В предыдущей статье мы уже затронули вопрос важности сохранения стабильности и благополучия в российской семье.
В условиях современного мира для создания крепкой семьи и рождения детей, необходима минимальная база в виде жилья и финансового достатка, но с учетом поправок на настоящее время, позволить себе минимальные требования могут очень не многие.
Большая часть россиян, вынуждена отказаться от идеи создания семьи и рождения детей, на неопределенный срок в надежде, что «завтра будет лучше» и они смогут заработать на недвижимость и содержание семьи.
Со временем, граждане начинают осознавать, что заработать на собственный дом естественным и кропотливым трудом, очень проблематично и связано это с постоянно растущими ценами на недвижимость, периодическим падением курса рубля, сокращением разрыва между доходами и расходами.
Подобные условия заставляют многих вообще отказаться от идеи создания семьи, некоторых толкают встать на тропу преступности, а некоторых вынуждают на 20-30 лет податься в ипотечное «рабство».
В.В. Путин на протяжении длительного периода, старается создать благоприятные условия для создания семьи и повышения рождаемости в виде внедрения материнского капитала и субсидирования, в том числе субсидирования пониженной % ставки по ипотечным продуктам, но на мой взгляд, ипотечный механизм в российских реалиях имеет многие скрытые негативные стороны.
К примеру, средняя стоимость недвижимости для семьи из трех человек, в столице составляет 8 млн. рублей, а в регионах 5 млн. рублей.
При условии минимальной льготной ипотечной ставки в размере от 6% и срока кредитования в 20 лет, столичной семье на протяжении длительного периода придется осуществлять ежемесячные платежи в размере от 57000 рублей, а региональной от 35000 рублей.
Но рассчитывать на льготную ставку могут очень не многие, средняя процентная ставка на столичном рынке составляет от 12% годовых и это без учета скрытых процентов в виде страховок, что составит от 88000 рублей в месяц для столичного примера и от 55000 для регионального.
При средней заработной плате для столичного рядового гражданина в размере 40000 рублей, а для регионов в 20000 рублей, это означает полную недоступность ипотечного продукта для 60-85% населения страны.
Учитывая специфику бизнеса и работы российской банковской системы, понижение процентной ставки не может быть постоянным, что в итоге приведет к массовым отказам банков в ипотечном кредитовании, а субсидирование сделок со стороны государства, повлечет существенные финансовые потери для бюджета страны.
Примерно 10-15% российских семей, могут стабильно оплачивать указанные выше ежемесячные ипотечные платежи. В эту категорию попадают молодые люди в возрасте от 25 до 30 лет, при условии наличия у них стабильной и высокооплачиваемой работы и сроком ипотечной сделки не более чем на 10 лет.
Более взрослое поколение попадает в группу риска и может не рассчитывать на низкую процентную ставку и длительный срок кредитования. Это приводит к существенному удорожанию кредита и повышенной переплате, влечет повышенные ежемесячные платежи, лишает возможности решить жилищный вопрос, не говоря о перспективах создания полноценной семьи и рождения детей.
Но самое опасное для среднестатистического россиянина - это не сам процесс получения ипотечного кредита, а перспективы в его обслуживании, а так же скрытые опасности, которые несет в себе ипотечный продукт.
Рассмотрим некоторые видимые и невидимые достоинства и недостатки ипотечного продукта для простых российских граждан:
Достоинства:
1. Возможность быстро улучшить уже имеющиеся жилищные условия;
2. Возможность быстро приобрести недвижимость при условии наличии стабильного, постоянного и большого источника дохода;
Недостатки:
1. Недоступность для 85% населения;
3. Удорожание объекта недвижимости в 2-3 раза от первоначальной цены;
4. Удорожание из-за завуалированных процентов в виде разного рода страховок со стороны банков;
5. Отказ от покупки «просторной» квартиры или дома из-за большой стоимости объекта недвижимости и кредитной услуги;
6. Отказ банков в кредитовании ипотечных сделок по покупке загородной недвижимости;
7. Выделение от 60 до 100% от доходов семьи, необходимого для обслуживания ипотечного кредита;
8. Невозможность обслуживать ипотечный кредит, при болезни;
9. Невозможность получения ипотечного кредита, при беременности;
10. Невозможность обслуживать ипотечный кредит, при уходе в декретный отпуск;
11. Невозможность спрогнозировать уровень доходов и расходов на длительный период времени из-за специфики рыночной экономики;
12. Невозможность обслуживать ипотечный кредит при потере работы;
13. Уменьшение доходов заёмщика от трудовой деятельности с увеличением его возраста;
14. Невозможность обслуживать ипотечный кредит и риски при смене работы;
15. Повышенная стрессовая и психоэмоциональная нагрузка на всех членов семьи из-за постоянного страха в потере недвижимости, работы и недостатка денег;
16. Повышенная умственная, физическая и психоэмоциональная нагрузка из-за постоянной попытки поддерживать высокий доход семьи необходимый для обслуживания ипотечного кредита;
17. Отказ заемщиков от больничного или госпитализации по состоянию здоровья из-за рисков несвоевременной оплаты и образования просроченной задолженности, что приведет к санкциям, штрафам и даже потере объекта недвижимости;
18. Риски потери недвижимости и продажи с фиктивных торгов по символичной цене;
19. Аннуитетные (равномерные) платежи первоначально погашают только проценты по ипотеке. Это значит, что заемщик первоначально отдает проценты банку и только через ½ времени, начнет оплачивать тело кредита, это несет риски полной потери недвижимости и ранее внесенных денег;
20. Риски потери здоровья, повышенная смертность и субсидиарная финансовая ответственность всех членов семьи;
21. Отказ от рождения детей и прогрессирующие аборты из-за финансовой нестабильности в семье;
22. Невозможность заниматься достойным воспитанием и образованием детей из-за отсутствия свободного от работы времени, повышенной финансовой, умственной и физической нагрузки;
23. Невозможность заниматься любимым делом, хобби, отдыхом, культурно массовым и спортивным досугом из-за отсутствия свободного от работы времени, повышенной финансовой, умственной и физической нагрузки;
24. Невозможность достойно питаться и одеваться из-за большой финансовой нагрузки на семейный бюджет;
25. Невозможность получать качественные медицинские услуги и покупать лекарства из-за большой финансовой нагрузки на семейный бюджет;
26. Невозможность оплачивать личное образование и образование детей из-за большой финансовой нагрузки на семейный бюджет;
27. Невозможность получения платного образования детьми и выбора будущей профессии по интересам и по душе, что в будущем ухудшает их материальное положение и является серьезным препятствием к созданию семьи;
Как видим из представленного краткого анализа, недостатки существенно перевешивают достоинства и сам ипотечный продукт может принести больше вреда, чем пользы. Ипотечный продукт имеет серьезные скрытые угрозы для рядовых граждан, что может привести к развалу семьи или банкротству, негативно сказывается на здоровье граждан и на демографии, приводит к преждевременным болезням и смертям у людей с нестабильным источником доходов.
В процессе размышлений и поиска решений по массовому улучшению жилищного вопроса россиян, постоянно прихожу к выводу, что самым эффективным является строительство социального жилья.
Предлагаю, кратко ознакомиться с основными статьями расходов строительных компаний при постройке жилого многоквартирного дома:
1. Земельный участок – до 30%;
2. Строительные материалы – до 70%;
3. Рабочие кадры – до 30%;
4. Оплаты в бюджет - до 20%;
5. Иные, в том числе бюрократические расходы – до 15%;
6. Прибыль застройщика - до 20%;
Все статьи расходов примерные и не постоянные т.к. зависят от многих факторов, что в конечном виде влияет на конечную стоимость построенного жилья.
Т.к. большинство квартир продаются через компании посредников, к стоимости недвижимости имеет смысл прибавить и их наценку, что приведет к дополнительному удорожанию в 10-20% и итоговая стоимость составит в 110-120 %, а с учетом ипотечного продукта конечное удорожание составит от 300 до 500 % при условии кредитования от 10 до 30 лет.
Как видим, на этапе постройки основное удорожание жилья приходится на стоимость земельного участка, стройматериалы, прибыль застройщика, а так же на стоимость услуг банка при условии кредитования.
Многие статьи расходов можно упразднить и существенно снизить, если заказчиком, поставщиком стройматериалов, спонсором и контролером строительства будет выступать государство, а исполнителем (подрядчиком) строительные компании и расчет будет выглядеть:
1. Выделение земли - стоимость 0%;
2. Поставка песка, щебня, глины, древесины и других ингредиентов и материалов, необходимых для строительства и изготовления стройматериалов с государственных месторождений. Строительство и запуск государственных предприятий по изготовлению стройматериалов. Это позволит существенно увеличит качество и снизит стоимость строительных материалов и составит не более 10-20% от первоначальной указанной стоимости 70%.
3. Рабочая сила (услуги подрядчика) – до 30% от стоимости объекта, а при появлении конкуренции эта величина изменится в меньшую сторону;
4. Налоги – 0 %;
5. Иные расходы – не более 5%;
6. Бюрократические расходы – 0 %;
7. Услуги посредников – 0 %;
Как видно из примерного расчета, вместо стоимости в 120%, конечная стоимость объекта недвижимости существенно снизилась и составила не более 50-55%, что привело к экономии в 65-70%.
Это значит, что конечная стоимость объекта недвижимости в столице вместо ранее указанных 8 млн. рублей снизится до 3,5-4 млн. рублей, а в регионах вместо 5 млн. рублей стоимость в среднем составит 2-2.5 млн. рублей, а в деревнях и селах существенно меньше.
Уже на этом этапе, список граждан, которые смогут себе позволить воспользоваться классическим ипотечным продуктом увеличится с 10-15%, примерно до 30-40%, но учитывая, что сам по себе ипотечный продукт имеет много минусов, что особенно ощущается в долгосрочной перспективе, имеет смысл найти альтернативный вариант классической ипотеке.
Немного выше, мы уже выяснили, что технически возможно снизить себестоимость жилья на 70%. Как известно из средств массовой информации, для получения льготной ставки по классической ипотеке в 6%, государство субсидирует коммерческие банки примерно те же 6%. При условии стоимости средней столичной квартиры 8 млн. рулей и сроком кредитования в 20 лет, это составляет около 6 млн. рублей.
Так же нам известно, что за рождение каждого ребенка, государство выплачивает материнский капитал в размере 466 617 рублей, который может быть использован при ипотечном продукте.
Таким образом, элементарным математическим сложением мы понимаем, что для достижения цели в развитии российской семьи и улучшения демографии в стране, государство тратит существенные деньги с бюджета. Т.е. государство готово тратить на российскую семью из двух родителей и двух детей около 7 млн. рублей, что гораздо больше, чем может быть итоговая стоимость готового жилья даже с учетом внутренней отделки и наполнения ее необходимой мебелью и техникой.
Как мы видим, схема с классической ипотекой идеальна для жизни и развития коммерческих банков, но полностью убыточна для бюджета государства и ущербна для рядовых россиян.
Исходя из написанного, напрашивается решение в виде государственного строительства и предоставления бесплатного социального жилья, что позволит российским гражданам выйти из ипотечного рабства, сберечь до 500 % семейного бюджета за период в 20-30 лет и перенаправить эти деньги на создание, процветание и развитие семьи.
Несомненно, подобные действия положительно скажутся на уровне жизни и демографии россиян, однако они должны послужить и катализатором для переселения людей с мегаполисов в другие города и села, что остро необходимо для развития сельского хозяйства и производства.
По этой причине, недвижимость построенная силами государства, может стать абсолютно бесплатной для граждан России, при условии соблюдения минимальных требований:
1. Получение квартиры или жилого дома по распределению в том числе в регионах;
2. Работа по распределению не менее срока установленного государством;
3. Создание полноценной семьи;
4. Рождение минимум двух детей;
Для государства это принесет пользу:
1. Заинтересованость население России в работе в регионах и на селе;
2. Станет стимулом развития сельского хозяйства и производства в регионах;
3. Остановит отток местного населения с села и регионов в крупные города;
4. Разгрузит большие города, и остановит их быстрый рост за пределы ранее установленных границ;
5. Улучшит экологическую и эпидемиологическую обстановку в больших городах;
6. Улучшит и стабилизирует экономический рост в крупных городах, моногородах и на селе;
7. Равномерно распределит экономический рост по всей территории России;
8. Даст старт в развитие региональной инфраструктуры;
9. Существенно снизит преступность;
10. Существенно снизит коррупционную составляющую во многих ветвях местной власти;
11. Серьезно увеличит и стимулирует создание новых семей;
12. Существенно снизит брако-разводные процессы;
13. Существенно и положительно повлияет на увеличение рождаемости;
14. Снизит заболеваемость населения;
15. Увеличит продолжительность жизни;
16. Стабилизирует политическую составляющую в стране;
17. Положительно скажется на авторитете правительства;
18. Положительно скажется на боеготовности и усилит границы по периметру всего государства;
19. Снизит миграцию со стороны азиатских народов и Китая;
20. Позволит существенно сберечь бюджет России и переориентировать деньги на строительство других социально важных объектов и объектов производства;
21. Упразднит вывод денежных масс из страны через коммерческие банки и компании, в том числе торгующие импортными стройматериалами.
22. Даст старт в развитии отечественных компаний по производству отечественных стройматериалов;
23. Стабилизирует рубль и позитивно скажется на его внешнем курсе;
24. Сбережёт бюджет от необоснованных трат, упразднит финансовую нагрузку в виде субсидий коммерческим банкам и на материнский капитал;
25. Укрепит единство российского народа;
26. Позволит строить объекты в согласованном, современном и едином стиле;
27. Улучшит качество, надежность и длительность жизни построенных объектов;
Однако, те граждане которые решили прикупить себе дополнительную недвижимость в виде загородного дачного дома или дома на берегу моря, могут воспользоваться услугами коммерческих банков или государственным ипотечным продуктом от государственного банка с символической льготной ставкой в 0-3%, что приведет к дополнительному накоплению денег в бюджете, необходимых для строительства других социально важных объектов.
Льготная символическая ставка, может быть предложена гражданам при условии полезного вклада в жизнь российского общества.
Данный механизм, положительно скажется на массовом увеличении количества строительных компаний выступающих в роли подрядчика, существенно расширит рабочие места по всей территории РФ, упразднит «серые» налоговые схемы с НДС и приведет к существенному увеличению отчислений в бюджет по налогу на прибыль, НДФЛ и страховых отчислений. Заставит многих производителей и компаний поставщиков, пересмотреть свое ценообразование на строительные материалы, поспособствует упразднению лишних бизнес цепочек и посредников. Переориентирует коммерческие банки на вложение денежных масс в развитие производственных емкостей, проекты сельского хозяйства, науки, медицины, образования и спорта.
Данные меры помогут создать крепкое, здоровое и сильное российское общество, позволят переформатировать российский бизнес и банковскую систему на развитие отечественной экономики, науки и медицины, позволят создать крепкое, богатое и сильное российское государство!
Автор: Плахотный Николай Владимирович