Учитывая все последние события связанные с самоизоляцией, и последовавшие за этим убытки для бизнесов из самых разных сфер. Я вновь задумался о формировании пассивного дохода.
Статей в которых раскрывается схема с арендой одной или максимум двух квартир в сети огромное количество. Я решил пойти дальше и рассчитать вариант при котором аренда будет приносить около 100 тысяч рублей в месяц.
Исходные данные тоже не вполне стандартные - предприниматель с хорошей кредитной историей и высоким официальным доходом, семейный с двумя маленькими детьми.
Наш герой вместе со своей семьей подпадает под действие государственной программы по софинансированию ставки по ипотеке. По этой программе можно взять ипотеку под 6% годовых, а если согласиться на страхование, то ставка будет 5%.
Особенность программы в том что нет ограничения по количеству ипотек и квартир, если позволяет доход можно брать несколько.
Для своих расчетов использую только реальные Квартиры с реальными стоимостями и ставками аренды. В моих расчетах фигурируют квартиры в ЖК Перспектива в Краснодаре - это ближайший строящийся ЖК к стадиону Краснодар.
Квадратный метр там на момент написания статьи стоит 70 000 рублей и вполне вероятно что с течением времени вырастит ещё. Мы берём по минимуму - 25000 рублей плюс коммуналка. Стоимость аренды реальная - разброс цен на Циан в зависимости от ремонта и мебели от 25 до 35 тыс. рублей.
Считаем 2 варианта:
1) Есть стартовая сумма для инвестирования сразу в несколько квартир
Есть трехкомнатная квартира в ипотеке на 30 лет, платёж составляет около 10 000 рублей. Арендная плата за эту квартиру в зависимости от качества ремонта и меблировки составляет от 25000 рублей и выше. Доход с квартиры в месяц составляет 15 000 рублей. Берем для расчетов такой вариант.
Чтобы получать пассивный доход в 100 000 рублей в месяц, нужно чтобы у нас было 7 таких квартир. Стоимость квартиры около 4 500 000 рублей и первоначальный взнос должен быть 2 600 000 рублей - тогда платеж по ипотеке будет 10 000, а доход от аренды 15 000 рублей.
Итого для запуска подобного рода пассивного дохода, нам понадобиться стартовый капитал в размере 18 млн 200 тыс рублей.
Чтобы получать пассивный доход в размере 100 000 рублей в месяц от банковского вклада, нужно чтобы на нем лежало 20 млн. рублей, это при условии что вклад под 6% годовых. Плюс не стоит забывать что с 2021 года будет действовать налог в 13% на доход с крупных банковских вкладов.
На первый взгляд игра не стоит свеч, но не стоит забывать что при варианте со вкладом, через 30 лет у вас на счету будут все те же 20 млн рублей (проценты мы тратим каждый месяц). А при варианте с 7 квартирами их стоимость составит 31 млн 500 тысяч рублей - это если считать по цене покупке, а недвижимость у нас в стране только дорожает.
Если смотреть в таком разрезе то выгоднее инвестировать в недвижимость, чем держать деньги на банковском вкладе.
2) Деньги есть на первоначальный взнос только на 1 квартиру
Итого после сдачи в аренду и оплаты ипотеки имеем чистыми 15 000 рублей в месяц, чтобы с этих денег накопить на первоначальный взнос на вторую такую квартиру с прицелом на то чтобы доход от ее сдачи был бы также 15 000 рублей, у нас уйдет почти 15 лет! (2 600 000/15 000= 173 месяца = 14,5 лет.
Дальнейшие расчеты этого варианта считаю бессмысленными, потому что за 15 лет может измениться слишком много факторов, то есть без наличия большого капитала на старте достигнуть пассивного дохода в 100 000 рублей при данном варианте - невозможно!
Друзья, напишите в комментариях как выдумаете - возможно ли заработать на подобных манипуляциях с недвижимостью?