Источник https://vk.com/sandrinka_kirilla
В настоящее время многие предприниматели оказались в затруднительном положении связи с введением мер карантина для предотвращения распространения коронавируса 2019-nCoV. Для многих стало обременительно вносить плату за арендуемое помещение. Что можно сделать в этой ситуации?
Прежде всего нужно отметить, что договор аренды, помимо положений, которые были согласованы сторонами, должен регулироваться нормами Гражданского кодекса РФ на общих условиях, а именно: ст. ст. 401, 420, 421, 450, 614, 654 ГК РФ.
Арендатор вправе попросить арендодателя предоставить отсрочку по уплате арендных платежей или уменьшить размер арендной платы, сославшись на пандемию коронавируса как на наступления форс-мажора (то есть наступления обстоятельства непреодолимой силы).
Случаи форс-мажора регулируются п. 3 ст. 401 ГК РФ, согласно которому "если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В действующем законодательстве нет точного перечня то, что можно считать форс-мажором, но существует судебная практика.
Так к форс-мажорам относятся:
✔землетрясения;
✔наводнения;
✔войны;
✔крупные забастовки;
✔эпидемии.
Таким образом, введение карантина из-за пандемии коронавируса можно отнести к форс-мажору.
И в случае введения карантина из-за эпидемии коронавируса, арендатор может воспользоваться этим пунктом и вести переговоры с арендодателем, ссылаясь на форс-мажор.
Если арендодатель не пожелает признать ситуацию форс-мажором, арендатор может сослаться на ст. 451 ГК РФ, согласно которой «Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях».
Исходя из вышеуказанного, предлагаю следующие варианты решения ситуации:
✔ обратиться к арендодателю с целью отменить или снизить сумму, обязательного платежа;
✔ обратиться к арендодателю с целью получить арендные каникулы;
✔ обратиться к арендодателю с целью получения рассрочки платежа, если он не согласен на иные условия.
❗Обязательно: обращаться письменно под отметку о принятии на Вашем экземпляре или заказным письмом.
В начале письма обязательно сошлитесь, существуют риски, что Вами не будет внесена арендная плата за такой-то период, на который введен карантин, в связи с тем, что Вы не можете использовать помещения по прямому назначению по причине непреодолимой силы, а именно в связи с тем, что ВОЗ была признана пандемия коронавируса, На основании этого Вы просите, либо освободить от исполнения условий договора в части оплаты в связи с невозможностью использования помещения по назначению, вследствие непреодолимой силы (пандемии). Либо просите скидку, поскольку в связи с введенными мерами, будут существенно ухудшаться условия пользования помещением, что приведет к значительному спаду клиентов.
Варианты развития событий зависят от арендодателя, возможно достаточно будет этой переписки-переговоров, либо придется обращаться в суд.
Если Вы находите путем переговоров удобные условия, то обязательно нужно закрепить вносимые изменения в договор, заключением дополнительного соглашения. Здесь важно правильно сформулировать условия, чтобы нельзя было их интерпретировать как безвозмездное пользование недвижимостью.
❗❗❗Обязательно, перед подготовкой проекта письма внимательно изучите договор аренды, а лучше проконсультируйтесь у юриста.