Хочу написать оптимистическую статью. О чем шла речь на совещании 16 апреля 2020 года строителей и власти, которое мы все с нетерпением ждали.
Выступил руководитель крупнейшего застройщика и попросил поддержки спроса на продукцию отрасли через снижение ставки по ипотеке до 4,5%. Очень даже действенная мера. Если мы помним, ставка по ипотеке сейчас в банках от 8,5 до 11%. Скажем так, снизить в 2 раза.
Давайте разберемся — откуда такой запрос. Застройщики ожидают падение спроса на 70%. Если учесть, что количество сделок на рынке недвижимости с участием ипотеки до кризиса составляло те же 70%, так же мы знаем, что количество одобренных ипотек в апреле сократилось в 2 раза. Все логично — такое снижение ставки приведет к снижению спроса на ипотечном рынке всего на 25% а не 70%. Мера должна сработать, а падение на 25% спроса для строительной отрасли — не критично.
А теперь вопрос: а зачем деньги застройщикам - они же работают на проектном финансировании, у них есть деньги для строительства.
Получается, что эти деньги предназначены не только для строителей, даже не столько для строителей, сколько для рынка недвижимости в целом, а именно ипотечного рынка.
Поддержка активности на ипотечном рынке – это поддержка спроса, точнее сказать, меры по уменьшению падения спроса до 70%.
Общая задача, которой хотели добиться застройщики – это сохранение оптимизма на рынке в целом: ипотеки выдаются, банки продолжают финансировать стройки, все верят, что стройки не остановятся и достроят
в срок или с несущественной задержкой. Все улыбаются и пляшут. Вполне понятный рыночный запрос, согласитесь — это не просто "дай денег".
Что мы получили:
Ставка 6,5 % только на недвижимость комфорт-класса, размер ипотеки до 3 млн. - для регионов и до 8 млн - для Москвы и Питера, и только до ноября 2020 года. После этого анализа результатов — оптимизма нет вообще. А как же экономический расчет, а как же преодоление негативных тенденций и прорывного развития?
Теперь разберемся в цифрах. Ставку компенсируют только на 30%, это значит, что власть ожидает падение ипотечного рынка в 2 раза и готово к этому.
Комфорт-класс — это недвижимость с повышенными характеристиками, т.е. с высокой добавленной стоимостью (помним, НДС 20%) — это примерно 40% рынка.
И при этом ограничение до трех и восьми миллионов соответственно, но в этом сегменте (40-45 кв. метров, т.е. однокомнатная), если Вы покупаете первую квартиру или улучшаете свои жилищные условия, но для приобретения Вам необходимо продать свою, а если помним, ожидаемое падение спроса 70% - как это сделать?
Кто наш потребитель при таких ограничениях? Правильно — это граждане с достаточно высоким и стабильным уровнем дохода, которые скорее всего уже обладают какой-то недвижимостью, т.е. это потребители, которые способны получить ипотеку и её оплатить. Что составляет примерно 30% граждан России, или я сделал слишком оптимистическую оценку. И самое главное - скорее всего эти граждане имеют накопления на депозитах.
Теперь срок - до ноября 2020 года, т.е. наша власть прогнозирует, что к этому сроку восстановится экономика и спрос? Прямо интересно — кто готовит такие выкладки. Или это срок работы нашего текущего правительства?
Что-то к окончанию статьи у меня рейтинг оптимизма снизился до 50%. А как у Вас? Жду отзывы.
Всем здоровья и удачи.