Йошихиро Накаи обычно продает сборные дома в самой Японии. Но на американской выставке электроники CES, проводимой в Лас-Вегасе, президент Sekisui House, крупнейшего в Японии производителя частных домов, выступил в качестве докладчика. Он представил продукт, который его компания считает уникальным: дом, в котором используются датчики для измерения дыхания и пульса его жителей без контакта с ними.
Японцы назвали свою систему «Сеть раннего обнаружения на дому» или HED-Net для краткости. И Накай объясняет, как дом должен помогать людям в стремительно стареющем обществе: «Если система обнаруживает ненормальное состояние человека, которое указывает на острое развитие заболевания, в центр обработки вызовов поступает предупреждение».
Система является первым шагом в концепции «домашней платформы», которую Sekisui House представил на выставке CES в прошлом году. Японцы говорят о том, что этот умный дом, который собирает жизненные показания своих жильцов, может быть легко адаптирован к любым новым технологиям и потребностям жителей. Первый вариант такого дома будет введен в эксплуатацию в Японии в апреле 2020 года.
Появление такой компании как Sekisui House не случайно. Оно означает новую тенденцию среди крупных игроков японской индустрии домостроения, в которую также вовлечены такие промышленные гиганты, как производитель автомобилей Toyota и производитель электроники Panasonic. При том, что серийное домостроение в таких странах, как Германия, только начинает свое развитие, в Японии оно уже давно является неотъемлемой частью жилищного строительства. Японцы продвигаются вперед, используя, в том числе, цифровые технологии и теперь начинают экспансию на международных рынках.
Преимущество Японии признается японским профессором архитектуры Масой Ногучи, который преподает в Мельбурнском университете: «Рынок сборных домов в Японии принципиально отличается от рынка в других странах». Он имеет большие объемы строительства: 905 000 квартир были построены в Японии в 2019 году, при этом около 140 000 жилых единиц относились к серийному домостроению.
Для сравнения: в Германии это число даже не показывается в публичной статистике. Эксперты говорят о ничтожно малом числе такой застройки. В Швеции сборные дома ранее доминировали на рынке, но они далеко отстают от японских по качеству, говорит Ногучи.
Техническое преимущество.
Рынок сборной недвижимости в Японии не только большой. «Это также технологически инновационно», - говорит Ногучи. Некоторые крупные корпорации, такие как Toyota Home, Panasonic Homes, Sekisui House или Daiwa House, сейчас доминируют в этом бизнесе. «Очень важно, что многие группы, занимающиеся строительством домов, имеют собственные исследовательские отделы и разрабатывают свои собственные технологии», - объясняет Ногучи. Дело не только в том, чтобы сделать здания сейсмостойкими. Они разрабатывают все более и более сетевые, самодостаточные дома, которые могут удовлетворить потребности жильцов в энергии с помощью солнечных и топливных элементов.
По мере старения общества количество новых зданий сокращается, и японские производители сборных домов начинают экспортировать свои технологии. «Для них это вопрос выживания», - говорит Ногучи.
Рова Такеда, менеджер отдела планирования Toyota Home, бывшей дочерней компании производителя автомобилей Toyota, может подтвердить это: «Все производители сборных домов, включая нашу компанию, обновляют свои бизнес-портфели и переносят акцент с жилого на складское, коммерческое строительство и другие объекты. Включая ведение этого бизнеса за рубежом."
Sekisui House, группа с оборотом в 20 миллиардов евро, уже работает в Австралии, Великобритании и США. Через свое дочернее предприятие в США Woodside Homes компания в 2020 году запускает строительство домов в Америке, которые рекламируются как особо устойчивые к землетрясениям и другим стихийным бедствиям.
Будут использоваться технологии, «которые сильно отличаются от всего, что до сих пор использовала американская индустрия жилищного строительства», - говорится в сообщении компании. Например, фирма разработала фарфоровый фасад, который предназначен для обеспечения большей противопожарной защиты.
Пионер японского производства сборных домов, строительная группа Daiwa House, производит около шести процентов своих продаж в Австралии, Китае, США и Юго-Восточной Азии на сумму 2,1 млрд евро, хотя в основном это крупные жилые многоэтажные проекты. Однако в январе японцы приобрели 60 процентов акций калифорнийского застройщика Trumark Companies, деятельность которого компания теперь планирует расширять за счет дальнейших инвестиций.
Кроме того, третий строительный гигант с глобальными амбициями только что произвел масштабное слияние. Toyota и Panasonic объединили своих домостроителей - Toyota Home - который является третьим по величине производителем сборных домом в Японии, с 2017 года он носил имя Misawa и Panasonic Homes (PanaHome), под эгидой холдинга Prime Life Technologies (PLT).
Хироюки Арияма, член правления PanaHome, не оставляет никаких сомнений относительно амбиций японцев: целью PLT является создание сетевых городов, которые сочетают в себе недвижимость и мобильность и, таким образом, могут реагировать на такие тенденции, как сокращение численности населения.
Первые умные города.
С помощью «Fujisawa Sustainable Smart Town» компания Panasonic уже создала полностью объединенную в сеть жилую застройку, состоящую из домов, рассчитанных на одну семью, эти дома оснащены топливными и солнечными элементами, батареями, сложными системами управления и контроля энергии.
Но недавно сформированная команда также является частью мегапроекта Toyota «Woven City». Он предназначен для создания небольшого городка с многоквартирными домами, домами на одну семью, автономным автопарком, множеством роботов-помощников и платформой данных для умного города.
Toyota продвигает проект в Японии. Но технология должна быть внедрена и за рубежом. В прошлом месяце автопроизводитель и крупнейшая японская телекоммуникационная компания NTT вступили в альянс для разработки общей платформы для умного города.
NTT уже осуществляет различные проекты умного города по всему миру. А босс NTT Джун Савада недавно пообещал: «Платформа будет распространяться из Woven City по всему миру».
Учитывая, что взаимные инвестиции в акционерный капитал каждого участника составляют 1,7 миллиарда евро, авто-аналитик Такаки Наканиши считает, что это не просто отдаленные планы. Он не ожидал, что Toyota сделает такие большие инвестиции в проект Smart City. «Это удивительно, что две компании внезапно вступили в альянс и аложили капиталы такого размера», - сказал Наканиши. «Это решение означает желание двигаться вперед на полной скорости».
Продвижение в элитный класс.
Создание глобальных групп, занимающихся жилищным строительством стало кульминацией длительного развития, которое началось в 1959 году. В то время Daiwa House открыла небольшую выставочную комнату, которую домовладельцы могли затем создать в своей недвижимости. За этим последовало строительство школ и сборных домов, говорит профессор архитектуры Ногучи. Другие производители следовали за этой тенденцией.
В первые годы речь шла о создании недорогой жилой площади в быстро растущих мегаполисах Японии. Строить тоже приходилось в сжатые сроки, независимо от того, были ли это многоквартирные жилые дома или дома на одну семью. В период с 1950 по 1970 год население Токио почти удвоилось до 11,6 миллионов человек.
Нечто подобное произошло и в других мегаполисах, таких как Осака, Иокогама и Нагоя. Япония имеет в общей сложности 14 городов-миллионников. В Германии только Берлин, Гамбург, Мюнхен и Кельн относятся к этой категории.
Результатом быстрого и планового жилищного строительства стала обширная стандартизация планов этажей, а также существенных «компонентов» квартиры. Квартиры без встроенной кухни уже не строились. В лучшем случае жильцы должны купить газовую плиту с рыбным грилем и холодильником. Часто также имеется место для дополнительного шкафа.
Ванные комнаты также стандартизированы, например, с душевой зоной перед ванной, где жильцы моются перед тем как принять саму ванну. Все это компоненты серийного производства. Например, дизайнерские решения с эксклюзивной плиткой в домах или квартирах - абсолютно исключены в Японии.
Для сравнения: стандарты для серийного жилищного строительства на государственном уровне, были приняты в Германии только в 2019 году . Теперь они должны быть прописаны федеральными землями в соответствующих типовых строительных нормах. Только тогда гарантируется, что один и тот же тип строящегося здания будет единым для всей Германии.
Сегодня немецкие застройщики пытаются освободиться от имиджа поставщиков не вызывающих восхищения домов массового производства. Японские производители занимались этим еще в 1970-х годах. «Результатом стало новшество в бизнес-модели», - объясняет эксперт по архитектуре Ногучи.
Новые опции.
Производитель Mizawa разработал модули, из которых клиенты могут собрать дом своей мечты. Как в Лего. Многие первые сборные дома выглядели именно так: скопление больших кубиков. Но система проектирования и производства Mizawa попалась на глаза американскому консультанту по управлению Стенли Дэвису, который ввел термин «массовая настройка» в 1980-х годах, то есть индивидуализировал массовое производство.
В Toyota Home это немного похоже на производство автомобилей. Модули состоят из больших стальных рам. Используя кран, они погружаются в глубокую цинковую ванну, чтобы защитить пользователя от ржавчины на десятилетия. Другие компоненты дома поставляются с внешней и внутренней отделкой, опалубкой, трубами водоснабжения и электропроводки, окнами, розетками и обоями.
Одна только марка Toyota Home строит 6 000 жилых единиц в год. Философия здесь схожа с философией автомобилестроения, объясняет менеджер Toyota Такеда. Благодаря контролируемому производству на заводе, может быть гарантировано высокоточное строительство, короткие сроки строительства, высокая степень защиты от землетрясений или пожара, наряду с комфортом проживания и долгосрочной гарантией. Дополнительным аргументом такого производства является растущая нехватка строительных рабочих.
Это окупается: на рынке простых деревянных недорогих домов преобладают небольшие, в основном местные строительные компании, метод сборных домов используется для постройки домов среднего и высокого качества, которые пользуются большим спросом, сообщает член правления PanaHome Арияма.
Поскольку эксперты ожидают небольшого, но непрерывного сокращения объемов строительных работ в Японии, производители расширяют свои сферы деятельности. До сих пор они зарабатывали деньги на консультациях, проверках и регулярных работах по техническому обслуживанию. Теперь они дополняют свое портфолио ремонтами, продажей или арендой существующих домов и квартир.
Между кризисом и возможностью.
С возникновением пандемии коронавируса появились и проблемы. В краткосрочной перспективе кризис задерживает завершение домов, потому что поставки материалов из Китая, необходимых для строительства, замедлились. Как долго это продлится, пока непонятно.
Новая возможность для крупных домостроителей заключается в политике, которая начала осуществляться несколько лет назад, ее цель - продвижение на рынок долговечных домов. Построенные до настоящего времени односемейные дома изнашивались и подлежали реконструкции в среднем за 30 лет.
Новые технологии строительства предполагают более долгий срок эксплуатации зданий без необходимости капитального ремонта. Также, в рамках программы защиты климата, с 2030 года все новые здания должны стать так называемыми домами с нулевым уровнем выбросов, которые производят столько энергии, сколько потребляют.
Застройщики сборных домов уже предлагают такие здания. Они идут на шаг впереди технологий строительства применяемых в других странах. В будущем Накаи хочет интегрировать программное обеспечение, включая даже услуги аренды квартир, используя блокчейн, в Sekisui House.
Используя базовую технологию криптовалют, сервисы могут быть автоматизированы, а обслуживание и транзакции могут быть внедрены в прозрачный цифровой регистр. «Исследования, разработки и инновации - это наша сущность и наши гены», - подытожил менеджер Sekisui House, говоря о японских застройщиках.
Читайте так же: Коллапс на рынке жилищного строительства в США. Он демонстрирует худшие показатели за последние 35 лет.
Подписывайтесь на канал, если хотите получить больше субъективно-честной и не зависимой от крупных порталов, агентств и изданий информации о зарубежной недвижимости, ставьте лайки, делайте репосты, если материал Вам понравился. Заранее благодарю.