Итак, появилась некоторая (пока неуверенная) определенность относительно графика выхода Чехии и Европы из карантина. Австрийское, немецкое, а за ними и чешское правительство решили не испытывать экономику на пределы прочности и начать смягчение антикризисных мер.
Правда, пока никто ничего внятного не говорит по поводу окончательного открытия границ. Поэтому пока приходится исходить из того, что свобода передвижения по планете вернется к нам еще не скоро.
Но уже ясно, что произойдет и чего не произойдет в Чехии в ближайшие два месяца. Поэтому можно подвести некоторый предварительный итог по сегментам рынка, тесно связанным с недвижимостью.
Кто потеряет больше всех?
1. Рынок апартаментов для краткосрочной аренды умер. На его возрождение уйдут годы. Компания Airbnb занимает средства на поддержание собственных штанов. Мир полон оптимистов и энтузиастов. Кто-нибудь их прокредитует. Но не вас, владельцы пражских апартаментов с неясными перспективами и долгами по ипотеке.
Спасение одно – если у вас квартиры в собственности, сдавайте на долгий срок. Хоть за сколько-то. Если в аренде – расторгайте договоры. По возможности с минимальными потерями.
Тут все ясно с первых дней карантина.
2. Пражские отели 4-5 звезд потеряют колоссальные деньги. Внутренний туризм, на который уповает правительство, не даст им и 5% от доходов, которые приносят заграничные туристы. Есть слабая надежда на разрешение бизнес-туризма для «крупных рыб», но сколько их будет в условиях кризиса? Единицы.
Более дешевые пражские отели могут рассчитывать на внутренний туризм. Но никто пока не знает, каковы будут масштабы внутреннего туризма и сколько процентов из него достанется Праге. Уже известно, что на лето ажиотажным спросом пользуется проживание на природе – в горах, лесах, на озерах, в тихих провинциальных городках и деревнях. Насчет ажиотажного бронирования пражских отелей ничего не слышно.
Или перепрофилироваться в общежития для гастарбайтеров. Но границы пока закрыты, новые гастарбайтеры приедут неизвестно когда, и сколько их будет? Никто этого не знает. И эта неопределенность играет против отельного рынка. Владельцы и операторы в тягостных раздумьях – тратить резервы, накопленные за тучные годы? Брать кредиты? Просить помощи у властей? Или продавать хоть за сколько-то?
3. Рестораны, расположенные в историческом центре Праги и других туристических центров Чехии (Карловы Вары, Чешский Крумлов, Кутна Гора…) и рассчитанные чисто на туристов.
Это весьма специфическая модель бизнеса. Характеризуется:
- низким уровнем кухни и сервиса,
- обсчетом и иными видами обмана потребителей,
- (часто) тесными связями с муниципальными чиновниками, которые все это безобразие покрывают, а также помогают держать низкий уровень арендной платы еще с 90-х годов.
Эти заведения уже потеряли 99% посетителей и выручки. Они удержатся на плаву разве что благодаря упомянутым связям с коррумпированными чиновниками, помощи от государства и прощению арендной платы. Но сильно пострадают в любом случае.
Сильно пострадают (может быть, несколько меньше) и рестораны высокой кухни. Ведь и им значительную часть дохода приносили туристы. Но не 100%. Их посещает и местная элита. Так что какой-то процент дохода они сохранят. Плюс это именно та категория ресторанов, которая может реально рассчитывать на поддержку государства. Владельцы этих ресторанов, как правило – известные в обществе люди с хорошими связями в мире бизнеса и политики. Им и инвесторов будет найти проще, и кредиты получить, и прямые госдотации. Недаром же самый известный ресторатор в Чехии – премьер-министр Андрей Бабиш!
4. Девелоперы. В первую очередь в Праге, но и в других крупных городах. Особенно в Карловых Варах.
Они сейчас очень хорохорятся. Делают хорошую мину. Доказывают, что цены на новостройки «ни в коем случае» не упадут. Что жилья катастрофически не хватает. Что в будущем его будет строиться еще меньше, так что будет страшный дефицит. Что спрос будет только расти…
Понятно, почему они так говорят. Иначе им надо резко снижать цены уже сейчас. А они рассчитывают продать хоть что-то до обвального снижения.
За предыдущие тучные годы девелоперы успели создать определенную финансовую «подушку». Но не все. На части из них висят кредиты, взятые на развитие бизнеса. Ведь рынок растет! Точнее, рос…
Но снижения цен им не избежать. А оно потянет за собой и цены на вторичном рынке жилья. Ведь на рынке жилья существует достаточно четкая связь между ценой жилья и его доходностью. А цены на рынке аренды уже обвалились. Да и отсрочка по оплате для арендаторов не прибавила арендодателям оптимизма.
Именно поэтому следующий номер:
5. Владельцы доходных домов. Выбор у них невелик. Если нет финансовой «подушки», позволяющей дождаться лучших времен (ждать не менее года), они вынуждены будут продавать свои дома с существенной скидкой. Как и владельцы прочей доходной недвижимости. Офисных зданий, помещений под магазины, рестораны, предприятия сферы услуг.
По владельцам офисных зданий и помещений дополнительно ударил переход многих офисов на удаленную работу. Как себя зарекомендует эта система и сохранится ли она в будущем – пока говорить рано. Но сама эта перспектива уже работает на снижение цен.
Что касается владельцев отдельных квартир под долгосрочную аренду – самых мелких игроков на этом рынке – то их бизнес при нынешнем падении цен на аренду теряет всякий смысл. Особенно в сочетании с отсрочкой платежей на год.
6. Владельцы крупных торговых центров. Центры закрыты, арендаторы ничего не платят, когда заплатят – неизвестно. И заплатят ли вообще.
Как правило, это крупные транснациональные компании с большими финансовыми резервами. Но и их ждут тяжелые времена. Многие арендаторы уйдут, а новых найти будет нелегко.
Менее других пострадают следующие категории:
Рестораны за пределами центра Праги и других туристических городов, ориентированные на местную публику. Некоторые из них ухитряются работать в плюс даже сейчас, в условиях карантина. Через окно или доставку на дом (в офис). После открытия 8 июня (или когда там оно на самом деле случится) клиенты вернутся к ним с энтузиазмом. Если у них останутся на это деньги.
2. Рестораны с большими летними террасами вне зависимости от местоположения. Они смогут открыться уже 25 мая, и люди радостно к ним придут. Если у людей останутся на это финансовые ресурсы.
3. Фастфуды и стритфуды. А также столовые на работающих предприятиях. Многие из них вполне могут удержаться на докризисном уровне.
4. Владельцы «социального» жилья для получателей социальных пособий. Которые сосут деньги напрямую из госбюджета.
5. Владельцы участков под застройку. На этом рынке особых перемен не ожидается. Такая земля останется дефицитным товаром. Где-то цены немного упадут, где-то немного вырастут. Рынок земли живет по своим законам. Даже общая дефляция на него сильно не повлияет (как и инфляция).
Но, как ни странно, есть и те, кто по итогам будет в плюсе. И даже в большом плюсе.
Кто эти счастливцы?
Владельцы складов и логистических центров. Во время кризиса именно они играют главную роль в жизнеобеспечении населения необходимыми товарами. Этот рынок вероятнее всего заметно вырастет.
Бизнесы по доставке – операторы складов и логистических центров. А также магазинов, точек выдачи, офисов диспетчеров и т.д.
Супермаркеты и прочие продовольственные магазины (в том числе пивотеки, винотеки, магазины алкоголя и т.д.), а также аптеки. Для них это время богатого урожая. Как и для их арендодателей.
Кухни, изначально сориентированные на развоз по домам и предприятиям. Если они успели завоевать верную клиентуру – сейчас перед ними большие возможности для ее расширения. Достаточно иметь хорошую службу доставки, приемлемые цены и не снижать качество блюд.
Владельцы сельскохозяйственных угодий. В ближайшее время этот рынок ждет ажиотажный спрос в связи с ростом цен на продукты питания. Потери рынка от закрытия ресторанов будут с лихвой компенсированы лихорадочным созданием продовольственных резервов как государством, так и предприятиями и частными лицами. К тому же государство будет проводить политику «продовольственной самодостаточности страны» и стимулировать из бюджета новые виды производств.
И, наконец, самый неожиданный в списке фаворитов – рынок загородного жилья, дачных домов и зон отдыха.
На этом рынке ожидается большой скачок. Его стимулируют закрытые на неопределенный срок границы, опасения заразиться в путешествиях, а также относительная дешевизна недвижимости в этом секторе.
Разумеется, рост будет крайне неравномерно распределен по территории страны. Уже сейчас есть несколько фешенебельных зон отдыха с высокими ценами (горы Крконоше, озеро Липно и некоторые другие места на Шумаве, Подебрады), где цены и так очень высоки. Наоборот, падать будут курорты мирового значения (Карловы Вары, Марианске Лазне, Теплице). Не вырастет недвижимость в регионах с загрязненным воздухом (Силезия, Рудные горы).
В первую очередь будут заметно расти популярные места летнего отдыха среднего класса. Чешская Швейцария, Чешский Рай, Брды, Махово озеро, Сазава, озеро Орлик или Слапы, Адршпахские скалы, Орлицкие горы, Есеники, Высочина, Южная Чехия, Южная Моравия, Бескиды… Заповедники и их окрестности. И даже ничем не примечательные глухие деревушки. Лишь бы был свежий воздух, сады, луга, рыбные пруды, красивые пейзажи.
В провинции до сих пор можно купить старый дом с участком – садом и огородом – за смешные деньги. Иногда и в пределах 10 тысяч евро. Даже если снести такой дом, а на его месте построить современный коттедж, это обойдется вам очень недорого. Причем на такое строительство не надо получать специальное разрешение у властей. И коммуникации как правило уже подведены, что значительно экономит силы и средства.
На рынке есть множество фирм, предлагающих различные проекты современных загородных домов – «пассивных», «умных», экологичных, энергосберегающих. Есть из чего выбрать. Можно построить дом для себя, для отдыха или постоянного проживания, или мини-отель для сдачи в аренду внутренним туристам.
В чешской провинции кипит и экономическая жизнь. Здесь вполне можно заниматься прибыльным бизнесом. Производство, ресторан, развлечения для местных и приезжих (например, охота или рыбалка), сельское хозяйство… Выбор есть. Чехия устроена так, что многие серьезные предприятия располагаются в малых городках и даже в селах. Далеко не все стремятся в столицу и областные центры. В провинциальной жизни есть своя специфика, но в ней есть много позитивных сторон. Особенно в сравнении с провинцией в странах бывшего СССР.
Какие выводы можно сделать из всего сказанного выше?
1. Владельцам недвижимости из списка № 1 – невезучим – продавать!
Если нет финансовой подушки, рассчитанной на несколько лет.
Бурного роста рынка после снятия карантина – не будет!
Серьезной помощи от государства – не будет!
Если финансовая подушка есть – подумайте, надо ли вам ее тратить на содержание убыточной недвижимости или бизнеса. Или лучше выйти в кэш и найти ему лучшее применение. Например, вложиться в объекты из списка № 3 – везучих.
2. Владельцам недвижимости из списка № 2 – ни то ни сё - думать, что делать в будущем. Держаться ли за то, что есть, в ожидании лучших времен, или продать и вложиться во что-то более перспективное. Например, в объекты из списка № 3 – везучих.
3. Владельцам недвижимости из списка № 3 - пользоваться моментом. Зарабатывать по максимуму, при желании и возможности скупать объекты из списка № 1 – невезучих – и ждать наступления лучших времен.
4. Инвесторам – скупать объекты из списка № 1 по минимальным ценам, из списка № 2 – если предлагаются по хорошим ценам, из списка № 3 – по любым ценам, поскольку это верные выгодные вложения.
Необходимо уточнить, что анализ основывается на конкретной текущей рыночной ситуации. Здесь не учитываются:
- возможные судорожные попытки государства «помочь экономике» (например, путем денежной или кредитной эмиссии),
- возможность дальнейшего продления карантина на неопределенные сроки, что убьет рынок практически полностью,
- возможность внезапной глобальной финансовой суперпомощи от Евросоюза (то есть фактически от нескольких богатых стран – Германии, Австрии, Голландии и т.д.) или от других стран,
- возможность вымирания большей части населения Чехии, Европы и всего мира от коронавируса, которая представляется маловероятной,
- прочие форсмажорные изменения ситуации.
Андрей Починков, управляющий партнер
Rest4Rent
тел.+420778043188
restconsult@seznam.cz