника будет не такое тяжелое, поскольку часть средств банку уже заплатил предыдущий владелец жилья. Покупатель становится собственником после того, как выплатит разницу в стоимости жилья продавцу.
Для покупателя такой вариант выгоден тем, что не нужно иметь на руках всю сумму, покрывающую стоимость квартиры. Однако есть и минусы: нужно будет платить проценты банку, а возможно и неустойку за ненадлежащее исполнение договора, поскольку к новому собственнику вместе с жильем переходят все обязательства по ипотеке.
Продажа жилья кредитором
В таком случае заемщик самоустраняется от продажи квартиры. На это идут немногие, поскольку банк не будет стараться выручить за жилье максимально возможную цену. В такой ситуации для банкиров главное, чтобы вырученная сумма соответствовала долгу по ипотеке. Такой схемой в основном пользуются люди, которые сами не могут искать покупателей по причине переезда, болезни или других обстоятельств.
Сотрудники банка сами найдут покупателя, займутся оценкой квартиры, оформлением документов, снятием обременения в Росреестре. Собственнику останется только подписать бумаги и получить деньги.