Покупка юридически чистой недвижимости Как не попасться в лапы мошенников или недобросовестных продавцов при покупке недвижимости.
Добрый день уважаемые читатели. Моя рубрика посвящена простым и понятным юридическим советам в тех или иных жизненных ситуациях. Ничего лишнего, никаких сложных терминов или витиеватых фраз, но немного прочитав, вы сделаете для себя выводы, может что-то запомните, может что-то пригодиться в вашей жизни или ваших знакомым. Мне, как человеку с большим юридическим опытом именно практикующего юриста, который пишет для вас, хочется поделиться этим опытом.
Итак, покупка недвижимости ! Не удивляйтесь ! Кто-то подумает, какая недвижимость сейчас ? Когда в мире эпидемия, экономический кризис и так далее. Но кто-то думает о том, как сохранить свои сбережения, и лучший способ, это конечно купить недвижимость, которая всегда растёт в цене. Недвижимость можно сдать, жить в ней, или как с нежилой недвижимостью, например что-то делать в ней.
Я расскажу о недвижимости в целом, но у меня есть рубрики, посвященные покупке конкретно квартир, домов, земельных участков, а также покупке коммерческой недвижимости.
В этой рубрике мы поговорим о вторичной недвижимости. Именно сейчас выгодно покупать вторичную недвижимость !!! Покупателей мало и продавцы идут на уступки , на хорошие уступки ! При этом, вторичную недвижимость можно сразу пустить в оборот, самый простой способ – сдать ! И пусть ваша прибыль от сдачи оплачивает ваш кредит или ипотеку. Но среди всей этой огромной массы продавцов, которые заманивают вас, расхваливают свою недвижимость, делают баснословные скидки, уверяют вас, что им срочно куда-то нужны деньги, обязательно могут быть мошенники. И суды завалены исками добросовестных покупателей, которых обманули.
Как же не купить нехорошую недвижимость ? Надо проверять, и проверять всё !
Надо проверить продавца ! Вообще, это ли продавец ? Или это человек, который снял эту недвижимость, распечатал на цветном принтере какие-то документы и выдаёт себя за продавца, требуя у вас задаток, так как у него низкая цена, у него много покупателей, а ему прям сегодня уже надо вылетать куда-то.
Вообще мошенники делятся на две категории, первая работает со временем, торопит вас, не даёт разобраться в ситуации, им якобы постоянно кто-то звонит: другие покупатели, он им отвечает при вас, договаривается о продаже, также ему звонят деловые партнёры по якобы бизнесу, они его уже ждут в аэропорту и т.д.
Вторая категория мошенников готовится основательно, сделка проходит спокойно, они вам дадут все документы , но они готовятся не к продаже, а к суду, в котором они буду признавать сделку о продаже недвижимости недействительной!
Я приведу вам лишь небольшой список того, как вы можете проверить продавца. Закажите самостоятельно выписку из ЕГРН. Она будет готова через 5-7 дней. В выписке вы узнаете кто собственник недвижимости. Сфотографируйте паспорт продавца: желательно все страницы, но обязательно лицевую часть, прописку, причём всю !, семейное положение, ранее выданные паспорта ! Именно сфотографируйте, и опять самостоятельно, а не просите от него фотки. Почему именно фотки ? Потому что, их можно увеличить и досконально изучить.
Заключите с продавцом предварительный договор купли продажи, пусть задаток будет небольшой. Но главное, чтобы продавец полностью указал свои ФИО и поставил подпись ! Теперь у вас есть образец подписи в договоре , который вы можете сравнить с увеличенной на фото паспорта подписью. У меня в практике часто были случаи, где продавцами выступали женщины. А как изменчивы женщины ! Цвет волос, макияж, да и просто разница в паспорте, выданном в каком-то там году и та , что выступает в роли продавца сегодня – можно ошибиться. Но многие из таких продавцов попадались на подписи ! Она практически не меняется с годами. И когда вы видите, что подписи разные, это повод подумать. Я неоднократно своих клиентов отговаривал отказаться от сделки, так как продавец не может воспроизвести свою подпись. Вы думаете , сотрудник, который будет принимать от вас документы на сделку будет вглядываться в лицо продавца ? Мельком, не более того. А через месяц после сделки, появиться настоящий продавец, который заявит, что он ничего не продавал и внимание ! – подпись не его !
Итак, продавца мы установили. Конечно же необходимы справки из нарко и психо, что ваш продавец здоров, вменяем и отдаёт отчёт свои действиям !
Смотрим на страницу о браке. Если брак был расторгнут, смотрим когда был расторгнут брак и когда продавец приобрёл недвижимость. Если недвижимость приобретена в период брака, не надо думать, что согласие супруга не потребуется , так как прошло три года после расторжения брака. Потребуется !!! И бывший супруг обязательно будет признавать сделку недействительной, так как он не давал своего согласия.
Вы думаете всё ? НЕТ. Возьмите у продавца его инн, фото водительского удостоверения, номер авто, на котором он приехал, и начинайте искать на просторах интернета всю информацию о нём. Есть ли у него долги, не находится ли он в стадии банкротства, когда и с кем он судился. Вот именно здесь понадобится вся его регистрация по месту жительства, в том числе и где он ранее жил. Заходим на сайты судов, территориально где он был зарегистрирован и смотрим, с кем и когда он судился.
Надо проверить недвижимость ! Здесь мы проверяем, как была приобретена недвижимость. Внимательно читаем правоустанавливающие документы – договор купли продажи , дарения, наследования, договор передачи. Полностью ли произведена оплата за покупку недвижимости. Если недвижимость приобреталась в ипотеку, то здесь проверить легко. Если в договоре купли продажи указано, что ваш продавец производил оплату недвижимости частями, надо обязательно свести дебет с кредитом и убедиться, что предыдущий собственник получил все деньги. Или иначе он придёт в суд и также потребует признания вашей сделки недействительной.
Кто-то подумает, что за глупость ? Если недвижимость приобретена в рассрочку, то должно быть обременение на квартире, которое будет отображено в выписке из ЕГРН. Необязательно. Вот на это мошенники и рассчитывают, для этого и заключаются такие фиктивные сделки до вас ! Если предыдущий собственник не получил в полном объёме деньги за сделку, то обязательство по такой сделке одной из сторон не выполнено, а это основание для признания сделки купли-продажи недействительной.
Надо проверить предыдущих собственников ! Обязательно закажите выписку о переходе прав на недвижимость, сколько было собственников, как часто менялись. Закажите выписку из домовой книги, обратите внимание, кто зарегистрирован сейчас, и что не маловажно, кто был зарегистрирован ранее. Всех этих бывших собственников и ранее зарегистрированных лиц нужно проверить. И поверьте, это не случайные люди, они так или иначе связаны с недвижимостью. В практике имеются случаи, когда недвижимость приватизировали в нарушение прав лиц, которые имеют права на эту недвижимость, были в договоре социального найма или в ордере, но по каким-то причинам были сняты с регистрационного учета до приватизации. Такие сделки с нарушением прав бывших собственников или нанимателей соцжилья в большинстве случаев судами признаются недействительными.
И надо пообщаться с соседями и с правоохранительными органами ! Пообщайтесь с соседями. Не надо этого бояться или стесняться. Пройдитесь по подъезду, так и объясните соседям, что хотите купить недвижимость. Соседи очень многое могут рассказать, подвергалась ли эта например квартира затоплению, пожару, может в ней кто-то умер, или как использовалась квартира, был ли в ней притон. Встретьтесь с участковым уполномоченным , поговорите. Собрав максимально инфы от соседей, вы уже окончательно примите решение. И не надо думать, что это слишком долго и муторно. Вы рискуете своим капиталом, а самое главное будущим своих близких !
Здесь я немного раскрыл тему покупки недвижимости. Каждый случай индивидуален.
Покупка недвижимости у юридического лица требует особых знаний. Также, если вы приобретаете недвижимость за наличные денежные средства, рекомендую вам обязательно пользоваться депозитом, деньги продавец должен получать только после перехода права собственности. За бесплатной консультацией Вы можете обратиться ко мне, Чудаков Алексей, опытный юрист с судебной практикой, получил высшее юридическое образование в старейшем юридическом вузе Саратовской государственной академии права, опыт работы с 2001 года в прокуратуре, а затем в адвокатуре адвокатом. Проконсультироваться можно по телефону / WhatsApp 89773441490 и других мессенджерах. Сайт NVI.ONE
