1. Возможность отсрочки
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Данная норма ГК РФ позволила принять Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее ФЗ-98, «антивирусный закон»).
В п. 1 ст. 19 данного Закона установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.
Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» - отсрочка применяется только к отраслям экономики наиболее пострадавшей ситуации связанной с ограничениями принятыми в виду не распространения новой коронавирусной инфекции (перечень установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»); - также установлены сроки уплаты задолженности (задолженность подлежит уплате не ранее 1 января 2021 года, на период введенных ограничений (периода самоизоляции) может не уплачиваться, до 01.10.2020 может вноситься не более 50 % от суммы ежемесячного платежа).
Для реализации права на получение отсрочки необходимо направление в адрес арендодателя письма с требованием отсрочки либо проекта дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды, данное обращение арендатора подлежит рассмотрению в течение 30 дней и если оно не было рассмотрено либо получен отказ, то целесообразно обращаться с иском понуждении к заключению дополнительного соглашения.
Важно отметить, что в указанный период запрещается расторжение договора аренды по инициативе арендодателя в связи с просрочкой уплаты арендных платежей.
2. Возможность уменьшения арендной платы в период действия режима повышенной готовности
В той же статье 19 «антикризисного закона» закреплено, что размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
Непонятно для чего такую норму ввел законодатель в оборот, так как действующим законодательством всегда была предоставлена возможность по соглашению сторон изменить условия договора.
Согласно п. 3 того же арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Конечно, право потребовать снижение арендной платы не закрепляют противоположную обязанности снизить такую арендную плату. Но данную статью необходимо учитывать в совокупном толковании с главой 29 ГК РФ, рассматривать как частный случай ст. 451 ГК РФ.
Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, либо изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Применимо к названной ситуации «невозможность использования имущества» необходимо рассматривать как существенное изменение обстоятельств изложенных среди оснований для изменений обязательств (ст. 451 ГК РФ). Но что именно будет существенным изменением обстоятельств и как именно выражается невозможность использования имущества должно решаться в каждом случае отдельно.
Например, приостановление деятельности на основании «антивирусных мер» принятых государством может рассматриваться в разрезе «общего и частного». Так, например, запрещая деятельность ТРЦ в период пандемии, очевидно, что запрещена деятельность и арендаторов, которые не могут осуществлять свою деятельность. Таким образом, между актом органа государственной власти о введение режима повышенной готовности и невозможностью функционирования предприятия существует прямая причинно-следственная связь.
Но как быть, если предприниматель и его работники соблюдают введенный режим самоизоляции и также не могут воспользоваться офисом по прямому назначению.
Конечно же, арендатор не запрещает ему посещение офиса, но в подобной ситуации возложенные обязанности, влечет ограничение прав предпринимателя, кроме того потенциальные клиенты также соблюдают режим самоизоляции – получается, что все кому не разрешена деятельность по факту не могут использовать имущество по своему прямому назначению.
В отсутствии критерия разграничений введенных законодателем категорий, полагаем, что в любом случае так называемые «антивирусные меры» являются основанием для изменения обязательств, вопрос изменения обязательств (снижение платы за арендную плату) каждый раз должен разрешаться, отдельно учитывая степень влияния данных мер на арендатора и возможность использования имущества по договору аренды. В случае невозможности использования арендованного имущества вследствие существующих ограничений (пример ТРЦ и его отделы) должны полностью освобождаться от оплаты арендной платы, что касается возможности использования арендованного имущества, но отсутствием возможности работать в связи с принятыми мерами самоизоляции, вопрос снижения арендной платы должен исходить из принципов равенства сторон гражданского оборота, а также принципа разумности.