К концу года недвижимость упадет в цене не менее чем на 14%?

16 апреля стало известно о поручении президента разработать программу льготной ипотеки под 6,5% для приобретения жилья комфорт-класса.

Программа должна заработать до 1 ноября 2020 г., ее главное предназначение поддержать строительный бизнес и спрос на ипотечные кредиты.

Среди прочих критериями для получения льготной ипотеки является стоимость объекта - до 3 млн. рублей в регионах и до 8 млн — в Москве и Санкт-Петербурге и отнесение его к комфорт-классу.

Четких характеристик комфорт-класса не выработано, в зависимости от региона и даже мнения застройщика о своем проекте, они могут значительно отличаться: консьерж или система видеонаблюдения, подземный паркинг, своя котельная и пр. Тем не менее, можно выделить следующие обязательные требования: площадь студии свободной планировки или однокомнатной квартиры не менее 40 кв.м., двухкомнатной не менее 60 кв.м., высота потолков не ниже 2,75м.

В Москве стоимость однокомнатной квартиры подходящей характеристики в пределах МКАД не ниже 9200000 рублей, двухкомнатной – от 14000000 рублей.

И тут возможны варианты:

1. Наш вождь сильно оторвался от реальности, его консильери абсолютно некомпетентны и новые меры будут мертворожденными.

2. Сейчас таких объектов нет, но они появятся, и спрос на них нужно будет обеспечить.

Несмотря на то, что принимаемые в последнее время решения топовых госуправленцев мягко говоря неадекватны обстановке и заставляют сомневаться в уровне их осведомленности о происходящем и явно свидетельствуют о низкой квалификации менеджеров, сложно поверить в то, что уровень цен рынка недвижимости наверху неизвестен.

Поэтому второй вариант мне кажется более вероятным. Ипотека является двигателем спроса всего рынка: она является тем спусковым крючком за счет которого начинается движение. Поясню: доля сделок с ипотекой по данным Росстата за 2018г. не превысила 50% (за 2019г. данных нет), но не нужно учитывать все сделки с недвижимостью для понимания важности института ипотеки. Важно знать долю ипотеки в чистой покупке, т.е. в приобретении жилья не за счет продажи иной недвижимости, а только за счет чистых денег, а это всегда только депозит или ипотека. Почему нужно исключить случаи приобретения за счет продажи вторички, потому что эту вторичку с большой долей вероятности приобрели в ипотеку, и если не было бы этой ипотеки, то последующая сделка бы тоже не могла состояться. Таким образом, интересующая нас доля ипотеки в чистой покупке намного выше 50% и скорее всего ближе к 90%, так как процент людей имеющих накопления на приобретение недвижимости ничтожно мал. Поддержание спроса на ликвидные объекты, а одно-двух комнатные квартиры комфорт-класса как раз и являются наиболее ликвидными, окажет благоприятное на весь рынок.

С учетом вышеприведенных цен, падение рынка к концу года должно составить от 14 до 40%. Такого падения не было последние 20 лет, и в него сложно поверить, но если понимать насколько рынок в больших городах перегрет, то такой прогноз весьма реалистичен.

Может и правда для тех, кто умеет читать между строк, президент намекнул на реальный уровень падения рынка недвижимости?